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交通
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淇澳地块环境分析
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地块自身资源
位 置：珠海淇澳岛婆湾
总用地面积：101370.3平方米 总建筑面积：89830平方米
地块1：用地性质：为商业和住宅 用地面积：33497.6平方米 建筑面积：40197.12平方米 容积率：1.2
地块2：用地性质：别墅 用地面积：45449平方米 建筑面积：22724.5平方米 容积率：0.5
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ห้องสมุดไป่ตู้ 龙腾湾山庄
优势 ➢ 每套独栋别墅的占地面积大，在700㎡左右，能为业主打造自身的个性住宅
提供了平台 ➢ 两面环山，一面环海，景观视觉佳。 ➢ 紧邻大型高尚社区——旭日湾花园，这种区位有效展现了该项目的高品质，
高档次的特性 ➢ 项目别墅楼体的设计较为多样化，别墅的排布也较为合理，给客户提供了多
样性的选择。 ➢ 连排别墅中，采取了赠送地下室的优惠措施，使客户购买三层可享受四层的
地块3：用地性质：商业、住宅和酒店 用地面积：22423.7平方米 建筑面积：26908.4平方米 容积率：1.2
地块1 地块2 地块3
南芒湾 本案建设用地红线
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地块周边
地块东面紧邻婆湾山，布满了许多当地渔
民临时搭建的木屋
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地块周边
地块南面紧邻大海，以及当地渔民
较为破旧的码头
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地块周边 地块西面紧邻淇澳岛通往市区的主干道，
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以下是价格决定因素的具体分析：
➢ 项目的周边环境因素：主要包含了：其一，项目周围的自 然景观，例如山、河、湖、海、景的视觉分布状况；其二， 项目周围的人文建筑景观；其三，项目所处位置的空气质 量、水体、噪音、视觉污染状况。
➢ 项目的产品因素：高端的客户向来具有高品位、高质量的 享受，打造令这类消费群体心动的产品，具体包含了：其 一，项目的小区建筑规划、道路规划、景观规划等；其二， 产品各部分功能设计的合理性、科学性、创新性；
沙湾古遗址
淇澳观音阁
淇澳岛是生态岛，原始植被覆盖率达85%以上，是自然环 境保护最好的处女地。岛上山山皆绿，水水均秀，空气清新， 环境幽静。
淇澳山青水秀，“九湾十八峰”，以极其原始质朴的魅力 吸引着游人。淇澳八景：赤岭观日、鹿岭朝霞、松间流水、金 星波涛、鸡山反照、 夹洲烟雨、婆湾晚渡、蚧珠夜月，如诗如 画，空灵秀逸。在这原始面积不足18平方公里的淇澳岛上竟有 17座庙宇，浸透着浓厚的历史文化气息。村东祖庙始建于宋代， 文昌宫建于清同治年间。
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龙腾湾山庄
位 置：珠海唐家湾唐淇路1号 发展商：珠海市华策集团有限公司 占地面积：15万㎡ 建筑面积：4.9万㎡ 产品类型：独立别墅、TownHouse和中、高层豪宅 总套数：653套 开盘均价：12000元 主力价格：13800元/㎡ 330-600㎡ 最新均价：20000元/ ㎡
中国·珠海 淇澳岛项目价格分析简报
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目录
➢ 淇澳岛概况 ➢ 淇澳地块环境分析 ➢ 珠海豪宅市场分析 ➢ 可比个案分析 ➢ 价格评测
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淇澳岛概况
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淇澳岛概况
淇澳岛位于珠江口内西侧，是珠江出海口的第一道大门。淇 澳东望香港、深圳，南向万山管理区，北与中山横门、东莞虎门 相毗邻，处在穗港澳金三角中心，淇澳更是举世瞩目的珠海伶仃 洋跨海大桥必经之道。淇澳历史悠久，灿烂的文化节点缀着这朴 实的小岛，在岛上的后沙湾、东澳湾古遗址，考古工作者发掘了 大量距今约4500至5000年的彩陶和白陶，它们是珠海迄今最早 人类活动的证据，而东澳湾古遗址是珠江三角洲最典型最完整的 沙石遗址。
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豪宅市场分析
➢
目前，珠海本地的豪宅主要为海景楼和别墅项目，海景
物业基本分布在情侣路沿岸，别墅项目主要分布在唐家湾
区域，而淇澳岛也属于唐家湾区域。
➢
情侣路沿岸的海景物业从早期的用景观因素取胜，到
现在的用户型设计、精装修和园林丰富产品，增加产品的
内在附加值，再通过高品质的物业管理服务来提升整个项
目的档次形象。
➢ 项目开发商的品牌实力因素：开发商品牌知名度高、实力 强大，从一定角度上来说不仅提升了项目本身的形象，而 且对于产品的品质和附加值有所保障。
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本项目的定价权重体系
本次评测仅局限于不存在产品形态，故只能根据 地块因素进行评测。所得的评测结果只在当前可 比实例在项目所在地的价格表现，所得评测结果 只做为市场参考依据。
使用功能。
劣势 ➢ 项目由烂尾楼改造，对在本地客户建立良好的项目形象有一定影响 ➢ 项目大门入口有一个周边居民的生活排污渠，如何改善这个不雅的景观成为
一大问题 ➢ 项目位于唐家湾镇和香洲区的中间地段，离生活配套距离较远
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凤凰山壹号
凤凰山壹号
