XXXX
承接查验方案
二0一一年十二月
前言
为利于XXXX项目承接查验工作的开展，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》，及中华人民共和国住房和城乡建设部2010年10月14日发布，2011年1月1日起施行《物业承接查验办法》中的有关规定，结合德商·国际实际情况及工程进度，我部编制此承接查验方案。
第一、承接查验的条件及依据
一、承接查验前提条件
1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使
用文件，并经建设行政主管部门备案；
2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备
按规划设计要求建成，供水、供电、供气、已安装独立计量表具；
3、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能
要求；
4、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备
取得使用合格证书；
5、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
6、法律、法规规定的其他条件。
二、承接查验依据
1、前期物业服务合同；
2、物业规划设计方案；
3、建设单位移交的图纸资料；
4、建设工程质量法规、政策、标准和规范。
第二、承接查验的内容
一、物业公司将会对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：
1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门
厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、
发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、
排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）
停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
二、建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设
施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
第三、承接查验程序
一、现场查验20日前移交有关图纸资料；
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣
工验收资料；
2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5、承接查验所必需的其他资料。
6、资料清单
资料清单（包含但不限于此列）
注：以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料，将存档保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。
系统的操作和维修保养手册说明：承包单位在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册以下（简称“手册”），以确保物业管理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理，一般有以下要求：
◆手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。
◆每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并
附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。
◆为使手册便于使用，并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册
应采用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。
◆手册须同时附有本项目的“竣工图＂目录，按所属系统分列于有关系统的章节内。
如某
一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。
若递交手册时尚
未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。
◆系统操作需提供的技术资料(至少包括以下内容)：
A.系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。
B.详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。
C.系统内所有的管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。
D.提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数，并预留一定的空位以便加插
最后调定的参数。
E.系统中有关供电、配电屏和控制屏的详细说明。
◆设备操作需提供的技术资料(至少包括以下内容)：
A.设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。
B.详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。
C.所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电
子元件的布置图。
如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。
D.列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。
E.所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。
◆系统/设备维修保养需提供的技术资料(至少包括以下内容)：
A.所有系统/设备检查手册。
B.设备更换部件的程序和要求。
C.从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法。
D.执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。
E.常见故障处理和解决方法。
F.提出系统/设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录
和维护保养内容和方法。
◆安全保险需提供技术资料(至少包括以下内容)：
A.各类设备的保护操作程序。
B.对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。
∙电气事故保护
∙机械事故保护
∙火灾和爆炸事故保护
∙化学事故保护
∙在处理燃料和化学物品出现的事故保护
∙急救和事故报告
◆在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件，需提供的技术资料 (至少包括以下内
容)：
A.软件内容目录表打印本。
B.流程图、数据表和程序说明。
C.特殊的软件和工具的使用说明。
D.程序设计和系统使用手册。
E.应用的基本软件、专用工具和通用软件资料，便于业主进一步修改和发展软件。
◆列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单，并详细列明这些厂商的地
址、电话及图文传真号码。
◆列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。
7、未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补
交的具体时限。
二、承接查验前培训
培训人:各系统承建商、开发商、设备供应商等公司技术、设计专业人员；
受训人:承接查验小组（物业工程及相关人员）
培训内容：各系统原理、构成，管路的走向、设计更改、答疑等；
培训目的：以便于承接查验小组提高验收的效率和验收的质量；
三、现场查验
1、承接查验小组组成：
查验主体：物业方：XXXX物业服务中心
建设单位：成都德商置业有限公司
参与配合：承建商：各系统施工单位
XXXX物业服务中心结合人员情况，分为三个查验小组。
2、现场查验进度计划表（附件一）
3、各系统现场查验表（附件二）
4、物业提交查验情况
四、查验问题整改及复查
1、开发商确认整改时间及复查时间；
2、物业负责组织复查；
五、签订物业承接查验协议
1、物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、
双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定；
2、物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同
等法律效力；
六、正式接管（签订物业承接查验协议后10日内）
1、以签订物业承接查验协议时间为节点的查验表为基础，办理接管。
2、接管内容包括按设施设备清单清点设施设备，钥匙移交。
3、接管后项目将由物业服务中心全面进场管理；
4、承建单位对物业技工进行各系统运行操作培训，物业开始各系统运行。
七、办理备案（物业交接后30日内）
物业服务中心应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：
1、前期物业服务合同；
2、临时管理规约；
3、物业承接查验协议；
4、建设单位移交资料清单；
5、查验记录；
6、交接记录；
7、其它承接查验有关的文件；
八、XXXX实物移交对接人员及时间安排表。