红谷滩中心片区控制性规划D4、D6地块城市棚户区改造项目征收补偿方案（征求意见稿）为加快我市旧城改造步伐，改善居民的居住环境，经研究决定对该地块（四至范围为红谷中大道以西庐山南大道以南、丰和中大道以东、飞虹路以北）进行改造。

通过初步调查摸底，该地块需征收国有土地房屋建筑面积约万平方米，被征收户约户。

为做好该项目范围内房屋征收补偿工作，维护被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）等有关规定，结合该工程实际，制定如下房屋征收补偿方案：一、征收范围红谷滩新区D4、D6地块城市棚户区改造项目规划红线范围内所有房屋及其附属物。

（见附件图）二、征收部门和征收实施单位（一）征收部门：南昌市红谷滩新区住房与城市建设局（二）征收实施单位：南昌市红谷滩区房屋征收与补偿办公室三、被征收人征收范围内的单位和个人房屋所有权人。

四、征收补偿签约期限和搬迁期限（一）征收补偿签约期限：自南昌市红谷滩新区管委会发布的房屋征收决定公告之日起至2017年月日止。

（二）现场搬迁经验收组验收合格后，被征收户凭搬迁验收单签订协议，办理安置补偿手续。

第一部分城市私房、单位产权房（一）城市私房、单位产权房：凭南昌市房屋登记机构颁发的房屋所有权证或房屋确权凭证为补偿依据。

（二）被征收房屋的面积和用途，以房屋所有权证载明的为准。

(三)非住宅房屋性质（经营性或者非经营性）和面积以房屋登记簿记载的为准，无房屋登记薄的以房屋档案记载的为准。

若房屋登记薄、房屋档案无记载的，以红谷滩新区管委会牵头组织相关部门组成的认定组认定的性质和面积为准。

房屋登记簿或房屋档案载明经营性面积的，按照载明的面积进行补偿。

（四）未登记建筑的认定和处理违法建筑和超过批准期限的临时建筑的不予补偿。

征收补偿、补助及奖励对被征收人给予被征收房屋价值和因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失等补偿，按本方案相应规定给予补助和奖励。

被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值按房屋征收决定公告之日类似房地产的市场价格计算。

被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

征收私房住宅征收私房住宅的补偿方式为实行房屋就地产权调换与货币补偿两种，由被征收人自行选择。

（一）对选择产权调换的，按照“征一还一，就近靠档”的原则进行就地块安置。

按“套内对套内，公摊对公摊”的方法以套内建筑面积进行就近靠档安置(以至号楼评估价为基准）并结算楼层差价。

安置房套内建筑面积超出被征收房屋套内建筑面积5平方米（含）以内部分，按市场优惠价格（按征收时点市场评估价70%）结算；安置房套内建筑面积超出被征收房屋套内建筑面积5平方米以上的，按征收时点的市场评估价格结算；公摊面积超出被征收房屋公摊面积部分按安置房建安成本价元/㎡结算。

安置房市场评估均价为元/㎡。

1、装饰装修补偿委托房地产价格评估机构通过评估确定。

2、搬迁补偿户建筑面积100平方米以内的每户每次500元;户建筑面积超过100平方米的每户每次500元另加超出部分每平方米3元。

3、临时安置补偿选择产权调换的，在规定或约定的临时安置期限内，按建筑面积每平方米每月13.5元结算；户结算后少于600元的，按600元结算。

临时安置期限为36个月，安置期限延长的，从逾期之月起增加临时安置补偿费。

其中逾期12个月以下的增加50%；逾期12个月以上24个月以下的增加100%；逾期24个月以上的增加150%。

考虑红谷滩新区房屋租赁市场的实际情况，被征收人在2017年月日前签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的，红谷滩新区再给予每户36000元一次性租房补助。

4、其他奖励（1）提前签约奖：为鼓励被征收人提前签订征收补偿协议并搬迁，对在2017年月日（含）前签约并完成搬迁交房的被征收人按12000元/户的标准给予奖励；对在2017年月日以后签约并完成搬迁交房的被征收人在12000元/户的提前签约奖范围内每日扣减元，直至扣完为止。

（2）单元奖：为鼓励住户提前搬迁签约，同一单元内的住户在2017年月日（含）前全部完成签约并搬迁完毕的，红谷滩新区再给予该单元住户每户每平方米300元的奖励，如未能在规定期限内完成全部搬迁，则该单元被征收户都不享有该奖励。

（3）选择产权调换的被征收人，在2017年月日（含）前完成签约并完成搬迁的，红谷滩新区另给予选择产权调换的被征收人每户每平方米500元的奖励，如未能在规定期限内完成搬迁的，则被征收户不享有该奖励。

（二）选择货币补偿的,房屋补偿按市场评估价结算，即签即办。

1、装饰装修补偿委托房地产价格评估机构通过评估确定。

2、搬迁补偿户建筑面积100平方米以内的每户每次500元；户建筑面积超过100平方米的每户每次500元另加超出部分每平方米3元。

3、补助和奖励（1）被征收人在补偿签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的，另按被征收房屋市场评估价的20%给予补助。

（2）被征收人在补偿签约期限内提前签约并完成搬迁交房的，再按时间分段给予奖励：在 2017年月日（含）前完成签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的20%给予奖励；在 2017年月日至2017年月日（含）完成签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的15%给予奖励；在2017年月日至 2017年月日（含）完成签约并搬迁的按被征收房屋市场评估价的10%给予奖励；在2017年月日至月日（含）完成签约并搬迁的按被征收房屋市场评估价的5%给予奖励；在 2017年月日前没有完成搬迁的不予奖励。

