规划修改论证报告 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02规划修改论证报告（成果阶段）建设单位：湖南北城棚户区改造投资有限公司设计单位：长沙市建筑设计院有限责任公司编制时间：2012年06月长沙市建筑设计院有限责任公司（盖章）证书编号：［建］城规编第（101189）地址：长沙市曙光中路177号电话：1邮编：410007院长：张柏总工程师：何勰规划副总工程师：张云香所负责人：易云项目负责人：陈凤平设计：陈凤平校核：郑智刚审核：易云开福寺及周边地段控规油铺街地块D-04-01/02、D-06-01/02规划修改论证报告目录第一部分说明书1、项目基本情况区位1.1.1拟修改地块位于黄兴北路以西、庆和里路以南、湘雅路以北、太平路以东地段。

本项目红线总用地面积公顷，红线净用地面积公顷，涉及控规修改地块的总用地面积公顷，净用地面积公顷。

拟修改地块属于《开福寺及周边地段控规》范围，新河片管理单元，控规单元编号为064，修改地块编号为D-04-01、D-04-02、D-06-01、D-06-02。

本项目属于旧城区，周边大部分用地暂未进行新的开发建设。

西边临新竹小学，已建；以及福乐湘江锦城房地产项目，目前正在建设，建筑限高100米；南边为市防汛抗旱指挥部；东边为水电八局生活区及大王家巷旧城区；用地北面为凯乐国际二期房地产项目，目前正在建设，建筑限高100米。

图开福寺及周边地段控规图/项目所在控规位置图用地权属该项目为黄兴北路拓改工程、棚户区改造项目以及太平路棚改项目的定向房源建设点，该安置点用地从新河三角洲建设有限公司划拨至开福区城建投资公司名下，由开福区城建投资公司按要求进行征收、投资和建设。

用地现状该项目内现状用地为旧城棚户区用地，现状用地性质混杂，有二类居住用地、三类居住用地、四类居住用地，市政用地，办公用地，商业用地，还有工业用地。

沿大王家巷两侧商业门店密集，缺乏管理，占道经营，道路狭窄，交通拥堵。

除项目西边、北边的两个新建高层住宅小区福乐湘江锦城、凯乐国际城为高层建筑，项目周边及项目红线范围内建筑多为多层、底层建筑，建筑分布密集，建筑质量差，环境景观差，市政配套差。

现状建筑最高层数7层，其余平均2层。

项目红线范围内现状建筑面积62606平方米，建筑基地面积24770平方米，现状容积率，现状建筑密度%，现状几乎没有绿化。

项目内涉及的现状单位有开原机械厂、三江包装印刷厂、省行政事务职业学校、市第二运输公司，其余为普通民居。

地块内现有两处不可移动文物，分别为刘公武公馆（原百善台151号公馆）和伍毓伦公馆，占地面积分别为180平方米。

大王家巷拟拆棚户区油铺街凯乐国际城刘公武公馆伍毓伦公馆图1.3.1 用地现状照片图1.3.2 用地现状图图1.3.3 现状建筑质量评价图2、原控规及上层次规划、相关规划要求原控规成果《开福寺及周边地段控规》由长沙市建筑设计院编制，于2005年4月通过审批。

2008年开始“新河片”控规评估，2010年完成评估报告正式成果，开福寺及周边地段控规编号064。

本次调整依据从规划局信息中心调用的最新开福寺及周边地段控规依据图进行。

原控规成果为：地块D-4-01用地性质为二类居住用地，总用地面积21853㎡，净用地面积为18655㎡，容积率为，建筑密度28%，绿地率35%，建筑限高36m,人口容量为1904人。

地块D-4-02用地性质为中学用地，中学名称芙蓉中学，总用地面积35106㎡，净用地面积为28944㎡，容积率为，建筑密度22%，绿地率35%，建筑限高24m,班级规模为36班，学生容量为1800人。

地块D-6-01用地性质为供气设施用地，为液化气瓶装供应站，总用地面积1080㎡，净用地面积为581㎡，容积率为，建筑密度10%，绿地率35%，建筑限高9m，建筑容量116平方米。

地块D-6-02用地性质为二类居住用地，总用地面积22253㎡，净用地面积为18113㎡，容积率为，建筑密度28%，绿地率35%，建筑限高45m,人口容量为1848人。

表1 调整前地块控制指标一览表原控规成果勘误勘误原因：根据最新控规依据图，地块D-4-01、D-4-02的地块控制指标与地块填充的用地性质及图例存在矛盾的地方。

具体勘误内容：原控规地块D-4-01填充的用地性质为二类居住用地，控制指标为中小学校用地，二者存在矛盾，勘误后，统一修改为二类居住用地。

原控规地块D-4-02填充的用地性质为中小学校用地，控制指标为二类居住用地，二者存在矛盾，勘误后，统一修改为中小学校用地。

同时，根据长沙市城市规划管理技术规定有关要求，12米以下支路计入地块净用地面积，因庆和里路、文昌阁路规划宽度均为9米，其一半路幅计入地块D-4-01、D-4-02、D-6-02净用地面积，勘误后，净用地面积均有所增加，见表2。

表2 地块勘误情况一览表上层次规划及相关规划要求总体规划、专项规划及其它相关规划对本次拟修改地块没有相关特别要求。

地铁一号线从东侧的黄兴北路经过，地铁站点位于黄兴北路与湘雅路交叉口，下阶段编制该项目修建性规划，其总图布局、建筑设计，应符合轨道交通规划要求，征得相关部门同意。

3、修改要求、理由及依据修改依据3.1.1长沙市城乡规划局下发的“规划调整要点（论证）通知单”3.1.2开福寺及周边地段控制性详细规划（2005年）3.1.3开福寺及周边地段控规依据图（最新）3.1.4福善园（黄兴北路油铺街S8地块）建设项目修建性详细规划（方案）3.1.5长沙市控制性详细规划局部修改论证报告成果规定（试行）3.1.6国家及地方相关法律、法规、规程3.1.7相关会议纪要、文件、批文修改要求根据长沙市城乡规划局2012年2月28日对长沙市北城棚户区改造投资公司下达的《规划修改（论证）通知单》：“要求对潮宗街周边地区控规（该处有误，应该为开福区及周边地段控规）油铺街地块内用地规划指标进行论证。

