2011年淄博房地产市场报告 2011年淄博房地产市场报告
一
项目发展环境分析
政策背景解读 宏观经济概况 城市认知及发展规划 项目发展环境总结
1.26新国八条政策出台
2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常 务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议 最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度 新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保 障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国 八条”。
进一步落实地 方政府责任 加大保障性安 收政策，加 强税收征管
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强化差别化住 房信贷政策
新国八条细则
序 号 主要措施 具体内容 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品 住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中， 单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不 得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普 通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买 的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性 质的，坚决纠正，严肃查处。对已出让的房地产用地，超过两年没有取得施工许可 证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非 法转让土地使用权行为。 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内， 要从严制定和执行住房限购措施。 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过 年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向 国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房 信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞 后等问题，也纳入约谈问责范围。 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国 情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
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严格住房 用地供应 管理
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合理引导 住房需求 落实住房 保障和稳 定房价工 作的约谈 问责机制 坚持和强 化舆论引 导
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历次调控抑制需求的限贷和限购政策
首套优惠利率从有到无，2套首付从3成到6成，3套从4成到停贷到停购限购从 点到面，为抑制需求，政策砝码在不断地从严加重
历次调控抑制需求的限贷和限购政策
固定资产投资
房地产投资
固定资本增长
房地产投资增长
淄博城市介绍
淄博市城市性质：山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化 淄博市城市性质：山东省区域性中心城市、现代工业城市、 名城，鲁中地区经济、科技、信息中心 名城，鲁中地区经济、科技、
淄博位于山东半岛，受环渤海经济 圈、京津冀都市圈、济南经济圈、 山东半岛城市群影响，是这些圈交 叉的中心地带。 淄博是全国重要的工业基地，工业 体系涉及化工、医药、建材、纺 织、陶瓷、机械、电子、轻工、冶 金等35个主要工业领域。 淄博历史悠久，文化灿烂，齐文化 是中华文化的重要组成部分，而淄 博是齐文化的发祥地 。
城际轨道交通规划
根据《济南都市圈规划》 中后期将建成济南— 根据《济南都市圈规划》，中后期将建成济南—淄博和济青线等 多条城际轨道交通线， 多条城际轨道交通线，这对淄博经济的发展将会取到较大的带动作用
项目发展环境总结
目前国家出台的房地产调控政策主要针对一线和二线省会房价较高的 城市，未来调控力度有可能加大，从中长期来看， 城市，未来调控力度有可能加大，从中长期来看，对淄博这类三线城市 不会造成太大的影响； 不会造成太大的影响；
淄博
淄博城市发展机遇
淄博是山东半岛经济开放区城市之一，受环渤海经济圈、 淄博是山东半岛经济开放区城市之一，受环渤海经济圈、京津冀都市 济南都市圈、山东半岛城市群影响，城市发展前景较好。 圈、济南都市圈、山东半岛城市群影响，城市发展前景较好。
淄博
淄博
淄博城市发展规划
淄博市规划形成“一核四副”的城市布局结构， 淄博市规划形成“一核四副”的城市布局结构，以张店城区为核 淄川、博山、临淄、 心，淄川、博山、临淄、周村区为其协调发展
淄博城市交通
淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一， 淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一，对 外交通铁路、 外交通铁路、国道等一 一具备
胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯 南北，中南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰铁 路南通泰安，与京沪铁路相连。 205国道、309国道、济青高速公路和济青高 速南线同滨莱高速公路在这里交汇，其中滨莱高 速南接京沪高速公路，往北直通天津、北京。 市中心距济南机场70公里，距青岛港210公里 。 淄博汽车总站有市中心主站及各区汽车站，发 送班车辐射省内外各大城市。
限贷政策 历次调控政策 90平米以下 2007年 “9.27”新政 2010年 “4.15”新政 2010年 “9.29”新政 2011年 “1.26”新政 首付2成 利率8.5折 首付2成 利率7折以上 首付3成 利率8.5折 首付3成 利率优惠取消 首套 90平米以上 首付3成 利率8.5折 首付3成 利率7折以上 首付3成 利率8.5折 首付3成 利率优惠取消 首付3成 利率1.1倍 首付5成 利率1.1倍 首付5成以上 利率1.1倍 首付4成 利率1.1倍 首付5成以上 利率1.1倍 停贷 未涉及 北京限购 15个大中城市 先后限购 二套 三套 限购政策
各直辖市、计 首付6成以上 原则上停购 划单列市、省 利率1.1倍 （待地方细则明确） 会城市全面限 购（约35个）
山东“鲁八条”
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一 按其销售收入全额征税。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基 准利率的1.1倍。 要按照国家规定，在一定时期内从严制定和执行住房限购措施。原则上，对 已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保 险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)； 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户 籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户 籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
淄博紧邻山东省的省会济南，国民生产总值在山东省排名第五位，经 淄博紧邻山东省的省会济南，国民生产总值在山东省排名第五位， 济实力雄厚，自身有陶瓷和化工等产业的支撑，城市经济发展较快， 济实力雄厚，自身有陶瓷和化工等产业的支撑，城市经济发展较快，居 民收入在山东省相对偏高，房地产市场发展前景较好； 民收入在山东省相对偏高，房地产市场发展前景较好；
山东省各城市人均可支配收入及其增长率比较
30000 25321.1 25000 20000 16992 15000 6% 10000 4% 5000 0 济宁市 东营市 济南市 莱芜市 日照市 泰安市 淄博市 烟台市 滨州市 临沂市 青岛市 枣庄市 2% 0% 23796 20988 17558 21784 19953 19686 18644 10% 17630 8% 23288 24998 14% 12%
新国八条细则
序 号 1 主要措施 具体内容 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人 民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能 力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源， 逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切 实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范 围。努力增加公共租赁住房供应。 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销 售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超 过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房 地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞 税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善 个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利 率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和 政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例 和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行 为严肃处理。
人均可支配收入
同比增长率
固定资产投资及房地产投资
淄博固定资产投资和房地产投资均不断的加大， 淄博固定资产投资和房地产投资均不断的加大，房地产投资增长速 度较快， 度较快，这对当地的房地产市场发展利好
淄博市固定资产投资及房地产投资
1400 1200 1000 800 615.1 600 400 200 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 96.82 8.80% 105.33 121.37 140.61 166.99 18.10% 646.83 15.20% 15.80% 29.00% 1009.6 26% 807.97 24.90% 25.00% 22.60% 19% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 25.00% 1290.9 35.00% 30.00%
山东半岛各市2010年GDP及其增长比较 年 山东半岛各市 及其增长比较
6000 5000 4358.46 3910.8 4000 5666.2 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 3090.9 2400 2051.7 2000 1025.08 1000 0 济宁市 东营市 济南市 莱芜市 日照市 泰安市 淄博市 烟台市 滨州市 临沂市 青岛市 枣庄市 威海市 潍坊 540 8.00% 1944.7 1551.52 1362.04 国民生产总值 同比增长 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%