基础知识一、房屋建筑分类房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类。

1、按建筑物使用性质分类⑴居住建筑⑵公共建筑⑶工业建筑⑷农业建筑――居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑。

2、按建筑物（住宅）的层数分类⑴低层建筑：1～3层(建筑总高为24米以下；建筑结构简单，施工期短，成本低廉)⑵多层建筑：4-6层（建筑总高为24米以下，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。

多层房屋一般规格齐整，通风采光号，空间紧凑而不闭塞。

得房率高，很多人喜欢多层房屋的原因）多层使用率在85-90%左右⑶小高层建筑：7-12层（一般采用钢筋混凝土结构，带电梯具有亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有高层结构强度高、耐用年限、污染程度低等特点）小高层使用率在80%-85%左右⑷高层建筑：12层以上，两部电梯，（房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。

高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本（即楼面地价）低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。

但高层也有明显的缺点;结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量部可靠，物业管理不正常，就很令人担忧。

）（高层塔楼使用率在72-75%，板楼在78-80%）3、按建筑结构分类――建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。

⑴砖木结构－描述：这类建筑物的主要承重构件是用砖、木做成。

其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。

－特点：层数较低，一般在3层以下。

1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。

⑵砖混结构－描述：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。

－特点：建造层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。

所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。

⑶钢筋混凝土结构－描述：承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。

其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。

特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。

⑷钢结构描述：主要承重构件均是用钢材制成。

特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。

4、按建筑施工方法分类⑴现浇、现砌式建筑－这种建筑物的主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成。

⑵预制、装配式建筑－这种建筑物的主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成。

⑶部分现浇现砌、部分装配式建筑－这种建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）是采用在加工厂制成的预制构件。

二、建筑物的组成一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。

1.基础基础是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。

地基不是建筑物的组成部分，是基础下面的土层，它承受着由基础传下来的荷载。

地基分为天然地基和人工地基。

2.墙体和柱墙体和柱均是竖向承重构件，它支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。

⑴墙体的分类A.按在建筑物中的方向，分为：外墙－位于建筑物四周，是建筑物的围护构件。

内墙－位于建筑物内部，主要起分隔空间的作用。

B.按在建筑物中的方向，分为：纵墙－沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。

横墙－沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙。

外横墙通常称为山墙。

C.按接受力情况，分为：承重墙－凡直接受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载的墙称为承重墙。

非承重墙－不承受外来荷载的墙称为非承重墙。

⑵柱－是独立支撑结构的竖向构件。

柱承担、传递梁和板两种构件传来的荷载。

3.楼地层和梁楼地层包括楼板和地面（首层地面），是分隔建筑空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙、柱或基础。

⑴楼板－楼板的基本构造层是面层、结构层、顶棚。

⑵首层地面－是指建筑物底层的地坪。

⑶梁－是跨过空间的横向构件。

4.楼梯楼梯一般由3部分组成：楼梯段、休息平台和栏杆扶手。

5、屋顶既是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，又是建筑物顶部的承重构件。

屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。

常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶。

5.门窗－门和窗都是建筑物的围护构件。

房地产常识1、销讲：“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合、媒体安排等）；其中最重要的是“答客问”，是整篇销讲的灵魂所在。

2、销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。

它包括软销（价格销控——单价、总价）、硬销控（房源销控——楼层、位置、面积、房型）。

销控的唯一目的是为了达成销售目标，一般来说，在代理而言是为了销售速度最化；在包销而言是为了销售利润最大化。

3、销售平面：在现场供售楼人员给客户详细介绍楼盘情况，使客户对所购买的期房有一个具体的资料，包括楼书、房型图、价目表等。

4、销售海报：在现场供售楼人员给客户讲解，介绍楼盘大致情况，并且给客户带回仔细研究的销售资料。

5、案场：指个案售楼处。

6、生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。

例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。

了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。

7、订金：房屋订购金，又称协议金、诚意金等，一般为RMB1000~2000。

8、定金：房屋定购金，又称大定金，一般为RMB20000。

9、售：在客户对业务员介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留（订购）的订金，则视作为“售”。

10、足：在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客房支付对该房屋进行定购的定金，是为“足”（若未经过“售”的过程，则视作为“售足”）11、签：客户对所定的房屋与业务员或发展商签定合同，是为“签”（若没有经过“足”的过程，则视作为“足签”）12、退：客户对其所订购的房屋不满意，过来退还订金，是为“售退”（若是已足或已签者，则为“足退”或“签退”）13、换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意，过来换房子，是为“售换”（“足换”、“签换）”14、开盘：某一个个案取得了预（出）售许可证；并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。

15、清盘：指当一个个案的销售进入尾声时，开发商同意以一个比以前低的单价来进行销售。

16、折扣：经过代理商或开发商同意，所给予客户的一定价格折让。

17、动线：行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。

对动线安排的评价标准是流畅与否。

18、去化顺序：按照房型或面积或总价或单价或楼层等等，对一个个案进行销售速度的排序，它是一个纯不等式，比如V3R >V2R>V1R>V复式。

另一种评判的方法是去化速度，它的单位是百分比，比如V2R =45%，V3R=50%。

V复式=5%。

19、标的：指业务员熟悉周边环境的一种手段。

它包括压马路、扫楼、市调。

它的最终成果是生活机能图、扫楼标的图。

20、A、B级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。

有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平无望者填B级卡。

21、派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种。

派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料。

22、销售循环：指整个一个销售追踪过程。

（客户接待——电话追踪——信件联系——节日问候——告知工程进度——客户再来现场）。

23、强销期：大批量的媒体广告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短时间内创造高销售率的一段期间。

24、抗性：指阻碍个案销售的任何事物。

比如价格、地段、生活机能等等。

25、主力面积：以10平方米或15平方米或其他数量的平方米为一档，将一个个案的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。

26、主力单价：以100元/平方米或200元/平方米或其他数量的单价为一档，将一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。

27、主力总价：以5万或10万为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力总价。

28、均价：某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价。

29、基价：某一个个案的最低价。

30、占地面积：整个小区或工程包含的地理面积（花园、走廊在内）31、基地面积：整体建筑在地面的正投影面积32、建筑面积：整个建筑物每一层建筑面积的总合33、日照间距：建筑物与建筑物之间的距离34、面宽：俗称开间，指墙中线至墙中线的距离35、层高：本层地面至上一层的中心轴线的高度（中到中）36、净高：本层地面至本层楼顶面的高度37、承重墙：支撑上部楼层重量的墙体38、非承重墙：不支撑上部楼层重量作用只起隔断作用39、销售率：一个个案整体房源与已销售出去的房源数之比40、得房率：套内建筑面积与建筑面积的百分比41、绿化率：绿化面积在占地面积中所含得百分比42、容积率：建筑面积与规划占地面积之比（衡量小区密度的指数）43、水平动线：指在一个层面中，人们行走的最佳路线。

44、垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。

45、出入动线：指从小区内部到外部的最佳进出路线。

46、引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的路线安排。

47、交通动线：指从某一处到另一处的一个交通线路安排。

48、扫楼：指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注。

49、压马路：指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察。

50、市调：指一个业务员对一些有威胁的楼盘进行调查，并完成市调表。

51、SWOT：指强势（strength）、弱势（weakness）、机会（opportunity）、威胁（treat）。

企划类专有名词LOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。

POP：户外造势用的宣传平面。

SP：造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作，促进销售。

NP：报纸广告，短时间即可打开个案知名度，是最大化的媒体表现形式。