1.土地价格=土地纯收益/土 地还原率X[1—1/（1 +土地 还原率）土地收益年期]
土地纯收益=房地纯 收益一房屋纯收益
房屋纯收益=房屋现 值X房屋还原率
2.有理论基础
1.地价=不动产总价-建筑开发费 —专业费—不可预见费—利息—租 售费用-税金-开发商合理利润
2•建筑价=房地价—地价
3.有理论基础
4.开发成本的计算（包括建筑费、 专业费、税费、租售费用）；
5.利息的计算；
6.利润的计算；
7.土地价格的计算。
1.确定土地征用拆迁费
2.确定开发费
3•确定利润
4.确定利息
5.计算成本价格
6.位置修正
1•查定路线价
2•查定深度指数
3•查定条件指数
4,查定时间修正指数
5.修正岀宗地价格
1.查定基准地价
1.建筑价=重置成本—折旧
2.新开发地价=土地取得费+开发费+利润+利息+土地增值 收益（利润=（土地取得费+土 地开发费+税费）X投资回报 率；增值收益=（土地取得费+开发费+税费+利息+利润）X土 地增值收益率）
宗地价=路线价X深度 指数X条件修正指数X时间修正系数
宗地价=基准地价X（1土刀区域及个别 因素修正系数）X批 租年期系数X时间修 正系数
1•对无收益不动产评估困难
2•收益数据必须合理、准确
3•还原利率必须适当
1.对不适宜建筑或无再开发价值土 地评估困难
2•房价预测难以准确
3.开发费用难以准确
1.不适宜于已建成地或已开发 地
2.成本不等于价格
不适宜于无路线价区域
不适宜于无基准地价 区域
理论基础
1.依实例地价格，比较求评估地 价格
2.无理论基础，但实用
各种估价方法一览表
方法 比较项目
市场比较法
收益还原法
剩余法
成本逼近法
路线价法
基准地价 修正法
观点
替代
~收益
建筑成本+地价=房地价
成本可及性、替代
~替代
替代:
评估对象
1.土地
2.建筑物
3•不动产
1.土地
2.建筑物
3•不动产
1.土地
2.建筑物
1.建筑物
2.新开发地
土地动产估价
适宜有收益的土地或建筑
有交易地区，且地产有开发、再开 发价值
建筑物或新开发地
道路系统完整，且附设 有路线价，深度修正系 数表和条件修正系数表
已有基准地价和宗地 价格修正系数表
限制
1.无类似交易案例，或无市场交 易时，难以评估
2•必须考虑所有差异的项目，并
加以适当修正
3.必须查证比较案例资料的准确 性
估价程序
1•收集适当交易实例
2.查证交易条件状况，包括价格、 支付条件、动机及宗地条件
3•实例交易情况修正
4•实例期日修正
5•实例区域及个别因素修正
6•判定比较价格
1.估计总收益
2.估计总费用
3.计算纯收益
4.选定还原利率
5.计算收益价格
1.调查清楚待估宗地的基本情况；
2.最佳开发利用方式的确定；
3.估计开发建设周期和投资进度安 排、开发完成后不动产价值的测算；
2.查证评估地块条 件
3.查定各项修正系数
4.修正岀宗地价
现实性
评估结果与市价相近，最具现实 性
评估结果与市价稍有偏差
接近市价
评估结果与市价常有偏差
接近市价
接近市价
掌握难易
易
难
易
容易
易，适于多宗地估价
易，适于多宗地估价
评估结果
比较价格
收益价格
剩余价格
成本累加价格
比较价格
比较价格