共有物业管理分析（2）
共有物业管理权的“让渡”涵义： （1）让渡的仅是业主共有物业管理权； （2）让渡是有偿的； （3）让渡是在法律框架下进行的。
共有物业管理分析（4）
总结： 业主为什么要交管理费？
第二节 物业管理的产生和发展
一．物业管理的起源
1、起源于19世纪60年代的英国 2、真正现代意义上的物业管理形成于19世纪末
制定物业管理方案
❖ 确定管理档次
❖ 制定服务标准
❖ 财务收支预算
选聘或组建物业服务企业
❖ 物业管理的前期准备阶段
物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制 物业管理人员的选聘和培训 规章制度的制定 物业租售的代理
❖物业管理的启动阶段
物业管理的全面正式启动以物业的接管验 收为标志
物业的接管验收：包括新建物业的接管验收和原有物业 的接管验收
现代物业管理的成因
19世纪末20世纪初的美国，经济发展进入垄断资本主义 时期，美国城市人口集聚和膨胀，出现大量社会问题，于 是一种专业性物业管理机构应运而生。
现代物业管理诞生标志 • 1908年，由芝加哥摩天大楼的所有者乔治A·霍尔特发起
成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理 人员组织（Chicago Building Managers Oganization,CMBO）。 • 随后，成立全美第一个业主组织——“建筑物业主组织” （Building Owers Organization ，BOO）。 • 最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会” （Building Owers and Managers Association， BOMA）
管理
环境卫生的管理 绿化管理 治安管理 消防管理 车辆道路管理 公众代办性质的服务
金质标准 全心为您
案例1
如何解决住户高空抛物问题? 一日，某小区一单位业主怒气冲冲到管理处，投诉楼上
住户往下倒剩饭剩菜于2楼阳篷上。 “以前还只是扔个纸团、烟蒂什么的，今天竟然往下倒 起饭菜来，太不讲公共道德了。”业主气愤地说，强烈
般是写字楼； (3)商业物业。包括综合楼、购物中心、宾馆酒
店、康乐场所等； (4)工业物业。包括工业厂房、仓库、货场等； (5)其他用途物业。除以上几种物业之外的物业
类型，如交通运输、邮政通信、广播电视、医院、 学校、体育场馆等。
物业管理概论 978-7-111-24667-1 王素梅 高职高专 ppt课件
❖ 委托方主体：业主
房地产开发企业 ❖ 对建成后以销售为主的物业，在建成和出售前 ❖ 对建成后不出售或大部分不出售以出租经营为主的物业
❖物业管理的委托方式
不实行公开招标 实行公开招标
❖物业管理的委托内容
以管理服务为主的物业管理 出租经营与管理服务并重的物业管理
第四节 物业管理的基本环节
二、我国物业管理的发展现状
• 1981年3月，深圳市第一家物业服务企业成立。 • 1993年6月，深圳市物业管理协会成立。 • 1994年3月，国家建设部颁布《城镇新建住宅小区管
理办法》。 • 2000年10月，成立中国物业管理协会。 • 2003年9月1日，《物业管理条例》正式施行并在2007
用户入住
❖ 通过宣传使用户了解和配合物业管理工作 ❖ 配合用户搬迁 ❖ 做好用户搬迁阶段的安全工作 ❖ 加强对用户装修的管理
产权备案和档案资料的建立
❖ 产权备案 ❖ 档案资料的建立：包括业主或租住户的资料物业的资料
❖ 物业管理的日常运作阶段
日常综合服务与管理 系统的协调
物业管理退出
物业管理单位和业主解除合同，退出物业管理项目。
物业管理的特征
专业化
社会化 经营化
企业化
❖ 物业管理的基本特点
业主自治自律 自治 ：业主对自己的财产负责，具有和行使管理
权 自律：单个业主的利益要服从公众利益 两个关键：管理规约；成立业主委员会
❖ 物业服务企业的统一专业化管理
物业的认识与分析：
分析：
购房款包括：
业主专有部分 公共面积分摊
物业的认识与分析：
物业的内涵： 1、已建成并具有使用功能的各类供居住和非居
住的建筑物； 2、与这些建筑物相配套的设施和设备； 3、相关的场地； 4、蕴含在物业中的权益。
1.1 物 业
1.1.3物业的类型
1.按物业的使用功能，一般可以划分以下各类： (1)居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公
寓、别墅等； (2)办公物业。供有关单位办公使用的物业，一
物业的分类
序号 1 2
3
分类标准 物业的基本构成
所有权的性质
用途
具体分类
•土地 •建筑物等土地改良物 •土地及其土地上的附着物
•公有物业 •私有物业 •公司合营物业
•居住 •厂房及仓储 •办公楼 •商场 •宾馆、餐饮、旅游、服务 •文化、教育、科研 •体育、娱乐、休闲 •医疗卫生 •公路、桥梁、交通、市政设施 •邮政、通信、广播、电视
