区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月）（市场分析）房地产市场价格分析报告内部报告仅供参考未经允许不得引用房地产市场价格分析报告（2010年10-11月）2010.12目录章节目录一、全国房地产市场概况9（一）房地产政策导向9（二）主要指数分析11（三）全国房地产开发投资情况分析12二、全国房地产增量房市场交易情况分析22三、重点城市存量房市场交易情况40（一）11月份存量房房价指数40（二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41（三）其他分析46四、重点城市分析50（一）11月份重点城市房地产市场概况50（二）2010年重点城市房地产市场状况小结51五、房价综述和政策导向分析56（一）政策导向及预测56（二）房地产市场走势预测58表目录表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50图目录图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12图3：2009-2010年1-10月不同用途房地产开发投资构成情况13图4：2008-2010年1-10月不同用途房地产开发投资增长率14图5：2009-2010年1-10月不同地区房地产投资额完成情况14图6：2008-2010年1-10月东、中、西部地区房地产投资增长率15图7：2009-2010年1-10月全国房地产开发企业资金来源16图8：2008-2010年1-10月房地产开发企业资金来源构成增长16图9：2008-2010年1-10月房地产土地购置与开发面积及同比增长18 图10：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅施工面积及同比增长18 图11：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅竣工面积及同比增长19 图12：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅销售面积及同比增长20 图13：2008-2010年1-10月商品房、商品住宅销售额及同比增长21 图14：2008年至今北京二手房价格指数及成交量走势41图15：2008年至今上海二手房价格指数及成交量走势42图16：2008年至今广州二手房价格指数及成交量走势42图17：2008年至今深圳二手房价格指数及成交量走势42图18：2008年至今天津二手房价格指数及成交量走势43图19：2008年至今成都二手房价格指数走势43图20：2008年至今杭州二手房价格指数及成交量走势44图21：2008年至今武汉二手房价格指数走势44图22：2008年至今南京二手房价格指数及成交量走势45图23：2008年至今苏州二手房价格指数及成交量走势45图24：2008年至今重庆二手房价格指数走势46图25：2010年1-11月全国120个城市住宅用地月度供应量52 图26：2010年1-11月全国120个城市住宅用地楼面均价52 图27：2010年1-11月全国120个城市月度住宅用地溢价率53 图28：2007年以来全国房屋销售价格指数（同比）走势54图29：2007年以来全国房屋销售价格指数（环比）走势54图30：2008年以来一线城市住宅成交面积走势55图31：2005年以来重点城市二手房价格走势55区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月）本期要点政策导向：本报告判断2011年政策的主基调是反通胀。

