关于对********房产
评估方法选择问题上的一点看法
********地块正在进行土地收储前的房产评估，而目前房地产的估价方法主要有市场比较法、重置成本法、假设开发法、收益法，这四种方法可供选择，在评估工作中评估方法的选择不仅关系到被拆迁人的合法权益能否得到有效保护,也关系到社会正常的运行与稳定发展。

下面我们就这四种评估方法到底哪一种适用于我们********的房产评估分别谈谈我们的几点意见：
一、市场比较法
市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房产进行比较，对这些类似房产的交易价格进行适当修正以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。

市场比较法特别适用于在同一供求范围内有着较多类似房产交易案例作为样本可供参照选择，如普通住宅、别墅、写字楼等等。

我们这个项目如果选用市场比较法有一个先天不足那就是找不到“近期有过交易的类似房产”进行价格比较，由于我们这个房产的特殊性莫说在***镇就是在**县在**市
都无法找到类似房产的交易类型，评估中必须的样本缺失导致市场比较法不适用于我们********房产的评估。

二、重置成本法
重置成本法就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。

成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房产类型，如学校、图书馆、体育场馆、医院、军队营房、政府办公楼、公园等等，也就是说成本法的适用有一个前提条件就是无收益！
我们这个项目是一个汽配、物流交易市场而且市场交易火爆，我们在这个项目上每年都有着丰厚的收益。

所以仅仅选择重置成本法并不适合我们这个项目，因为我们这个项目有-收-益！
三、假设开发法
假设开发法是求取估价对象在未来开发完成后价值减去未来开发所需的成本、税费等，以此估算估价对象的客观合理价格的一种方法。

假设开发法特别适用于待开发的土地、在建工程等，也通常被用来进行待开发项目的可行性分析。

我们这个项目既非待开发的土地也非在建工程而是一个已经开发建设完成且正常经营的成熟汽配交易物流市场，所以假设开发法并不适合我们这个项目。

四、收益法
收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后通过资本化率折现到估价时点来求取估价对象价值的一种评估方法法。

收益法特别适用于有收益或有潜在收益的房产评估，如商店、商务办公楼、旅馆、商铺、经营性市场等出租型或收益型房产。

********的房产是出租型房产而且每年有着正常可持续的收益，完全适用收益法进行评估。

通过对以上四种评估方法的分别论述，我们已经对
********房产所应该选用的评估方法有了一个初步的判断，那么我们再来看看**市当地的相关文件在房产评估方法的选择上是怎么规定的，据**市政规发（2012）3号文件第十二条的规定“。

被征收房屋或者类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。

”，根据《**市国有土地房屋征收评估技术规范》第十二条的规定“。

营业性用房适用收益法评估”，“。

营业性用房包括商场类建筑、商铺类建筑、商务类建筑、旅馆类建筑、餐饮类建筑。

”。

综上所述，********的房产在本次拆迁评估中必须选择收益法进行评估，这种选择既符合国家和地方的有关规定也是维护拆迁各方合法权益的唯一途径。

****实业有限公司
2017年10月16日。