2019年房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节题库
第七章成本法及其运用
第一节成本法概述
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1．关于估价方法选用的说法，正确的是（）。

[2017年真题]
A．旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法
B．估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法
C．估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用
D．已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法
【答案】A
【解析】A项，在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本估价法。

B项，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因同类住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。

C项，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。

D项，开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的在建工程，如在建的商品住宅、写字楼、商场、宾馆等，理论上一般适用假设开发法和成本法估价；开发完成后的价值可以采用比较法或收益法估价的房地产开发用地，理论上一般适用假设开发法、比较法和成本法估价。

2．成本法是求取估价对象（）的重新购建成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A．在估价时点时
B．在交易时
C．在签订转让协议时
D．在建造完成时
【答案】A
【解析】成本法简要地说是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法；较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

3．下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。

A．某标准厂房
B．某体育场馆
C．某待出让土地
D．某写字楼
【答案】B
【解析】新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。

对于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产，特别适用成本
法估价。

特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂）、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也采用成本法估价。

4．某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。

A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
【答案】C
【解析】重置成本和重建成本合称为重新购建成本，是假设在价值时点重新购置全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

其中，重新取得可简单地理解为重新购买，重新开发建设可简单地理解为重新生产。

本题中，价值时点为2015年，最合理的拆迁补偿价格应当以价值时点的房地产市场交易价格即6000元/m2为基础进行修正。

5．从买方的角度来看，成本法的理论依据是（），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自
己开发建造。

A．对照原理
B．替代原理
C．比较原理
D．最高价格原理
【答案】B
【解析】从买方角度来看，房地产价格是基于类似房地产的“生产费用”，即根据“替代原理”，买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。

如果高于该必要支出及应得利润，则还不如自己开发建设或者委托他人开发建设。

6．从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（）。

A．销售价格决定论
B．市场供给价值论
C．生产费用价值论
D．替代原理
【答案】C
【解析】成本法的理论依据是生产费用价值论，商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。

从卖方的角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发该房地产已花费的代价。

7．新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。

A．市场法
B．收益法
C．假设开发法
D．成本法
【答案】D
【解析】成本估价法适用的对象十分广泛，新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。

8．现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其______，成本的增加一定要对______增大有所作用才能构成价格。

（）
A．花费的成本
B．效用
C．市场价值
D．投资价值
【答案】B
【解析】运用成本法估价需要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

房地产成本的增加并不一定能提高其价值，花费的成本不多也不一定说明其价值不高。

9．采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要（）。

A．区分实际成本和客观成本
B．正确估计正常花费和实际花费
C．同时考虑升值与贬值因素
D．考虑功能折旧
【答案】A
【解析】运用成本法估价时注意“逼近”，其中特别要注意下列3个问题：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1．一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（）。

[2017年真题]
A．供求关系短期内不太稳定
B．自由竞争的市场环境
C．较长时期的市场运行
D．可大量重复开发建设
E．成本和效用变动不同步
【答案】BCD
【解析】运用成本法估价需要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才会构成价格。

因此，价格等于“成本加平均利润”是对同种房地产在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场），二是该种房地产可以大量重。