七类商铺的投资分析及策略
一、商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺的类型
商务楼、写字楼商铺能够按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。
前者，开发商是将底层个不楼层或多个楼层整体作为商业用途；而后者，开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业
用途。
商务楼、写字楼底商商铺和住宅底商商铺有明显的共同点，即差不多上以上面住户、租户为目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商商铺的定位差不
多上都高于住宅底商的定位。
特点
1）建筑形式特点
商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写
字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的进展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。
2）铺面、铺位类型
商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有许多属于铺面形式，其他楼层差不多上
差不多上铺位形式。
3）经营业态特点
商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态要紧包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占
专门大的比重。
4）投资回收形态
商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。
关于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该
要紧以投资机构为销售对象。
投资策略
商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入选择；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价
格或租金的洽商。
商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；以客流量为考虑参数，进行深入选择；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。
二、交通设施商铺
特点
（1）规模特点
交通设施内部商铺的总体规模与该交通设施的客流量正相关，即客流量越大，内部商铺的总体规模越大，这体现出市场对经营的直接阻碍。
个案商铺的规模整体来讲以中、小型商铺最多，中型商铺要紧用做餐饮、咖啡厅、便利店，小型商铺要紧用做专卖店、快餐店、书店等。
（2）规划设计特点
交通设施的规划设计从属于交通设施要紧功能的规划设计。
规划设计首先考虑整个交通设施交通功能的需求，然后才考虑包括商业配套在内的配套设施，而且通常把大大小小的商铺布置在客流要紧活动空间的周边、沿途，一方面方便消费者，另一方面，有利于提高商铺的"可视性"，提升商铺的价值。
（3）运营特点
交通设施内部商铺要紧的服务对象是各类乘客，乘客的需求引导商铺的运营方向：乘客差不多的饮食需求是从事餐饮生意的商铺的要紧市场基础；乘客购买礼品的需求是各种便利店商铺的要紧市场基础；乘客打发时刻的需求是从事书
刊经营的书店的要紧市场前提……以上内容体现了交通设施商铺的差不多运
营特点。
（4）商铺特点
交通设施内部商铺要紧是铺位形式，较少铺面形式。
▲ 投资回收形式
交通设施内部商铺要紧的投资形式是出租经营，比较少采取出售经营的方式。
要紧缘故在于：交通设施内部商铺总体规模比较小，仅相当于整个设施的专门小的部分，交通设施的运营商进行商铺开发的目的要紧是为了保证功能配套的
完整性。
交通设施外部商铺的特点
（1）规模特点
交通设施外部商铺规模和内部商铺规模的大小关系不确定，机场外部商铺的规模要比内部商铺的规模小；火车站外部商铺的规模要比内部商铺的规模大；地铁内部、外部商铺规模的大小关系不行确定，除交通条件以外，其他因素也会
发生阻碍。
交通设施外部商铺的个案规模，以火车站外部商铺的规模为较大，除规模200平方米左右的便利店外，各类规模在100平方米左右的餐饮设施数量专门多。
（2）规划设计特点
交通设施外部商铺通常隶属于不同的单位，或由不同的单位开发，因此缺乏统一的规划设计，唯一共同的地点确实是：都最大化其"可视性"。
（3）运营特点
交通设施外部商铺要紧的经营业态包括：便利店、餐饮设施、书报厅等。
其中便利店要紧以经营一般食品、特色食品、烟酒、茶、礼品用品、少量服装等为主；餐饮设施普遍为中小型，种类繁多；书报厅经营的图书、报纸、杂志等是乘客普遍喜爱用来消遣的商品。
以上三大类经营业态完全体现了交通设施乘客
的需求特点。
（4）商铺特点
交通设施外部商铺有些是铺位形式，但绝大多数属于铺面形式。
铺面形式关于大多数不熟悉本地市场的乘客来讲，其"可视性"价值可想而知，因此交通设施，尤其是火车站周边的铺面房普遍价格不匪。
▲ 投资回收形式
交通设施外部商铺的投资回收形式为出租和出售两种方式。
采取出租方式的该类商铺，大多数产权单位对商业不熟悉，只好出租的方式赚取租金；采取出售方式的该类商铺，比较多的属于产权单位因为资金需求，而将商铺出售，较少属于开发商开发，真个项目进行出售的情况。
投资策略
交通设施内部商铺的租金收益是投资收益的要紧内容，价值升值空间有限，假如商铺售价较高，租金收益率低于10-12%，建议商铺投资者采取慎重态度。
交通设施外部商铺的租金收益和升值收益成为投资收益的良好组合：交通设施服务乘客规模的升级，将提升租金收益水平；交通设施周边房地产的进展，将
打开该类商铺价值的升值空间。
考虑到价值升值空间因素，该类商铺租金收益
率不低于10%，能够考虑投资。
道路两侧商铺的租金收益和价值升值收益形成投资收益的收益组合，鉴于都市再开发的缘故，查找价值升值空间大的道路两侧的商铺，应成为商铺投资者重要的目标。
考虑到价值升值空间的因素，道路两侧商铺的租金收益率只要不低
于10%，就可考虑投资选择。
道路两侧商铺的特点
1）规模特点
道路两侧商铺的规模没有固定特点，换言之，其规模大小没有统一性，大的可能一、两千平方米，小的可能仅仅几个平方米。
（2）规划设计特点
道路两侧商铺的规划设计具有极大的个性化，因此，个性化是不能够违背商业
规律的。
（3）运营特点
道路两侧商铺的经营业态要紧有餐饮设施、美容美发、专卖店、一般服装店、各类商店、打字社、小超市、各类便利店、汽车专卖店、汽车服务店、银行、摄影店、书店、房地产中介商、网吧等。
这些经营业态关于我们来讲最熟悉只是了，它们和我们的生活紧密联系在一起。
（4）商铺特点
道路两侧商铺的形式要紧是铺面形式，铺位形式较少。
铺位形式在有些道路两
侧的小型市场里存在，这类铺位形式的商铺的竞争力相对较低。
▲ 投资回收形式
目前国内道路两侧商铺的投资回收形式要紧是出租的方式，产权单位或产权人普遍是长期拥有商铺产权的业主，专门少有新购买商铺的业主，更值得提出的是有许多商铺是在政府大规模的市政建设过程中突然"变成"的，这类商铺可能过去是以住宅价格买入的，一夜之间变成商铺，那么其投资收益会相当高。
道路两侧商铺采取出售方式的案例比较少，要紧是二手商铺的出售。
因此，随着国内商业房地产业的持续进展，道路两侧销售商铺项目将会逐渐增加。
三、百货商场、购物中心商铺
百货商场商铺的特点
（1）规模特点
百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为1.8万
平方米。
（2）规划设计特点
百货商场通常采纳3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、物资流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。
（3）运营特点
百货商场要紧采取统一经营的治理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、
治理模式等进行基于战略考虑的统一运做。
统一经营的治理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
（4）商铺特点
百货商场商铺差不多上差不多上铺位形式，个不百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。
▲ 投资回收形式
百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区不。
百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。
购物中心商铺的特点
（1）规划设计特点
购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。
项目规划与设计关于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计能够称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及都市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。
初步设计及施工图设计能够称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。