烟台市莱山区凤凰山工业园
宏正光电传媒有限公司地块调研情况
1、地理位置：
该地块位于烟台市莱山区凤凰山公园南侧，莱山去两条
主干道（观海路、迎春路）西侧，银海路东侧，向东距
烟台市政府3公里，向北沿观海路到达海边8公里，南
距烟台国际机场15公里，属于原莱山区凤凰山工业园，用地性质为工业用地，经调研，新一轮《烟台市莱山区
城市发展总体规划》已出炉，凤凰山工业园区域用地功
能定位为商服、居住用地，地块位置好，提升潜力大。

2、地块出让原因：
烟台市莱山区凤凰山工业园宏正光电传媒有限公司用
地现为工业用地，因债务纠纷被烟台银行股份有限公司
诉至山东省烟台市中级人民法院并已查封，留首人员3
名，现已审理完结，即将依据评估价值，对烟台宏正光
电传媒有限公司土地及房产进行拍卖。

3、土地使用权证部分：
1>总面积:23192.10平方米，到期年限：2053年。

2>总面积:7721.20平方米，到期年限：2050年。

3>总面积合计:30913.3 平方米，合：46.369亩。

4>评估价及拍卖标的:10003699.59元。

4、办公楼及厂房部分：
1>有产权证办公楼：2960平方米
2>评估价：3033356.09元
3>无产权证厂房及房屋：3371.89平方米
4>评估价：4000613.94元
5>两项评估价合计:7033970.03元。

5、拍卖标的及费用：
1>为实现拍卖的成功，确保能拿到该地块，摒除一切
干扰因素，经过曲总、陈总运作，该地块拍卖交由烟
台市牟平区法院组织一家拍卖公司实施。

2>46.369亩土地拍卖标的为：10003699.59元。

3>有产权证办公楼拍卖标的为：3033356.09元。

4>总拍卖标的为：13037055.62元。

5>无产权证房屋不参与拍卖，曲总、陈总已和宏正光
电传媒公司达成无产权证房屋出让协议（见协议），
出让价为：400万元。

并与11月30号给付出让人宏
正公司弟一笔85万元承兑汇票。

无产权证房屋出让
协议也是保证拍卖成功的条件之一。

6>该地块其他费用：400万。

7>该地块土地、办公楼、厂房、其他费用总计：
21037055.68元。

8>按21037055.68总费用计算，土地价格为：453905.48
元/亩
6、地块现状：
1>莱山区凤凰山工业园区域内用地主要为工业用地，
2006年—2026年《烟台市莱山区城市发展总体规划》
已获批准，把该区域调整为商服、娱乐用地；2006
年—2020年莱山区土地利用总体规划仍为工业用地，
但会随着城市建设进行土地性质调整。

2>莱山区凤凰山工业园区域地块最近的商业用地评估
价为2800元/平方米---3600元/平方米。

3>就宏正光电公司地块来看，该地块地势平坦，目前建
有办公楼、厂房及配套设施，水、电、暖、气配套齐
全，房子密度小，拆迁简单。

4>现有的市政道路及市政配套设施完善。

5>该地块处于莱山区大力发展城市宜居、生态建设范围
内，空气和水源指数高。

6>该地块周边环境很好，凤凰山公园距此20米之遥，
原生态资源丰富，宜居指数高，但目前人气不足。

7、周边道路交通状况：
该区域道路交通非常完善，宏正光电公司座落在莱山区
银海路上，与莱山区两条主干道观海路、迎春大街交汇，与桐林路隔街相望，南距烟台市政府3公里，北距海滨
旅游区8公里，东南距烟台国际机场15公里，周边佳
食客超市、银座商城、莱山度假酒店、学校、医院均相
距很近。

8、周边房地产市场
该地块周边的房地产楼盘较多，开工在建、建成入住的
均有，比较有代表性的有三家：御景城、祥龙国际、半
山墅。

1>御景观城：一期占地80亩，建筑面积14万平方米，
楼层4层、11层、24层，户型面积115—251不等，
销售价格为11500元—14000元不等。

规划为纯板式
地中海风格的高层、小高层、花园洋房及别墅等。

2>暖山国际城：一期占地209亩，总建筑面积347000
平米，分三期开发，共18栋高层，其中这12栋为住
宅，4栋为公寓2栋为商业。

12栋为南北通透、二
梯三户，户户全明的的板式住宅，面积大约为101、
123平方米不等，号称山东最豪华的皇家园林，建筑
风格为欧式简约，销售价格为6000元—16000不等。

3>半山墅：莱山城市中心，凤凰山南麓，户型高层、多
层、全景双拼别墅，销售价格为9000元—1000万元
不等，其中，高层：110平方米—150平方米，价：
9000元；多层花园洋房：140平方米—180平方米，
价：12000元—15000元；全景双拼别墅：350平方
米/户，价：300万—1000万。

9、调研地块房地产分析：
1 >优势：地势较平坦，现有建筑密度小，处于城市中
心，生态景观区域，政府已将该区域规划为商服、娱乐
用地，充分发挥地块的现有条件，因地制宜的开发建设
项目，采用协调的建筑形式布局，与现有的地形地貌、环境景观融为一体。

2>弱势：应考虑时下房地产调控趋势；土地使用性质变
性所带来的成本风险；政府扶持的条件；等带时机，充
分利用未来的前景，成片区的开发，统一规划。

10、调研地块展望:
1>由于烟台莱山区凤凰山工业园区域区位优势明显，随
着莱山区发展第三产业的逐步推进，本区域的土地价
值肯定看高，应尽量多的获得该区域土地资源。

2>鉴于本区域市场前景，本区域商业市场的缺乏，估计
商业地价升值潜力大，商业市场前景可观。