启动期
02～04年
碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、富雅名居、新康花园、新塘新世界、亚太新城、金泽花园（一期）、城 市家园（一期） 供应

推售逐渐增多
竞争
产品 阶段特征 客户


形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局
品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现； 产品链逐渐丰富，投资型小户型推出并获得成功。 产业发展带动，外来客户增加 经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份 首次置业的客户逐步呈现换房需求

价格
住宅市场平均价格：2200-2700元/平米
中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台
新塘房地产发展阶段情况
05年开始，市场供应放量，产品链日渐丰富、完善，多种物
业类型推出市场，区域发展及市政利好，支撑价格上扬。
目录
第一部分：市场环境分析 第二部分：项目分析 第三部分：项目机会与威胁 第四部分：分物业类型研究及定 位方向建议
中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台
第一部分：市场环境分析
中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台

价格
市场平均价格：2800-3500
中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台
新塘房地产发展阶段小结
发展阶段 物业类型 产品链 供应与竞争
进入高速发展期 物业类型日益丰富 住宅产品链日益完善 市场供应放量，竞争激烈 价格逐步走高 外来人口不断增多，客户资源 丰富且逐步出现客户细分

取消福利分房，客户多为首次置业为主。 市场平均价格：2000-2200

中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台
新塘房地产发展阶段情况
02～04年是新塘房地产启动阶段，广园东板块崛起，
新塘竞争格局即时改写。
阶段
时间
在售项目
增城房地产发展阶段
增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展
按照世界银行经济发 展理论判断，增城 2005年人均GDP达
启动 人均GDP （美元） 800 高速发展 平稳发展 4000 8000 减缓发展
3880美元，宏观经济
发展处于高速发展阶段。 根据库兹涅茨在《各 国的经济增长》中的理 论，增城宏观经济增长 接近14％，房地产业处 于高速发展阶段！
增城宏观经济
增城经济运行情况良好，GDP年均增长接近14％
300 18
全市经济运行情况良好， GDP水平逐年上升，年均增 长接近14% 2005年，增城人均GDP达 31202元，折合3880美元。
250
15
200
12
150
9
100
6
50
3
0 GDP（亿元） 年增长率（％）
2000年 141.61 12.62
在售项目 供应 竞争 产品 阶段特征 客户 价格

初始期
02年以前
汇美新村、海日中心、新康花园、新塘新世界 推售项目少，市场竞争小 新塘中心区与新塘西郊片区竞争
住宅多为经济实用户型，以80平米两房、100平米三房为主。 市场平均价格：2000-2200元/平米 产品以实用性为主，未有亮点设计
2001年 158.12 13.61
2002年 181.15 15.96
2003年 211.06 14.62
2004年 236.88 13.04
2005年 255.3 13.9
0
数据来源：《增城年鉴》、各年政府工作报告
中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台
3880
萎缩 年增长率： 4％
停滞 5％
稳定发展 8％
高速发展
14％
中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台
增城房地产
增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破4000元/平米
增城近年商品房成交情况一览表 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 成交面积（平米） 成交单价（元/ 平米） 00年 240459 2111 01年 275033 1776 02年 528884 2699 03年 773313 3348 04年 651200 05年 577895 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
九州新塘项目前期定位报告
中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 2006-04
发展商对本项目目标预期
实现片区高价，获取更大利润！
快速回收资金，启动新项目！
中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台
阶段 时间
在售项目
发展期 05年至今
碧桂园凤凰城、翡翠绿洲、新塘新世界、金泽花园（二期）、体育花园、现代城、城市家园（二 期）、东方名都、新都盛世名门、顺欣广场 供应 竞争

市场供应放量，竞争激烈 形成广园东板块、西郊板块、新塘中心区板块三大竞争格局产品Fra bibliotek阶段特征 客户
产品链丰富、完善 户型创新开始出现 城市发展北移，广深公路以北集结了现代城、东方名都、顺欣广场一批新项目 写字楼、商业街、酒店式公寓推出，物业类型日益丰富 外来人口持续增加，市政利好逐步开始吸引周边客户 客户层丰富，投资型客户纷纷涌现
3198 4428 数据来源：增城市信息中心
中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台
新塘房地产发展阶段情况
02年以前是新塘房地产发展的初始期，推售项目少， 市场竞争小；市场平均价格为2000～2200元/平米。
阶段
时间