2015年3月30日，人民银行、住建部、银监会联合印发了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发[2015]98号，以下简称房贷新政)。

为了解房贷新政落地情况及实施效果，人民银行营业管理部联合其他分支机构，选择22个城市开展了深入调查(其中一线城市3个、二线城市6个、三线城市7个、四线城市6个)，共回收有效银行问卷329份、房地产开发企业问卷510份、居民问卷1304份。

调查显示：各地房贷新政落实情况存在差异，非一线城市力度更大；房贷新政对稳定住房市场、提振市场信心起到了促进作用，一线城市变化更明显；个人住房贷款业务量增加，利率水平出现分化。

现将有关情况报上，供参考。

一、各地房贷新政的落实情况存在差异
2014年以来，商品住房市场区域分化日益明显：一线城市及个别热点二线城市、三线城市住房市场呈回升态势，部分三线城市、四线城市下行风险持续增加。

在此背景下，各地对房贷新政落实情况存在差异：以一线城市为代表、市场回升较强劲的城市或地区执行较严格的住房信贷政策，非一线城市则多调整到位，部分去库存压力较大的城市地方政府积极采取多种非信贷手段稳定住房市场。

一是一线城市对二套房贷款最低首付比例要求高于新政规定。

调查城市中，一线城市及个别二线城市、三线城市的银行业金融机构对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房(以下简称二套房贷款)最低首付款比例，在国家统一住房信贷政策规定的基础上有所提高。

其中，深圳、广州暂时保持不低于70％的政策不变，北京调整为50％，成都市主城区五区(含高新区)和合肥调整为45％。

而绝大部分二线城市、三线及四线城市银行将二套房贷款，最低首付款比例调整为不低于40％。

二是非一线城市对放松贷款审批条件更为积极。

问卷调查结果显示，二线城市、三线城市、四线城市各有47．3％、58．5％、47．5％的银行对住房贷款的审批条件有所放松，明显高于一线城市的28．1％。

部分非一线城市如二线城市中的成都，三线城市中的贵阳、南宁、泉州，四线城市中的安庆、常德、平顶山还对当地住房公积金贷款政策作出了进一步调整，具体包括提高贷款额度、降低二套房贷款利率水平、放宽贷款及提取条件、提高公积金贷款办理效率等。

3个一线城市的住房公积金贷款政策则暂未调整。

三是非一线城市地方政府通过多种政策措施稳定住房市场。

调查城市中，三线城市中的贵阳、四线城市中的济宁制定了新的保障性住房政策，推动保障房供应模式由“以建为主”向“以买为主”转变，以消化存量房源，优化住房供应结构。

二线城市中的成都从5月1日起对以优惠利率向居民家庭在四川省内购买普通商品住房提供信贷支持的金融机构给予一次性财政补助，鼓励银行加强对居民购买普通商品房的信贷支持。

二、房贷新政促进成交回升，提振市场信心，一线城市变化更显著
一是新建商品住房成交企稳，二手房成交全面回升。

房贷新政实施后，各城市新建商品房销售呈企稳回升态势。

对各地房地产开发企业的问卷调查显示，房贷新政实施后77．8％的房企销售量有所上升。

其中，一线城市房企销售量上升的占88．4％，比二线城市、三线城市、四线城市分别高出11个、14个、25个百分点。

二手房成交量全面回升。

调查显示，94．1％的城市4月成交套数环比增加，其中68．8％的城市增幅超过50％(有5个城市4月成交数据未获得)。

二是房价走势出现分化，一线城市及部分二线城市、三线城市房价环比上涨，四线城市房价持续下跌。

4月，被调查的3个一线城市新建商品住宅价格指数、二手房价格指数环比全面上涨；13个二线城市、三线城市中，新建商品住宅价格指数、二手房价格指数环比上涨的占比均为38％，下跌的占比均为46％；所有四线城市的新建商品住宅价格指数持续下跌，二手房价格指数仅北海环比增长0．4％。

三是新政有利于稳定各方预期，对一线城市市场信心提振显著。

从对各地银行、房企、居民的问卷调查结果来看，认为本次新政对房地产市场有一定拉动作用的银行、房企、居民占比在各线城市均超过50％。

一线城市中，认为拉动作用“显著”的银行、房企、居民占比分别为36．9％、31．6％、50％，均为各线城市最高。

各方普遍认为未来房价走势将保持稳定或上升，认为房价将下降的银行、房企、居民在各线城市的占比均不超过20％。

其中，一线城市房价下跌预期最弱，认为未来房价将下降的银行、房企、居民占比分别为0、2．1％、2％。

三、新政后个人住房贷款业务量增加，利率水平出现分化
一是银行住房信贷投放有所增加。

从问卷调查结果来看，新政后二线城市、三线城市、四线城市均有50％以上的银行增加了住房信贷投放；一线城市增加住房信贷投放的银行占比最低，为47．4％。

从银行性质看，国有商业银行住房信贷投放增加的占比最高，达75．2％；外资银行住房信贷投放增加的占比最低，仅为16．7％。

二是门槛降低推动公积金贷款大幅增长。

伴随公积金贷款额度的增加和贷款条件的简化，部分非一线城市公积金贷款规模呈现快速增加趋势，4月武汉二套房公积金贷款当月发放1110笔，同比增长120％；南宁二套房公积金贷款发放129笔，同比和环比分别增长51．8％和46．6％。

三是首套房贷款利率水平出现区域间分化。

三四线城市首套房贷款利率水平整体高于一线城市及二线城市。

调查显示，一线城市、二线城市、三线城市、四线城市银行首套房贷款平均利率水平为基准上浮的占比分别为12．3％、17．3％、57．6％、56．3％。

三四线城市银行受存贷利差收窄影响较大，下浮首套房贷款利率存在一定的困难。

四是个人住房贷款申请量普遍增加，二套房贷款申请量增长较少。

各线城市中，个人住房贷款申请量较新政前增加的商业银行均占六成以上，其中三线城市占比最高，达82．9％(见图)。

二套房贷款需求增加得相对较少，47．4％的一线城市银行二套房贷款申请量在新政后无变化。

这主要是因为改善型购房者对利率的敏感度高于首付金额，二套房贷款最低首付比例下降难以刺激改善性需求大量释放。

另外，住房信贷政策要发挥作用，也需要一定的时间。