结合棚改拆迁安置要求、正在进行修编的黄兴北路片区控规内容、项目方案的可行性以及不可移动文物的保护方案，对此范围内的用地性质、容量指标进行综合论证。

……”根据黄兴北路棚改安置要求以及该项目修建性详细规划，对该项目用地作相应的控规调整。

该修建性详细规划由长沙市北城棚户区改造投资有限公司委托，由长沙市华银建筑设计有限责任公司设计，项目名称为“福善园（黄兴北路油铺街S8地块）建设项目”，该设计于2012年2月由市规委办组织召开了方案专家咨询会。

根据该详细规划设计，本次控规修改内容涉及到：地块拆分、用地性质修改、支路线形修改、控制指标修改，还涉及到市政设施修改及历史文物单位的保护。

具体修改情况为：3.2.1道路修改外围道路太平路、庆和里路、黄兴北路、文昌阁路均保持不变，取消红线范围内一条支路，宽9米，长79米，改为环小区的一条4米的组团路。

同时取消一条穿过芙蓉中学的东西向的支路，该支路宽9米，长152米，该条道路从南边穿过芙蓉中学，对芙蓉中学造成分割，油铺街往北调整线形后，与这条道路相距过近，只有30米左右。

同时，这两条道路等级低，可以归类为小区内部道路，修改后有利于组织小区交通，不影响城市交通。

油铺街路（太平路至黄兴北路路段）局部调整线形，宽度12米不变，调整段原来长238米，为直线；调整后长240米，为曲线。

油铺街路原规划线形穿过文物保护单位伍毓伦公馆，不利于保护该文物，修改线形后有利于原址保护该不可移动文物，有利于本项目建筑布局。

不改变道路性质、宽度，适当调整线形，并不影响车辆通行，比较合理。

3.2.2用地性质及指标修改地块D-4-01，用地性质保持不变，为二类居住用地，用地面积及控制指标修改，修改后：总用地面积22153㎡，净用地面积18464㎡，容积率，建筑密度20%，绿地率40%，建筑限高100m，建筑容量为92320㎡；地块D-4-02，为中学用地，用地性质及控制指标保持不变，用地面积有所减少，修改后：总用地面积28709㎡，净用地面积25325㎡；地块D-6-01，为供气设施用地，原规划为液化气瓶装供应站，现取消，修改为商住综合用地。

地块D-6-01、D-6-02重新拆分为三个地块D-6-01、D-6-02、D-6-04。

拆分后：地块D-6-01为商住综合用地，总用地面积13326㎡，净用地面积10378㎡，容积率，建筑密度20%，绿地率40%，建筑限高100m，商住比为3:7，其中居住建筑容量37776㎡，商业建筑容量16190㎡；地块D-6-02为商住综合用地，总用地面积8991㎡，净用地面积6840㎡，容积率，建筑密度26%，绿地率40%，建筑限高100m，商住比为7:3，其中居住建筑容量16006㎡，商业建筑容量37346㎡。

地块D-6-04为二类居住用地，用地性质、控制指标保持不变。

表3 调整后地块控制指标一览表3.2.3液化气瓶装供应站修改根据长沙市有关燃气发展规划、发展目标，面向全市、辐射周边，实现燃气管道化，2020年城市气化率达到95%，新建小区基本采用管道燃气，因此瓶装液化气渐渐面临淘汰。

本项目范围内液化气瓶装供应站取消，不再单独设立，近期可以结合小区沿街设置的商业门店预留，以满足过渡阶段就近旧城区居民目前的供气需求，并满足相应的建筑面积及设置要求。

3.2.4芙蓉中学用地修改地块D-4-02规划为芙蓉中学，因项目红线范围占用了该中学部分规划用地范围，约4447平方米用地，即调整后学校用地减少4447平方米。

芙蓉小学原规划36班，调整前生均用地平方米，调整后生均用地平方米。

根据《湖南省义务教育学校办学标准（试行）》，中心城区30班初级中学生均占地面积平方米为合格，生均占地面积平方米为合格，调整后芙蓉中学生均用地稍微偏紧，但基本不影响芙蓉中学原有办学规模。

3.2.5历史文物保护城市建设同时必须考虑文物保护，红线范围内两处不可移动文物分别为刘公武公馆和伍毓伦公馆，其中伍毓伦公馆刚好位于规划的油铺街道路中心线上，因此规划修改油铺街线形，满足伍毓伦公馆原址保护要求。

刘公武公馆位于项目用地内部，即不利于文物的保护，也影响到小区建设，因此建议异地重建，重建位置位于伍毓伦公馆东侧，与伍毓伦公馆平行，重建模式参照天心区不可移动文物异地重建模式。

通过对文物保护专家咨询会的讨论，该方案采用一个比较折中的办法，原址保护与异地重建相结合，基本满足该处文物保护要求，但应征得文物保护部门同意。

3.2.6技术指标参考《长沙市城市规划管理技术规定》（建筑间距Ⅰ类地区，2009年5月修订版）居住用地技术指标的技术规定，高层居住建筑容积率最高，高层商住综合楼建筑最高容积率为，调整后地块容积率均高于该技术规定，但建筑密度、绿地率、建筑限高符合技术规定要求。