这意味着，各项调控政策第一位的决策依据不是房地产，而是CPI，即居民消费价格所代表的社会物价总水平。

也就是说，哪怕房地产业进入萧条期，需要升息时也会升息。

房地产不再是政策的主要决策依据，这一点很重要。

企业要适应这个反通胀为主基调的政策环境，需要在资金、土地等多方面策略上作出与此前不同的安排。

根据目前已经公布的粮食总产量官方数据，2010年中国粮食产量超过2009年，是历史上最大丰收年。

事实上中国的各种农产品都不存在大的供求缺口。

对本次通胀的主因要有正确的估计。

当前中国面对的这个通胀威胁，和上世纪80年代末期、90年代中期所遇到的恶性通胀不同。

引起那两次通胀的主因，都是中国国内的因素。

而本次通胀的主要原因是美国“量化宽松”的货币政策。

道理并不复杂。

全世界包括粮食在内的大宗商品价格都是用美元标价的。

美联储超额增发货币，就是给美元的币值“掺水”，美元贬值，直接表现为这些大宗商品的国际市场价格猛涨。

国际市场价格上涨，传导到国内，就形成了我国目前这种输入型、成本推动型的通胀。

美国恶意地给中国出了个难题，要么人民币升值（人民币升值就可以抵消美元贬值导致的大宗商品价格上涨），要么忍受通胀。

目前中国的选择是，坚决顶住迫使人民币过快升值的压力，用其他反通胀措施来抑制通胀。

但请注意，这并不排除在2011年把人民币一定程度升值作为反通胀措施一部分的可能。

在保障性住房建设方面，已经公布的2011年保障房建设的任务是1000万套。

对此要有充分的认识。

在过去十年，中国城镇住房建设快马加鞭，包括保障房、商品房、居民自建改建住房和大型厂矿集资建房等多种类型合计，平均每年也不过建700万到800万套住房。

但也别以为从此保障房就要取代商品房成为主渠道了。

这个1000万套不过意味着，我们希望在一个不太长的三到五年内，能够形成一个住房保障体系的初步物质基础。

总的来说，2011年是“十二五”开局之年，但从目前迹象看，这个中期规划的开局之年可能不会像以往，铺摊子上项目的规模不会太大。

但快轨等新型基础设施建设仍会呈加速发展态势。

这对城市住房分布的影响正在日益明显加大。

实际上在过去两年内，北京上海等特大城市价格变动率最大的，主要是快轨沿线的项目。

其次，二三线城市成为主战场，这在过去几次报告中已经反复提示。

建议高度关注土地制度的调整，最先突破的地方很可能就是二三线城市。

建议尽早布局。

第三，需注意的是，房地产调控政策的决策权力有可能早于十八大就交接。

房价综述：从房价走势来看，本轮二次调控被市场短时间内消化，11月各地相继出现楼市回暖迹象，预计2011年楼市将持续高位盘整的态势。

房地产市场运行情况：国房景气指数：延续2010年以来总体下跌的趋势；全国房地产开发投资增速依然保持35%以上的快速上涨态势；房地产开发企业资金来源同比增速快速回落；土地开发面积增速迟缓，企业囤地现象依然严重；施工面积增速提升，竣工面积增速呈回升态势；全国商品房成交量环比出现明显上涨，销售额同比回落明显。

增量房市场：长三角经济圈：上海楼市回暖，成交均价创2010年调控新高。

南京楼市需求旺盛，成交量高位震荡。

杭州商品房供应量、成交量双双下跌，成交均价上扬。

无锡楼市成交量止跌回升，成交均价平稳。

宁波楼市成交量价齐涨。

苏州成交量、成交均价环比双双大跌。

珠三角经济圈：福州商品房成交量大幅下跌，成交均价持续上涨。

厦门楼市成交量下跌，成交均价小幅上涨。

深圳量价齐跌。

广州成交量大幅下跌，成交均价居高不下。

东莞成交量、成交均价双双微降。

海口成交量大幅下跌，成交均价继续上涨。

环渤海经济圈：北京商品房成交量大涨，成交均价上升。

天津商品住宅成交量创新高，成交均价稳中有升。

沈阳楼市成交均价再次上扬。

大连成交量大幅下降，成交均价整体稳定。

青岛成交量、成交均价双双下跌。

唐山成交量大幅下跌，成交均价平稳。

中原经济圈：郑州商品房成交量稳中有升，成交均价继续上涨。

西安楼市成交量再创新高，成交均价走稳。

沿江经济圈：合肥住宅销量小幅下跌，成交均价稳步上涨。

武汉量价齐升。

长沙成交量小幅下跌，成交均价持续上扬。

西南经济圈：重庆住宅销售成交量大幅下跌，成交均价居高不下。

成都商品房供应量急剧下降，成交量再创年度新高。

贵阳商品房新增供应大幅上升，成交量、成交均价比较稳定。

昆明一手楼市成交量继续大幅上涨，成交均价比较稳定。

存量房市场：（1）存量房房价指数：2010年11月，11个城市二手房价格指数平均环比上涨1.52%，较上月缩小0.46个百分点，11个城市的指数均有不同程度的上涨，涨幅在0.3%-3.9%之间。

（2）重点城市分析：北京住宅指数环比涨幅回落1.8%，成交量增长3成，住宅成交量逆势上扬，环比增长30%；上海住宅指数持续微幅上涨，成交量微幅下降，住宅成交面积持续回落，环比降幅3.2%；广州住宅指数涨幅放缓，成交明显回落，住宅成交面积环比增幅维持一成；深圳住宅指数持续小幅上涨，成交量大幅下滑，住宅成交量持续下滑，环比大幅下降近5成；天津综合指数止跌反弹，但环比涨幅未超过1%，住宅新盘持续放量，成交量大幅增加；成都住宅指数小幅上涨，成交量连续三个月走高，成交面积突破160万平米，但仍不及2009年同期；杭州住宅指数稳步上行，环比上涨0.47%，住宅成交面积环比下降1.28%，同比下降35.24%；武汉楼市再度反转，住宅指数继续上涨，新政难阻旺盛需求，成交量再度放大；南京住宅指数微幅下跌，住宅成交量小幅下降，住宅成交量小幅下降，非住宅成交量大幅上升；苏州住宅指数环比上涨1.31%，成交量环比下降超两成，住宅成交面积大幅下滑，环比降幅扩大23.1个百分点；重庆综合指数环比涨幅扩大，市场供给旺盛，成交面积和成交均价环比双双回落。

重点城市分析：11月，调控步伐尚未停止，新调控政策接踵而来：月初的停止三套住房公积金贷款，月中的“限外令”，以及央行先后两次上调存款准备金率。

调控政策的叠加效应加剧楼市的两极分化。

（1）11月份重点城市房地产市场概况：11月一线城市仍受调控影响，多数城市成交量下滑；11月楼市价格走势较为平稳，大部分城市价格涨跌不大。

（2）2010年重点城市房地产市场状况小结：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前；住宅用地供应量同比增长43%，地价变动频繁；全年房价高位运行，6-8月平稳甚至下跌，但9月以来小幅上涨；2010年1-11月各大城市二手房月均成交面积皆小于2009年，高于2008年。