4、提前签约奖：为鼓励被征收人提前签订征收补偿协议并搬迁，对在2017年月日（含）前签约并完成搬迁交房的被征收人按12000元/户的标准给予奖励；对在2017年月日以后签约并完成搬迁交房的被征收人在12000元/户的提前签约奖范围内每日扣减元，直至扣完为止。

5、单元奖：为鼓励住户提前搬迁签约，同一单元内的住户在2017年月日（含）前全部完成签约并搬迁完毕的，红谷滩新区再给予该单元住户每户每平方米300元的奖励，如未能在规定期限内完成本单元内住户全部搬迁，则该单元被征收户都不享有该奖励。

6、选择货币补偿的，一次性按被征收房屋建筑面积每平方米每月13.5元发放6个月临时安置补助费；户结算后少于600元的，按600元发放6个月临时安置补助费。

7、考虑红谷滩新区房屋租赁市场的价格成本和中心区租房的实际情况，被征收人在2017年月日前签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的，红谷滩新区再给予每户6000元一次性租房补助。

8、税费减免：根据财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税政策的通知》（财税【2005】45号），被征收人取得的货币补偿免征个人所得税；在南昌市红谷滩新区内重新购置商品住房的，对购房成交价中相当于货币补偿款的部分免征契税，免征部分契税时间自下发征收决定之日起1年内购买商品住房的有效。

征收私房非住宅征收私房非住宅实行货币补偿。

（一）货币补偿按市场评估价，即签即办。

（二）其他补助及奖励措施1、装饰装修补偿：委托房地产价格评估机构通过评估确定。

2、搬迁补偿：按5元/㎡或委托房地产（资产）价格评估机构通过评估确定。

3、停产停业补偿（1）征收经营性非住宅房屋造成停产、停业货币补偿的，按照被征收房屋市场评估价的3%进行补偿。

（2）非经营性非住宅房屋实行货币补偿的，在规定期限内完成搬迁的，停产停业补偿标准按征收私房住宅临时安置补偿标准执行（按被征收房屋建筑面积每平方米每月13.5元发放6个月、户结后少于600元的按600元发放6个月临时安置补偿费）。

4、奖励（1）征收非经营性非住宅实行货币补偿，在规定期限内完成搬迁的，另给予6个月临时安置补偿奖励。

临时安置补偿奖励标准按征收私房住宅临时安置补偿标准执行（按被征收房屋建筑面积每平方米每月13.5元发放6个月、户结后少于600元的按600元发放6个月临时安置补偿费）。

（2）征收经营性非住宅及非经营性非住宅被征收人提前签订征收补偿协议并搬迁，对在2017年月日（含）前签约并完成搬迁交房的被征收人按以下方法给予奖励： 经营性非住宅户建筑面积100平方米以内的每提前一天，每户按每平方米20元奖励；户建筑面积100平方米（不含）以上的每提前一天，每户按2000元奖励，最高奖励每户不超过60000元。

非经营性非住宅户建筑面积100平方米以内的每提前一天，每户按每平方米10元奖励；户建筑面积100平方米（不含）以上的每提前一天，每户按1000元奖励，最高奖励每户不超过30000元。

征收单位自管住宅补偿方式：实行房屋货币补偿方式，参照私房住宅货币补偿。

征收单位自管非住宅1、征收划拨土地上公有经营性非住宅房屋有合法报建手续或被征收房屋产权证明的，按市场评估价扣除40%土地出让金给予货币补偿。

补偿价格=市场评估价格-（市场评估价格-被征收房屋重置价格）×40%2、征收划拨土地上的单位非经营性非住宅房屋，被征收人为国有单位的按市场评估价扣除40%土地出让金后给予货币补偿，相应土地不予另外补偿；被征收人为非国有单位及个人的，按市场评估价扣除60%土地出让金后给予货币补偿，相应土地不予另外补偿。

被征收人为国有单位：补偿价格=市场评估价格-（市场评估价格-被征收房屋重置价格）×40%被征收人为非国有单位及个人：补偿价格=市场评估价格-（市场评估价格-被征收房屋重置价格）×60%3、征收划拨土地上的国家行政事业单位的非住宅房屋按划拨地价加重置价格给予货币补偿。

4、征收划拨土地上公有非住宅房屋没有合法报建手续或没有被征收房屋产权证明的，按被征收房屋重置价范围内给予一定的货币补偿。

5、征收出让土地上公有非住宅房屋的，按被征收房屋市场评估价给予货币补偿。

6、装修补偿、搬迁、停产停业补偿及提前签约搬迁奖励按本方案私房非住宅征收补偿规定执行。

征收设有抵押权的房屋：1、抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。

2、抵押人和抵押权人不能重新设定担保的，对被征收人实行货币补偿，其补偿款在抵押人清偿债务后支付。

五、有线电视、固定电话、宽带、空调及热水器迁移补偿1、有线电视迁移按每户120元补偿（凭有线电视证件及征收时仍在使用的缴费单办理）；2、固定电话迁移按每户128元补偿（凭征收时仍在使用的电话缴费单位办理）；3.宽带迁移费按电信部门的电话移机保号费200元补偿（凭征收时仍在使用的宽带缴费单办理）；4.分体壁挂式空调迁移费每套300元，分体立式空调迁移费每套500元；5.电、燃气热水器迁移费每套100元，太阳能热水器每套400元；6.选择货币补偿管道煤气按每户3200元补偿（凭管道煤气证件及征收时仍在使用的缴费单办理）。

六、房地产价格评估机构的选定房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数被征收人决定，如协商不成，又达不到被征收人多数选择决定的则采取公开抽签选定的方式确定。