代表案例解读
宁波新芝8号——基本概况
区位条件：新芝8号创意园占地面积5230平方米，利用原宁波方向机厂的厂房改建，在尽可能充分保护盒利用 原建筑、维持原风格与周边环境的协调的前提下实现其形象与功能的跃升和拓展。 规 模：园区拥有五 栋风格各异的设计室组团
建筑，合计18间工作室供
创意企业入驻。 意 义：此园为宁波 市首个市级都市产业园， 也是首个真正意义上的
这样的想法做成深圳的一个创意园区。
典型特征分析
客群特征
一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是 不同的，以下结合案例进行说明：
普通大众 城市白领 精英阶层
启示一：人气的来源 依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的 休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众 的参与，以此聚集人气。 启示二：消费的主力 由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建 议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态 占据60％以上，构筑一个中高档的生活圈。 启示三：亮点的塑造 面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精 (20％左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该 类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。
酒店25层99米，有300间创意的商务客房、21间SOHO名人创意工作 室、容纳800人的会演中心、12个展厅、3个大型会议室、俱乐部、康 娱中心。
品位品位
西班牙餐厅
美国偶像
狠牛创意面馆
代表案例解读
深圳OTC-LOFT——主题特色
以民国建筑作为主题特色 当时如果把厂房全部拆掉，开发房地产，可能经济效 益比较高，“但深圳本身的城市历史虽然不是很长，一 个26年历史的城市，也应该留下一点东西了”，基于 在建筑粗放的，也是多样的。灰色的水泥墙，高敞的空 间是所有建筑的特点，但每一个创意机构走进去都有不 同的风格。
代表案例解读
深圳F518——前岸艺术酒店
一座概念性的建筑，追求时尚、前卫、精致和创造性的外形，结合创 意思想和文化累积的内涵，挑战着传统酒店观念。 前岸艺术酒店成为客人梦想居住的地方，更是全球旅行创意人演绎智 慧价值的舞台。每位思想者、商业者和旅行者留下珍贵的“足迹”，形时尚发布 时来自发布成独特的酒店文化内核。
代表案例解读
南京1912——主题特色
以民国建筑作为主题特色 “南京１９１２”的设计风格与总统府遗址建筑群总 体风貌保持一致，依托于总统府的“南京１９１２”， 体现的也是民国建筑的精神。 在建筑外观上，大多数新建筑中，毫无修饰与浮华的青 砖既是墙体，又是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了 白色的砖缝，除此之外再无任何修饰。
代表案例解读
丝联166——基本概况
区位与规模：创意产业园区是由原杭州丝绸印染联合厂的旧厂 房部分改造而成，该厂房建于上世纪50年代，占地2万平米。 历史文化：依托运河历史文化和铁路遗址公园等现有资源，融 合科技与艺术，打造一个集休闲观光、收藏出售于一体的创意基 地。 主题定位：斑驳的红砖瓦墙，错落有致的工业厂房，纵横交错 的管道，墙壁还保留着各个时代的标语。马路上穿着制服的工人 与打扮时尚前卫的参观者相映成趣，历史与现实、工业与艺术在 这里完美的契合在了一起。
同乐坊
•主题餐饮 •旧厂房的建筑新 •时尚发布活动 貌 •时尚演出 •老建筑观光 •公益活动 •特色餐饮体验 •主题零售 •时尚发布活动
•俱乐部、酒吧
1933 老场坊 上海 老码头 札幌 啤酒厂 吸引点 总结
•会员制的顶级会 所和俱乐部 •会所、俱乐部等 高端服务 •啤酒文化体验 •高档艺术品消费 •身份和生活方式 的体现
餐饮类
• 定位高端的会所、俱乐部最为常见； 文化娱乐类 • 电影院、剧场等需要较大空间的业态可结合项目自身条 件选择 创意办公 酒店 • 宽敞、自由、灵活，面积可分可合； • 主要面向设计类的中小型企业或个人工作室 • 以小型的精品酒店为主，主题鲜明，以独特文化吸引特 定人群 • 通常都会利用室外广场或较为开敞的室内空间作为展示 功能，面积在1000平米以上； • 功能具有弹性，可用作时尚发布、公益活动、论坛讲座 以及企业年会等多种形式
旧改项目常见商业形态的一般特征
