南开19春学期（1709、1803、1809、1903）《房地产估价》在线作业4、B一、单选题共30题，60分1、某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。
A100m2B50m2C60m2D80m2【南开大学】答案：?2、由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。
这是由于房地产的（）特性A不可移动性B用途多样C相互影响D易受限制【南开大学】答案：?3、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A保持现状前提B装修改造前提C转换用途前提D重新利用前提【南开大学】答案：?4、针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。
采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。
A10.10%B7.90%C8.40%D11.90%【南开大学】答案：?5、某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元A180B178.4C183.5D176.6【南开大学】答案：?6、某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。
后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。
A2007年3月15日B2006年8月20日C签定估价委托合同之日D估价人员与委托人商定的日期【南开大学】答案：?7、长期趋势法适用的对象是（）的房地产。
A商业性质B出租性质C价格无明显季节波动D价格有明显季节波动【南开大学】答案：?8、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元A37．91B38．25C38．42D50【南开大学】答案：?9、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）A快速变现值价值B谨慎价值C在用价值D残余价值【南开大学】答案：?10、（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。
A收益递增递减原理B均衡原理C适合原理D供求原理【南开大学】答案：?11、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A37B40C50D43【南开大学】答案：?12、假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”A市场法B成本法C收益法D长期趋势法【南开大学】答案：?13、路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价A居住B商业D工业【南开大学】答案：?14、某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。
现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A4367B4617C4446D4161【南开大学】答案：?15、某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。
A600B625C650D675【南开大学】答案：?16、收益法适用的条件是房地产的（）A收益能够量化B风险能够量化C收益或风险其一可以量化D收益和风险均能量化【南开大学】答案：?17、估价时点为过去的情形，多出现在（）中A保险理赔案件中B期房估价C拆迁估价D房地产纠纷案件中【南开大学】答案：?18、房地产所有权有单独所有、共有和（）三种A建筑物区分所有权B建筑物共同共有权C建筑物按份共有权D私有权【南开大学】答案：?19、估价时点是由（）决定的A估价目的B估价师C委托人D估价机构【南开大学】答案：?20、房地产权利的种类中，属于债权的是（）A地役权B建设用地使用权D租赁权【南开大学】答案：?21、假设开发法的理论依据与（）相同A市场法B成本法C收益法D长期趋势法【南开大学】答案：?22、运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。
A幅度B数额C比率D指数【南开大学】答案：?23、某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。
则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。
A125B126.42C123.77D124.43【南开大学】答案：?24、房地产的（）特性，使得房地产具有独占性A不可移动B供给有限C价值量大D用途多样【南开大学】答案：?25、某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。
则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2A5190B4700C5300D4790【南开大学】答案：?26、五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整A供水、排水、电力、电信B给水、排水、燃气、热力C排水、电力、通信、燃气D排水、电力、通信、热力【南开大学】答案：?27、在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。
A市场法B成本法C收益法D假设开发法【南开大学】答案：?28、在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）A名义价格B实际价格C市场价格D成交价格【南开大学】答案：?29、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内A0．5～2．0B1．5～2．0C0．5～1．5D1．0～1．5【南开大学】答案：?30、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。
假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡A3473B4365C4500D4635【南开大学】答案：?二、多选题共10题，20分1、市场法适用的对象有（）A标准厂房B在建工程C高档公寓D房地产开发用地【南开大学】答案：?CD2、争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。
A给予回扣或折扣B提高服务质量C恰当的宣传D提升估价机构的品牌【南开大学】答案：?CD3、明确估价基本事项主要包括（）A明确估价对象B明确估价内容C明确估价目的D明确估价日期【南开大学】答案：?C4、在现金流量折线法（）不独立显现出来A开发成本B销售税费C投资利息D开发利润【南开大学】答案：?D5、在合法产权方面，应以（）为依据A房地产权属证书B委托人提供的书面证明C权属档案的记载D其他合法证件【南开大学】答案：?CD6、运用成本法估价，计算投资利息时，包括（）的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
A管理费用B土地取得成本C销售费用D开发成本【南开大学】答案：?BCD7、假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）A在建工程B待开发的土地C可装饰装修改造的房屋D可改变用途的旧房【南开大学】答案：?BCD8、房地产外部因素可再分为（）A制度政策因素B经济因素C社会因素D权益因素【南开大学】答案：?BC9、下面属于构筑物的是（）A烟囱B水井C水塔D屋顶【南开大学】答案：?BC10、房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。
共有可分为（）A按份共有B按权共有C共同共有D共享共有三、判断题共10题，20分1、社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
（）A错误B正确【南开大学】答案：?2、一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。
（）A错误B正确【南开大学】答案：?3、房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处（）A错误B正确【南开大学】答案：?4、专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任（）A错误B正确【南开大学】答案：?5、路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。
（）A错误B正确【南开大学】答案：?6、在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（）A错误B正确【南开大学】答案：?7、某一地带有铁路，该地带如果是居住区．则铁路可能是增值因素；而如果是仓储或工业区，则铁路可能是贬值因素。
（）A错误B正确【南开大学】答案：?8、对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）A错误B正确【南开大学】答案：?9、搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。
（）A错误B正确【南开大学】答案：?10、谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。
（）A错误B正确。