- +
++---------++-++-- - -
C3 - - - - + +
+++-----------+-- - -
C C4 - - - - - - -
+--------------- - -
C5 - - - - - - - -
+-------------- - -
C6 - - - + + - - - -
建筑体量 建筑形式 建筑色彩 建筑空间围合 建筑小品
市政设施
公共设施（行政、商业、文教 体卫等）
交通方式
交通活动
出入口方式、数量 其他交通设施
停车泊位
环境保护 规定
噪音振动等允许标准值 水污染物允许排放量 水污染物允许排放浓度 废弃污染物允许排放量 固体废弃物控制 其他
• 土地使用控制
一、用地面积(Ap)
建筑间距包含内容
日照间距（居住建筑）
侧向间距，满足道路、消防通道、 通风、管线铺设
消防间距
通风间距
生活私密性间距，最小18米
城市防灾疏散间距(主要防灾疏散 通道两侧建筑间距大于40米，且大 于建筑高度1.5倍)
日照间距简图
四、沿街建筑高度
1.沿街一般建筑高度的控制 沿路一般建筑高度的控制
新增加了一些用地分类
四、土地使用兼容性
土地使用兼容原则
同一地块上多种性质综合使 用的允许与否。多种用地性 质的混合布置，不应产生功 能干扰
由用地性质和用地 上建筑物的适建表 来反映
（1）促进相关功能建筑的集中布置；
（2）提高土地经济效益；
（3）减少环境干扰；
（4）确保非营利性设施、市政设施用地不被占用；
（5）保持土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、 设施混合布置；
（6）土地使用兼容应注意到其宽容度和灵活性以 提高应变能力，同时又不和总体规划相违背。
兼容性质
R
C
M
W
S
U
兼容性质
R 1
R 2
R 3
R 5
C 1
C 2
C 3
C 4
C 5
C 6
C 9
M 1
M 2
M3
W1
W 2
W 3
S 2
S 3
U 1
U 2
绿地率=(地块内绿化用地总面积÷地块面积)×100％
规划控制其下限。这里的绿地包括公共绿地、组团绿地、公共服务设施所 属绿地和道路绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地
• 建筑建造控制
建筑限高
一、建筑限高
建筑间距
建筑后退
1. 原则
建筑高度：建筑物室外地面到其檐口 (平屋顶)或屋面面层(坡屋顶)的高度
2. 建筑高度的确定
平屋面建筑： 有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶 挑檐屋面（室外地面算至檐口顶，加上檐口 挑出宽度)；
H
H自室外地面至女儿墙顶 女儿墙屋面建筑高度计算
B
Hc
H=Hc+B
Hc室外地面至檐口顶
B 檐口挑出宽度
挑檐屋面建筑高度计算
坡屋面建筑： 屋面坡度小于45°(含45°)的，自室外 地面算至檐口加上檐口挑出宽度； 坡度大于45°的，自室外地面算至坡顶 高度一半
3）容积率的奖励 城市市区内，在建筑综合体内统一规 划公共停车场、变电站等公共市政设 施，可对用地的容积率予以增加
佛山市建筑面积奖励规定
允许建筑容 每提供1m2
积率
有效面积开
放空间，允
许增加的建
筑面积m2
<2
1.5
≥2~<4
2.0
≥4~<6
2.5
≥6
3.0
4）容积率与建筑密度、建筑平均层数的关系
建筑密度 = 用地内所有建筑基底面积总和 用地面积
用地面积(Ap)和征地面积 (Ag)是有区别的
Ap≤ Ag
Ap——规划用地红线围合的面积，是确定容 积率、建筑密度、人口容量所依据的面积 Ag——土地部门为了征地划定的征地红线 围合而成
代征地——Ag-Ap，代征道路用地面积、代 征绿化用地面积、代征其他用地面积
土地使用控制即是对建设用地 上的建设内容、位置、面积和 边界范围等方面做出规定。 用地面积单位为公顷，一般为 小数点后两位，每块用地不可 有重叠部分。
建筑物高度的倍数
最小距离（m）
浦西内环线以 内
其他地 区
浦西内环线以内
0.5
0.6
0.25
6
9
12
15