分类 特征描述 • 通常以咖啡馆、酒吧、西餐厅和连锁快餐为主，规模在 二三百平米左右，精致、具有小资情调，中高档定位； • 也可以有档次较高的中式餐厅，干净、整洁，餐厅风格 符合项目整体定位 • 通常以艺术品、家居用品和特色杂货的零售为主，中高 档定位，商铺规模不大，从几十到一两百平米左右，装修 精致、主题鲜明； • 服装服饰的零售主要有品牌专卖店和个性化服饰定制， 定位较高档
特优势。
品位品位
西班牙餐厅
美国偶像
狠牛创意面馆
代表案例解读
杭州LOFT49——基本概况
成 因：杭州拥有的 艺术人才资源，是国内众
多城市无法比拟的。除了
浙江大学之外，还拥有中 国美术学院、浙江理工大 学也是一个巨大的“人才 库”。 意 义：LOFT49，不 应该只是杭印路上文化产 业的一座“孤岛”，集天 时、地利、人和于一身的 它，不仅要将LOFT文化进 行到底，更应以不断提高 的社会影响力和本身的魅 力值将它弘扬成杭州文化 创意产业的园区，并最终 成为一个有着鲜明特色的 产业群。
LOFT创意园。它标志着一
个升级蓬勃的创意产业集 聚地在宁波应运而生，标 志着宁波在河里利用、改 造老工业厂房，推动都市
产业发展，推进创新型城
市建设方面迈出了成功一 步。
代表案例解读
宁波新芝8号——改造手法
改造宗旨：机场厂房改建，保留原始的记忆片段 主要手法：黄砖墙、大铁门、电线架、发锈的铁板幕墙、笨重的人字屋 架、灰色外墙、鹅卵石和水池、8字变形符号等等。
典型特征分析
剧院剧场
规模较大、层高更高的大型 车间，通常被改造成剧场或展
示的空间
内部功能弹性化，可兼做小 型话剧场、电影放映厅、艺术 展示、企业年会等用途
典型特征分析
创意办公
通常由3层以上的厂房改 建而成；
内部空间比较灵活，可根
据企业需要进行划分； 主要面向创意设计类的中 小型企业单位或个人工作室
代表案例解读
北京酒厂●ART国际艺术园——基本概况
历史背景：酒厂〃ART国际艺术园是对有30年历史的朝阳区酿酒厂重 新规划后建立的。总建筑面积约2万平方米，聚集了数十家中外艺术机 构和百余名国内外著名艺术家。 艺术展览：酒厂紧邻中央美术学院，处在望京自由艺术家、艺术机构
时尚发布 时尚发布
集散中心，再加上其老厂房的宽敞空间，使它具有着成为艺术园区的独
展示空间
典型特征分析
休闲商业
临近广场、步行道的12层厂房改建
形成连续的商业界面
与开放空间形成互动 以中西餐厅、咖啡馆、 创意小商铺类的业态为主 主题鲜明、装修精致、
富有情调
典型特征分析
酒店会所
通常选在相对僻静的场所 多为小型的独栋建筑改建
而成
外表朴实，内部装修奢华 精品酒店的客房数通常在 50左右，具有很强的设计感 和文化性
代表案例解读
杭州LOFT49——主题特色
艺 术： 49号厂区占 地面积52亩，目前，出租
给创意公司约9300平米，
已吸引民间投资数千万。 在废旧厂区里，艺术家和 设计师创造出一块充满个 性、富有感染力的新型文 化和创意型产业聚集地。 意 义：一些追求理 想又贫困潦倒的艺术家们 来到郊区废弃的旧厂房寻 找一片廉价而远离尘嚣的 创作空间。高大的空间为 他们的创作带来灵感。于 是其他一些有着类似想法 的艺术家也开始聚拢过来， 形成了一片新的艺术空间。
代表案例解读
深圳F518——风貌特色
Ｆ５１８时尚创意园曾是一片旧工业区，总共有２０多栋四层楼的旧厂房，南北总长 约５１８米，建筑面积２５万平方米。 裸露着灰色槽钢和红砖墙的10栋旧厂房，338米街道错落着白色LOFT、O’Minishop 品牌展示店、集装箱店，以及给人意外情绪的雕塑和公共设施。
案例研究
代表案例解读
南京1912——基本概况
南京1912街区被命名为中国特色商业街，据不完全统计，2009年全年 共接待全国近百个城市代表团的参观、交流和学习，并收到国内100余个 城市的合作邀请。 街区日平均客流量达到近万人次，节日高峰客流达5-6万人次，曾创下 平安夜10万人齐聚1912的盛况。 民国时期的南京城聚集着最显赫的政界要人和学术大家，是中西交会之 地，受西风东渐之影响，建筑、社会风尚都带着中西合璧的味道。这样一 种历史经验和怀旧情怀，自然成为时尚消费的最佳背景。
•老建筑观光 •商业休闲体验 •老码头风情体验 •啤酒文化观光 •家庭消费 •开放 •公益 •品牌零售 •时尚活动 •主题餐饮 •时尚 •体验 •消费 消费的主力
人气的来源
亮点的塑造
典型特征分析
业态特征——依托空间特色，打造特色休闲商业集群
业态配比的一般规律
业态分类 占比 细分业态 餐饮类 商业休闲 50-70% 零售类 文化娱乐类 创意办公 其他配套 10-20% 10-20% － － 占比 40％左右 40％左右 20％左右 － － 零售类
典型特征分析
开放空间
围绕广场、景观节点等形 成适合大众休闲的开放空间；
经常性地引入各类公益活
动、比赛、室外展览，吸引 人群集聚