上海——————————————————————— 作者：
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城市综合体的 案例 1、东京城市副中心 ―― 新宿 ２、德国柏林市波茨坦广场 ―― 索尼中心 ３、加拿大蒙特利尔玛丽城广场 4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 ８、东京的阳光城 ９、新加坡新达城 １0、上海新天地 11、伦敦码头区 ―― 金丝雀码头 １2、法国拉德方斯 １3、日本横滨港未来２1区 1４、泰国长春广场 城市综合体（1/2) 所谓“城市综合体”,是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体 城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家,且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中,如纽约、伦敦、巴黎等 中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体,如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等 城市综合体作为一种“泊来品”,在中国发展逐渐加快,并升级为新都市综合体,城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城” 城市综合体（２/2) 城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值,有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。 东京城市副中心 ― 新宿(1／５) 东京城市副中心 ― 新宿（2/5) 东京城市副中心 ― 新宿(3/５） 新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇,居住了大约30万人 新宿是东京都的一个交通枢纽,共有9条地铁线路由此经过,日客流量超过了3０0万人 西新宿 以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域 南新宿 新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社? 东新宿 相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区,则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内 东京城市副中心 ― 新宿（4/5) 新宿开发用地规模约１1个街区计50公顷,开发超高层办公建筑面积１6０万平米,规划就业人口３0万,90年代初全部建设完毕，每天人流量高达3０0万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区 新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力 东京市在新宿区全面开发建设之前,先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商,建成的物业同样很快吸引了大量企业进入,使新宿成为最成功的CBD之一 新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位,二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平 东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内 新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。新宿西区根据地势将地下和地上高架步行街有机链接,并设置了两条自动人行步道，行人可方便、迅速地从车站到达东京都政府、各商务办公设施和中央公园 东京城市副中心 ― 新宿(5/5) 德国柏林市波茨坦广场 ― 索尼中心（1／４) 德国柏林市波茨坦广场 ― 索尼中心(2／４） 德国柏林市波茨坦广场 ― 索尼中心（3/4) 德国柏林市波茨坦广场 ― 索尼中心(4/4） 加拿大蒙特利尔玛丽城广场（１／２） 加拿大蒙特利尔玛丽城广场(2／２） 城市综合体商业模式 ― 开发体量 香港IFC（1／4） 香港IFＣ(2／4） 香港IＦＣ(3／４) 香港IFC(4/4) 城市综合体商业模式 ― 开发周期 香港太古城地理位置 香港太古城开发历程 香港太古城实景照片 香港太古城整体定位 香港太古城功能布局 香港太古城功能布局 香港太古城发展模式 香港太古城开发经验 城市综合体商业模式 ― 空间布局 纽约洛克菲勒中心（1／2) 纽约洛克菲勒中心(2／2) 加拿大多伦多伊顿中心（1/2) 加拿大多伦多伊顿中心(２／2） 东京的阳光城（1/２） 东京的阳光城（2/2） 城市综合体商业模式 ― 功能协同 新加坡新达城(1/3） 新加坡新达城(2／3） 新加坡新达城(3/３) 城市综合体商业模式 ― 运营模式(1/3） 城市综合体商业模式 ― 运营模式（2/３） 城市综合体商业模式 ― 运营模式(３/3） 上海新天地 ― 项目背景 上海新天地 ― 改造历程 上海新天地 ― 开发现状 上海新天地 ― 整体开发规划 上海新天地 ― 开发借鉴经验(1/2) 上海新天地 ― 开发借鉴经验（2/２) 城市综合体商业模式 ― 开发模式 华润新鸿基合作链开发模式 伦敦码头区 ― 金丝雀码头（１／４) 伦敦码头区 ― 金丝雀码头（2/4) 伦敦码头区 ― 金丝雀码头（3/4) 伦敦码头区 ― 金丝雀码头(4/4) 城市综合体城市价值（1／3) 城市综合体城市价值(2／３） 城市综合体城市价值（3/3） 商业价值案例:法国拉德方斯（1/３） 商业价值案例：法国拉德方斯（2/3） 商业价值案例：法国拉德方斯（３／3） 社会价值案例：日本横滨港未来21区(1/4） 社会价值案例:日本横滨港未来2１区（2/4） 社会价值案例：日本横滨港未来２1区（3/４） 社会价值案例：日本横滨港未来21区(４/4） 社会价值案例:泰国长春广场 城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势 ，通过不同的功能组合,满足人们不同需求 都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体,将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进 从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志,更是催生繁荣与文明, 激发城市活力的发动机 从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限,具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市２4小时跳动的心脏 都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补,建立相互依存的价值关系,从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行 自我更新与调整 根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征： 城市综合体 城市价值 巨大辐射力 极大的潜在 升值价值 整体功能 复合性 高可达性 便利性 高密度 集约型 整体一致性 土地使用 均衡性 空间连续性 内外部功能 联系完整性 城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱,作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点: 每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目 一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑;是一个城市商业价值最大化的具体体现;是一个城市经济发展的带动者 对加快城市商业产业升级换代,对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用,在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力 城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进,互为价值链 城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持,其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题 城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升,以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升,同样会带动整个城市房地产业的价值提升 社会价值 商业价值 拉德方斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端 巴黎拉德方斯区改造（1９58－至今)既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区 目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区２１5万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家;建成住宅区1.５6万套,可容纳３．93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套,可容纳2．１万人；在公园区建设住宅5５88套，可容纳1．83万人；并建成了面积达10．5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RE