➢ 位 置：香洲湾港湾大道西侧 ➢ 发展商：珠海绿景房地产开发有限公司 ➢ 占地面积： 58342 ㎡ ➢ 建筑面积： 42596 ㎡ ➢ 产品类型：独栋/联排别墅 ➢ 总套数： 87套 ➢ 开盘时间：预计2007年12月底 ➢ 开盘均价：预计30000元
水。英美联军不敌上下一心的淇澳村民，举白旗投降，并赔
偿白银3000两。淇澳人用这些钱铺了白石街（俗称抗英街），
修复天后宫。现在，白石街上的石板保存完好，继续服务村
民。
在淇澳村，苏兆征的大名人尽
皆知。原籍淇澳的苏兆征是中国工
人运动的盓出领袖。1922年，苏兆
征和同为珠海人的林伟民领导了香
港海员大罢工。
省港大罢工期间，苏兆征担任
罢工委员会委员长。他还被选为共
产国际执行委员会委员、农村国际
副委员长。苏兆征的故居，1985年
成为省重点文物保护单位。
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淇澳岛的红树林保护区
淇澳岛是珠海市森林覆盖率最高的地方之 一，有绿色之岛的美称。红树林是鸟类的栖息 场所，在淇澳３０多公顷红树林母林中，平均 每５平方米就有一个鸟巢，据初步统计约有６ 万个鸟巢，有白鹭、八哥、鹰、翠鸟、还有鸭 科等鸟类100多种在此居留，每年有１０万只 候鸟经过此地。由于红树林独特的净化海水功 能，近年来淇澳海域周围从未发生过赤潮。鱼 虾在此能自由地生长繁殖。淇澳作为一个海岛， 海产品中以鲜蚝最闻名。淇澳的生态环境与香 港著名鸟类保护区米博十分相似，因此才吸引 了香港人王秋明先生扎根这里，广植红树林引 鸟。这里观鸟的环境应该还不错，已经搭建有 几出观鸟亭，水上交通也还方便，可租用马达 船。不过建议最好用划船，这样不污染空气， 也不惊动鸟类。
项目价值点
优势/机会点 生态环境，红树林保护区 改造渔业码头，独享私家游艇码头 对邻近海滩进行美化，缔造景点 紧邻高等学府，人文教育气息浓厚 淇澳当前没有任何规模豪宅成品面市
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珠海市豪宅市场分析
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豪宅市场分析
单位：元/平方米
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豪宅市场分析
整个豪宅市场均价以平均每年42%的速度向上攀升， 2006年较05年增长了50.8%，07年由于豪宅项目，特别 是海景物业供应量增多，价格增长速度开始放缓，但仍以 31.9%的强劲势头向上攀升，珠海豪宅物业进入到了一个 飞速发展的年代，销售价格也将创新高。
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➢ 项目的物业管理水平：高端客户的高要求、高身份要求有 一个符合他们质量的物业管理服务，包含了项目所聘请的 物业管理公司的品牌实力、物业管理的服务项目以及物业 管理的服务质量以及物业管理内容的创新性。
➢ 项目的交通便捷度：作为高端的豪宅项目，入住业主不仅 需要有优美的生活环境和优质的物业管理服务，交通的便 捷度也是这些高端客户所考虑的因素，因为这部分客户通 常都是时间安排紧凑、业务比较繁忙，所以，项目离城市 主干道的距离，离机场、码头的距离也会是他们考虑的因 素。
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海怡湾畔
优势 ➢ 小区占地规模大，营造大社区氛围。园林景观佳。 ➢ 国际知名开发商 ➢ 一线海景景观 ➢ 除小区会所外，第四期更独享尊贵会所
劣势 ➢ 靠近化工企业裕华聚酯厂 ➢ 装修品质较差 ➢ 容积率偏高
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和黄淇澳岛项目
➢ 位 于 珠 海 淇 澳 东 线 路 东 侧 、马 山 西 南 面 。整 个 项 目 占 地 约 二 十 万 平 方 米 ，总 面 积 约 二 十 四 万 平 方 米 ，将 发 展 成 大 型 低 密 度 高 级 海 景 住 宅 项 目 ，包 括 别 墅 、花 园 洋 房 及 商 业 配 套 。
一所珠海著名的北大附属实验学校。
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地块周边
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地块周边
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地块自身条件
➢ 紧邻婆湾海域，一线海景景观，依山傍海 ➢ 项目所在地暂无房地产项目开发 ➢ 地势平坦，占地面积大。 ➢ 地块周边有渔业码头 ➢ 周边海滩污染严重 ➢ 周边无任何生活配套 ➢ 背靠珠海国际学校，紧邻珠海北大附属实验学校
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淇澳岛的人文景观
1836年农历7月2日，英国、美国商人纠集十五六艘轮船
武装驶入淇澳湾，向淇澳村开枪开炮，企图占领淇澳岛。这
些盘踞金星门（淇澳对开海面）走私鸦片的英美鬼子，此前
早就登岛测绘。进村後明偷明抢，强奸妇女。淇澳人对英美
鬼子恨之入骨。当天，全村男女在垒起的土炮台应战……在
农民领袖蔡义、锺光祥等人带领下，把英美鬼子打得落花流
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可比个案分析
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海怡湾畔
高尔夫山庄 旭日湾 凤凰山壹号
中化每一间
和黄淇澳项目(待建)
本案
远大美域 龙腾湾
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远大美域
远大美域二期（第二次推售）
➢ 位 置：珠海唐家湾唐淇路1288号 ➢ 发展商：珠海远大置业有限公司 ➢ 占地面积：230000㎡（共3期） ➢ 建筑面积：350000㎡ （共3期） ➢ 产品类型：小高层洋房、多层退台洋房、联排别墅 ➢ 总套数： 2300套（共3期） ➢ 开盘时间：预计2007年10月 ➢ 开盘均价：预计12000元（带4500元/㎡装修标准）