2 0.25
4
0.2
12
非居住建筑
其 建筑物高 他 度的倍 地数 区
— — 0.2
—
—
—
最小距 离（m）
3 5 12 按消防 间距控 制 按消防 间距控 制 6.5
《上海市城市规划管理技术规定》
建筑退后距离表
“+”表示可以兼容， “-”表示不可以兼容
上海市用地兼容表
• 环境容量控制
一、容积率
FAR=Ar/Al
容积率
建筑密度
绿地率
混合用地容积率计算
A=(A1×M1+A2×M2)/M
A—折算的容积率 A1/A2—商业/居住容积率指 标 M1/M2—商业/居住建筑面积 M——总建筑面积
环境容量控制即是为了保证良好 的城市环境质量，对建设用地能 够容纳的建设量和人口聚集量作 出合理规定
建筑高度
h≤24m 24＜h≤60m 60＜h≤100m
h＞100m
后退距离（m）
D≤24m
D＞24m
3
5
8
10
10
15
15
20
电力架空线两旁建筑退线距离
电压等级(kV) 500 220 110 35
后退线路中心线距离(m) 30 20 12.5 10
三、建筑间距
定义：建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离
-------------- - -
C9 - - - - - - - - - -
------------- - -
M1 - - + - + + + - - - -
--+-+--+++++ - +
M M2 - - - - + + - - - - - +
-+-+--+++++ - +
M3 - - - - - - - - - - - + +
公共空间控制线
控制公共空间用地范围
绿线 防护绿地
建筑控制线
紫线 历史保护区
蓝线
三、用地性质
划分原则
（1）上位规划 （2）依据主要用地性质，调 整局部地块的用地性质 （3） 相邻地块性质不相冲突
各类用地所规定的使用用途， 《城市用地分类与规划建设 用地标准》（GB50l37－2011）
城市建设用地共分为8大类、 35中类、44小类。
U 3
U 4
U5
U6
U ７
R1
--+-------------++-++-- - -
R2 +
+++++----------++-++-- - -
R R3 + +
++++--+++-----++-++-- - -
R5 - - -
-------------------- - -
C1 - - - -
-+--+-------++-++-- - -
沿街建筑高度
符合建筑日照、卫生、消防和防震抗灾的要求； 符合用地的使用性质和建筑物的用途要求； 考虑地质基础限制和当地建筑技术水平； 符合城市整体景观和街道景观的要求； 符合文物保护的控制要求； 机场、高压线及无线通信等对建筑高度的要求； 坡度较大地区，不同坡向对建筑高度的影响
水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出 屋面的附属设施，其高度在6m内，且水 平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的， 不计入建筑高度。
屋面坡度<45˚(含45˚)的建筑高度计算
H
α＞45˚
坡度大于45°的建筑高度计算
相邻两幢建筑室外自然地 坪存在高差
同一用地单位，两幢建筑 物首层架空，
二、建筑后退
避免城市建设过程中产生混乱 保证必要的安全距离 保证必要的城市公共空间和良好的 城市景观
容积率可制定上限和下限。 下限保证开发商的利益； 上限防止过度开发带来的城市基 础设施超负荷运行及环境质量下 降
2. 容积率的相关问题
1）容积率与城市开发的关系
前期投 资费用
开发利 润总额
开发资金的 循环速度
2）容积率与永续发展的关系 容积率的大小直接关系到可持续发展 的问题。容积率过高，造成过分拥挤 和环境恶化
+-+--+++++ - +
W1 - - - - - - - - - - - + + -
--------- - -
W W2 - - - - - - - - - - - - - - -
+------- - -
W3 备注