房开企业拿地阶段涉及的税收问题
一、契税
1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

房地产企业在项目开发前，取得国有土地使用权，发生权属转移，成为契税的纳税义务人。

2、征税范围
《契税暂行条例》规定国有土地使用权出让、转让，出售、赠与、交换均属于转移土地权属的范畴。

《国契税暂行条例细则》
房地产企业通过受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，属于契税的征税范围。

3、计税依据
《关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）计税价格问题，根据《契税暂行条例》第四条及《契税暂行条例细则》第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分。

不应从中剔除。

《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定：出让国有土地使用权的，契税计税价格为承受人取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（1）以协议方式出让的，契税计税价格为成交价格。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
a、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

b、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

(3)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

《国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函[2009]603号）：出让国有土地使用权，对通过“招、拍、挂”
程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

因此，从上述文件来看，房地产企业取得土地的契税政策应关注以下几点：
第一，取得土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征税依据。

包括货币、实物、无形资产和其他经济利息，国税函[2002]1094号规定，以项目换取等方式承受土地使用权，属于契税征收范围。

国税函[2004]322号规定，以土地出资，属于契税征收范围，即投资方以土地出资，受让方以自身股权作为支付对价，计税依据则为作价出资额。

第二，不得因减免土地出让金，而减免契税。

《关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函[2005]436号）规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。

不得因减免土地出让金，而减免契税。

4、间接取得土地的契税问题
房地产企业实务中，通过企业股权转让、企业合并、企业分立等方式间接取得土地使用权。

上述方式中，通常土地权属没有发生变更，一般不征收或享受免征契税的待遇。

《关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税；两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资
主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税；企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

因此，房地产企业通过重组方式取得土地，存在契税的筹划空间。

现行契税税率为3-5%
二、耕地占用税
1、占用耕地建房成为纳税义务人
占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，为耕地占用税纳税人。

因此，房地产企业通过出让、受让方式直接占用耕地用于开发房产，为耕地占用税纳税人。

《耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）实施后，耕地占用税纳税人包括单位和个人，单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；个人包括个体工商户以及其他个人。

2、征税范围
《耕地占用税暂行条例》规定，耕地主要指种植农作物的土地。

3、计税依据
《耕地占用税暂行条例》第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。

一次性征收；
4、纳税义务时间
经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地部门办理占用农用地手续通知的当天。

未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。

5、耕地占用税的税额规定如下：
(1)人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位，下同)，每平方米为10元至50元;
(2)人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元;
(3)人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元;
(4)人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表
三、印花税
1、土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签订土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。

根据《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

2、开发廉租住房、经济适用住房可减免印花税
《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

四、城镇土地税
1、使用城镇土地成为纳税义务人
《城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第17号）规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为土地使用税的纳税人。

前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十九条也明确规定：“土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。

”因此，凡在土地使用税开征区范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴纳土地使用税。

2、征税范围
房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。

3、计税依据
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。

已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。

房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。

4、纳税义务时间
房地产企业城镇土地使用纳税义务时间，主要分以下三种情况：
第一，根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。

征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

第二，根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

5、开发廉租住房、经济适用住房可减免
《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。