台州玉兰广场定位报告
绿城商业经营管理有限公司 2014-5-12
浙江绿城商业经营管理有限公司
引言
项目经济指标
用地性质
建设用地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 住宅面积 （㎡） 酒店及服 务式公寓 面（㎡） 商业面积 （㎡） 建筑密度 容积率 建筑限高
商业、办公、住宅
140667（211亩） 288600 ≤130400
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3.台州市场机会—(3)家居生活业态
台州家具专业市场规模较大，台州未来2-3年将增加3家以上大型家俱市
场，在加上受房地产形式影响，台州家居市场未来一段时间趋于饱和，因此
本项目不建议设置单一家俱类业态，可考虑以居家生活为主题概念的家居家 饰类业态。
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的消费理念及消费能力的中高档商业中心。
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2.台州商业市场——(2)商业分析
a) 台州代表性商业街主要分布在椒江区中山路、开元路、工人路、解
放南路，黄岩区青年路、横街、环城南路、劳动路，路桥区银座街、
十里长街。
链接：台州商业街汇总
b) 目前台州集中式商业项目设施受规模限制功能较为单一，餐饮、娱
温岭、玉环等周边区域
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2.人群特征分析
特征
年龄区间
职业特点
椒江区域消费者
18—45岁，全客群消费覆盖
儿童、学生、公务员、上班族、家庭主妇、私营业主
家庭结构
家庭收入
多以三口之家为主
当地中等偏上家庭为主要消费群体 精品购物消费
公务餐饮招待
消费需求
儿童游乐消费 家庭生活消费 时尚生活体验
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3.台州市场机会—(2)餐饮业态
台州商务餐饮市场人气比较火爆，且各层级均有消费群体支撑。高档餐饮少，
低档排挡类餐饮居多，整体经营状况良好，消费时间段主要集中在夜晚。建筑形式
以街面店为主，设置在二层以上且在单体商业内的比较少。本项目在高层设置餐饮 在台州是一个先例，具有一定的市场开发潜力。
黄岩商业
椒江消费者
椒江商业
路桥消费者
路桥商业
3. 路桥区的商业主要以该区消费者为主， 同时由于地域性因素，温岭、玉环到路 桥比较近，将吸引温岭、路桥等周边市 县的消费者。
2. 椒江区由于商务和生活配套完 善，且商业设置品质较高，深受 消费者青睐，不仅是椒江区消费 者的首选区域，同时也吸引路桥、 黄岩、温岭、玉环和三门等区域 高端消费者到访。
城镇居民人均可支配收入
27359 27212
2094219855 22738 22257 21408 24429 24082 22915 25029
30496 30490 28593
与省内典型地级市舟山、金华主要
经济数据相比，台州“藏富于民”的城 市特征较为明显。
17525
2007年
2008年 台州
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二、
消费研究
1. 2. 消费人群界定 人群特征分析
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1.消费人群界定
地理半径

基础市场
地理半径往往决定了项目的基础市场，
资源辐射的差异性决定基础市场的差异性。
经济半径

目标市场
地理半径
经济半径
机会半径
在区域经济圈的影响力往往决定了项目的目标市场范 围。
乐、休闲等功能不突出，基本以传统百货的经营模式存在，与目前
城市商业发展的趋势不相匹配。
链接：台州百货汇总
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3.台州市场机会—业种分析
超市

