未来存量
2011年物流热点城市
我们将见证这个市场的蓬勃发展。至2011 年，中国的优质物流仓储总存量将超过目 前的不止一倍，达到1,500万平方米。在 华中地区，成都政府正计划于2010年前在 成都建立中国最大的物流枢纽之一。为 此，成都市政府已投资2.86亿美元建设一 个大型铁路中心，完工后将成为亚洲最大 的铁路运输枢纽。在北方，天津拥有完善 及不断扩展的港口设施、高速铁路、高速 公路以及机场的运能，其制造业也显示出 强劲的增长势头，近期在TEDA新建的大型 空客工厂是一个很好的例证。天津是一个 值得关注的城市。
2020年前景的驱动力
牲实际生产率为代价给予保留？现在对 人才储备有限的顾虑是否会在将来导致 跨国公司撤离中国？
绿色革命——如果政府能够制定有效的 规划打造更多环保城市，继续执行绿色 建筑法规，淘汰污染严重的工厂，并且 对城市领导者施加经济与法规压力；如 果我们能借鉴芬兰在交通和能源方面以 及瑞典在可持续城市设计方面的经验， 使城市化以一种和谐的方式推进——那 么到了2020年，中国可能正稳步成为全 球领导者。
预计到2011年，在我们详细研究的20个城 市中，甲级办公楼总面积将增至2,400万 平方米——相当于华盛顿特区的甲级办公 楼存量。虽然杭州（《经济学人》最佳商 务环境城市排名第四）和大连（有中国的 班加罗尔之称）目前势头最劲，但其它城 市同样以创新的房地产风格、类型而赢得 令人称羡的声誉。
新兴的产业园区市场
全球竞争力城市 l 中国2020年：前景展望 l 5
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hina – The Middle Transparency 6 l 全球竞争力城市 l 中国2020年：前景展望 Kingdom
透明度等级 高透明 透明 半透明
低透明
不透明
市场
澳大利亚 新西兰 香港 新加坡 马来西亚 日本 台湾 韩国 泰国 菲律宾 中国一线城市 印度一线城市 印度二线城市
印度尼西亚 澳门 印度三线城市 中国二线城市 中国三线城市 越南 柬埔寨
2008综合得分 2008全球排名
1.20
2
1.21
4
1.55
11
1.55
11
2.25
23
2.39
重庆
大连
青岛 南京
I上I 海
杭州
广州 深圳 III
资料来源：仲量联行中国产业园区报告
©2008 Jones Lang LaSalle. All rights reserved源自上海北京一级
广州
大连
成都
深圳
转型
杭州
西安
南京
苏州
天津
济南
武汉
先行者优惠
重庆
青岛
0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6
World Winning Cities
Global Foresight Series
中国2020年：
前景展望
2 l 全球竞争力城市 l 中国2020年：前景展望
中国2020年：前景展望
展望未来
中国确实是与众不同。尽管国际上对中国快速增长的动力来源、作为超级大国的崛 起、对全球贸易的影响、城市化进程以及和谐发展规划等方面一直有很多评论及共 识，但是对中国未来的发展形态却很难达成共识。对于中国未来的前景存在三种典型 看法：一个综合发展的超级大国；一个能够挑战全球秩序的地区性强国；亦或一个充 满内部挑战和环境不断恶化的国家。 在这些宏观问题和不确定性因素面前，大家很容易忽略一个事实，那就是房地产不仅 仅将对2020年中国的物质生活产生巨大影响，同时也将在社会和经济前景中扮演重要 角色。无论是作为家庭的投资亦或城市发展的推动力，房地产的贡献对中国的发展进 程都是至关重要的。在此，我们就中国未来增长的主要动力与趋势提出一些看法，并 给出一些有望脱颖而出的城市。
大型百货商店一直是采用购物中心和大 卖场的形式。我们估计中国在过去10年 间兴建了约450个购物中心，其中包括全 球最大购物商场中的10个，众多国际零 售商云集于此。以此推算，至2011年， 商铺总面积将扩大将近一倍，从目前的 2,600万平方米增至4,500万平方米。但 我们相信其中很大一部分乡村购物中心 将由于管理不善、规格过高且对购物行 为认识不足而面临困境。
中国新兴城市30强
20%
城市的情报、信息和我们的观点进行了汇
总，绘制出这些城市的演变曲线，并按等 15%
级进行了归类。
10%
我们的30强城市包括天津（华北经济中 心）、苏州（上海的外围城市）以及大连 （日本与韩国投资者的目标城市）等。这 些城市都达到了预期。
5% 0%
资料来源：仲量联行房地产资讯服务