根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中 不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后 顺序分四个阶段：
策划
前期 准备
启动
日常 运作
❖物业管理的策划阶段
早期介入：指物业服务企业在接管物业以前的各个阶 段就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境 布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、 配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣 工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设 计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确 保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业 管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与 基础
41
❖针对性的专项服务
指物业服务企业为改善和提高住用人的工作、 生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、 群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。
日常生活类：衣，食，住，行 商业服务类 文化、教育、卫生、体育类 金融服务类 经纪代理中介服务
❖ 物业市场营销与租赁 ❖ 房产评估、公证 ❖ 其他中介代理
有偿服务
无偿服务
企业行为
政府行为
服务被服务的关系
管理被管理的关系
社会化、专业化统一管理 分散的部门管理
以业养业
以租养房
多功能全方位
管房修房，内容单一
管理服务费为主
低租金和大量财政补贴
为业主、使用人服务
管理住、用户
（二）物业管理市场主要存在的问题
1、开发商遗留问题引起纠纷 2、相关主体矛盾频发 3、收费难是物业管理问题的集中反映 4、行业公信收到质疑 5、行业风险日益加剧 6、物业管理市场机制有待完善 7、法律法规不完善，不配套 8、行业队伍素质偏低，人才短缺
20世纪初的美国 3、20世纪50年代初由英国传入香港 4、20世纪80年代由香港传入大陆深圳沿海地区
起源的成因 工业化高涨，大量农村人口涌向城市，房屋空前紧张。
英国物业管理的起源 英国人奥克维娅·希尔（Oceavia Hill）女士是公认的
近代“物业管理”的创始人，她在1860年至1866年间为 其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法， 出乎意料的收到了良好效果。自那以后，物业管理工作 逐渐被业主和政府有关部门所重视，后来英国成立了皇 家物业经理协会，会员遍布世界各地。
物业特点分析（4）
共有物业正常运行是物业使用前提 上述特点共同作用所致。
物业特点分析（5）：
问题的产生：
谁来提供运行、维护和管理保障？
（三）共有物业管理
1、业主自行管理 经济上－－是否合算
分析 技术上－－是否可能 法规上－－是否允许
共有物业管理分析（1）
矛盾：
共有物业应由业主管理，但其无法自行管理。 解决的有效途径：共有物业管理权让渡。
二、我国住宅物业管理市场的特征
• 政府的参与性 • 与房地产的联系性 • 市场的待开发性 • 供给的单一性和需求的多样性 • 法规的滞后性 • 信息的不对称性
各抒己见：
根据你身边的实例， 谈谈你对物业管理的看法。
（优缺点、发展方向、前景等）
第三节 物业管理的基本内容
按照服务的性质和提供的方式
物业的分类
序号
分类标准
4
结构材料
5
完好程度
6
建筑高度
具体分类
•钢结构 •钢筋混凝土结构 •混合结构 •砖木结构 •其他结构 •完好房 •基本完好房 •一般损坏房 •严重损坏房 •危房 •超高层 •高层 •小高层 •多层 •低层
物业的分类
序号 7
分类标准
物业管理的特性
•居住物业 •商业物业 •工业物业 •特殊物业
现代物业管理
开篇小语
大家觉得日常生活中的物业管理到 底是什么?
在大家周围有哪些物业管理? 物业管理跟房地产的联系? 酒店管理与物业管理的就业前景如
何？
第一章 物业管理概述
本章重点：
一、基本概念 ➢物业的概念 ➢物业管理的概念 ➢城市及城市化的概念 ➢房地产开发的概念
二、知识重点
➢物业与不动产、房地产的联系与区别 ➢物业管理的起源 ➢物业管理的本质是服务 ➢我国物业管理与国外物业管理的比较
第一节 物业管理的基本概念
一．物业的概念
“物业”一词是由英语“Estate”或“Property” 引译而来，含义为“财产、资产、拥有物、房 地产”等，指以土地及土地上的建筑物形式存 在的不动产。
（二）物业的概念和内涵
物业: 单元性的房地产。 具体是指已建成并投入使用的各类房屋建
筑及其附属设施、设备和相关场地。
具体分类
•收益性物业（以经营性房屋为主体）
8
完好程度
•非收益性物业（以居住为目的）
物业管理的含义？