精品店
工艺品 家俱 电器 婴幼用品 建材 小商品批发 运动品牌 文体用品

娱 乐 类
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1.主题定位—(2)来的理由?
因时尚而来
因体验而来
因聚会而来
因家庭而来
提供有别于台州传统商业的高品质休闲体验。
打造与潮流生活同步的市级商业中心。
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1.主题定位—(3)谁来消费?
时尚家庭 都市2-3口之家，具有一 定的生活品味及消费能 力。
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3.台州市场机会—(5)3C家电业态
台州家电市场人气不足，主要购买渠道以专业市场为主。同时电子商
务的影响加剧了家电市场的不景气，需要谨慎选择此类业态。
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3.台州市场机会——项目市场机会
分析台州商业现状及市场空白点，结合台州商业发展趋势。
本项目商业机会：一站式体验休闲时尚购物中心
配 套
备注：上述业种仅为当地主流业种，本案在定位时还会适当规划当地没
有的业种，来引导当地消费者！
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3.台州市场机会—(1)儿童相关业态
台州优质的儿童消费场所有限，大部分儿童消费集中在肯德基、必胜客等休闲 餐饮内，同时通过市场调研乐购外租区，新世界百货2楼，发现儿童消费市场供应量 较为充足，但消费人气明显不足。究其原因有以下两点： 1.儿童类业态与零售相关业态结合处理效果不佳；2.缺乏良好的氛围营造，家庭 温情的场景感没有体现。
一、 二、 三、 四、 五、
市场研究
消费研究
借鉴案例
项目定位
经济测算
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一、
市场研究
1. 2. 3. 台州宏观经济 台州商业市场 台州市场机会
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1.台州宏观经济
人均GDP
68245 60207 47367 39591
30259 3184834235 36450
2009年 舟山
2010年 金华
2011年
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1.台州宏观经济
元
人均社会消费品零售总额
23215 19994 19634 17238 16843 15438 14643 16470 19298 18423
台州人均可支配收入接近上 海超过杭州等地，属于南方的富 裕城市； 台州人均社会消费品总额低
低档餐饮 餐 饮 类
休闲餐饮 特色餐饮 商务餐饮 影院 KTV 儿童娱乐场 美容美发/个 人护理 珠宝配饰


在对台州市场业态状
况分析的基础上，结合实 地调研情况，进一步对当 地主要的27类业种进行了 细化研究，筛选出比较符 合本项目的业种。
零 售 类
药店 休闲服饰 品牌服饰 女装 电脑软件 手机通讯 电动车 品牌女装
元
台州位于浙江沿海中部，是长三角 先进制造业基地，中国长江三角洲经济 圈16大城市之一，台州是股份制经济的 发源地。台州全市民营经济比重占GDP 比重达97% 。
80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
2011年
2011各城市 经济对比表
常住人口（万人） 社会消费品总额（亿元）
一线城市 二线城市 上海 2,347 6,777 杭州 873 2,548 台州 586 1132
三线城市 舟山 112 212 金华 469 1088
人均社会消费品总额（元） 26,225
城镇人均可支配收入（元） 31,838
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2.人群特征分析
特征
年龄区间 职业特点 家庭结构 家庭收入
黄岩、路桥、温岭等区域消费者
35—45岁之间为主要消费人群 公务员、上班族、私营业主为主 以三口之家为主 以区域高端收入家庭为主
消费需求
高端精品购物 特定业态需求（如冰场等）
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三、
府大道。
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引言
本报告的意义
目前项目处于基础工程阶段（ 2012.05.31-2013.03.16 ），本定位 报告在分析、研究台州市场情况数据并结合项目自身条件的基础上， 从市场研究、消费研究、借鉴案例、项目定位、经济测算五部分展开
阐述。
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目 录
2）品牌同质化严重，档次不高；
3）餐饮、娱乐类所占比例过低，不足20%， 较正常的30%左右的合理比例。 台州百货： 1）规模有限，功能难集合，经营收入难突 破； 2）台州百货业的高端品牌有限，缺乏国际 主流品牌，导致商场档次不高； 3）台州商场配套不足，不能提供一站式、
高质量的服务，缺乏满足台州人日渐提高
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3.台州市场机会—(1)儿童相关业态
通过上述市场调研认为，台州儿童相关消费(包括与儿童相关的休闲餐饮) 可以 带动整体家庭消费客群，对于人流量与消费额有较大支撑。 因此本项目可重点考虑集中式儿童业态。建议引进品牌儿童娱乐商家，并以此 为核心，注重与相关零售、餐饮、配套类业态的互动组合，在优化业态组合的基础 上在规划设计上重点营造家庭温馨感的商场氛围场景。
24,667
30,035
19,298 18,423
30490 30496
23,215
28593
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2.台州商业市场——(1)商业综述
台州商业项目以商业街和百货为主。台 州商业项目分散在台州三个区，缺失可形 成一定规模的商业中心物业。 商业街： 1）已形成自身固定的业态组合；
月光“buy类” 追求时尚，追求体验时 尚消费的年轻客群。
主流精英 私营业主、公务员，商务 宴请、精品及礼品消费。
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1.主题定位—(4) 消费什么?