另一个增长点是机场零售——Verdict研 究数据表明，至2012年旅客人数将达到近 2.5亿，旅客支出将超过3亿美元。陆路和 航空零售将成为未来几年关注的重点，即 使旅客人数出现短期下降，机场运营商和 零售商也会发掘更长期的潜力。
15个产业园区热点城市
产业园区活跃度
北京
西安 成都
天津 济南
苏州 武汉
26
3.07
41
3.15
44
3.16
45
3.23
47
3.33
49
3.34
50
3.38
52
3.51
55
3.54
57
3.65
62
3.68
65
3.97
72
4.29
77
4.67
79
资料来源：仲量联行透明度指数报告
迈入2020年
如果目前的经济全球化持续进行、中国法 规框架保持合理平衡且不断完善，同时中 国经济保持稳步增长，那么我们研究的20 个城市的潜在增长将会催生大约2,300万 平方米甲级办公楼，住宅面积将翻一番， 商铺空间将扩增至约4,400万平方米。同 时，我们还将看到大城市数量不断增加， 而目前已纳入我们视野的“潜在城市”将 升级为二、三线城市。
产业园区对于正在提高技术水平、提升本 国经济在价值链中地位的国家非常适合。 空间、费用、设计、设施和日益便利的 交通对此类园区格局意味着该领域的腾 飞——由于研发、业务流程外包（BPO） 活动以及企业扩张预算降低所带来的旺盛 需求，目前1,700万平方米的产业园区空 间到2010年有望增长一倍。在此背景下， 我们在最近的研究报告中指出了未来3年 内产业园区发展的15个热点城市，包括上 海、北京、大连、广州和天津。
省毕业生人数
225,000 to 269,000 180,000 to 225,000 135,000 to 180,000 90,000 to 135,000
45,000 to 90,000 0 to 45,000
资料来源：仲量联行及政府数据
天津 大连 苏州
北京 *
沈阳 青岛
上海 *
南京 杭州 无锡
15 Business Park Hotspots
作为中国未来重要的现代化元素，零售业 将继续保持快速增长。2008年前10个月的 零售总额已激增至8.8万亿元人民币（约 合1.29万亿美元），同比增长22％，接近 10年间增长最快的时期。其主要原因是中 国人收入日益增加以及对于购物的喜好。 目前人均可支配收入约为13,058元人民币 （约合1,920美元），预计至2011年将达到 大约15,872元人民币（约合2,334美元）。
中国新城市化发展形态–超级城市？
中国新城市化发展形态 ?
城市化进程及200个新城市？
超级城市变革
集中、迅速城市化
资料来源：仲量联行
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中国农业用地流失面积为 荷兰和比利时过去8年的总和
资料来源：仲量联行
地理位置的重要性是房地产领域的永恒真 求，中国到2020年前将可能出现400个人
“中国新兴城市30强” 最新变化
过去三年，随着许多目标明确的城市成功 发展出了自身的独特优势，我们的城市等 级体系已经发生了显著变化。例如，合 肥，其经济总量在短短两年之内几乎翻了 一番，现在已跻身中国四大“科教基地” 之列；位居中国最富裕城市第六位的宁 波，作为中国外贸策略中的重要港口，有 望取得进一步的成功；而南昌作为交通枢 纽与制造中心，在不到五年的时间里，经 济已经实现翻番，并有望进一步增长。
教育布局
对于其中的许多城市而言，其人才储备是 吸引众多跨国公司的源泉。教育布局是中 国未来发展的关键，对于依赖中国学生群 体的众多国际学术机构的健康发展同样至 关重要。
中国的人才储备
城市教育评分
中外大学之间的合作将会得到加强，学术 界与私营企业之间的联系同样如此，这种 合作价值在北京的摩托罗拉大学等企业大 学中得到充分展示。上海市教育科学研究 院院长指出，在未来的15年里，中国需要 建立至少800所大学才能满足日益增长的 需求。我们肯定会在中国排名前40的大城 市里看到“企业或附属”大学、科技园与 园区的大量涌现。
为了实现政府每年创造100万个就业机会 进入国际核心房地产领域，其中的10个还
的目标以及满足农村人口向城市迁移的需 将获得进一步关注和青睐。
“中国新兴城市30强”
办公楼资本值
05年第3季度至08年第3季度复合年增长
我们所掌握的信息表明，中国二、三线城
市已经行动起来了，充分做好了“发展” 25%
的准备。在初步分析过程中，我们对相关
理，城市化这一宏观问题将决定中国商业 口超过100万的城市。而美国仅为40个。
城市网络的潜质与未来格局。政府对城市 化进程的愿景是适合居住的城市的广泛网 络，每个城市都有其各自的特色以及牢固 的跨区域或国际贸易纽带。二线城市被视 为三线城市发展的指南，并依此类推。