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房地产权属登记与发证
• （二）土地权属登记机关 • 土地权属登记实行属地登记原则，土地权属登
记申请人必须向土地所在地的县级以上人民政 府国土资源行政主管部门提出土地权属登记申 请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发 土地权属证书。跨县级行政区域使用的土地， 应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别 办理土地权属登记。在京中央国家机关使用的 土地，按照《在京中央国家机关用地土地权属 登记办法》的规定执行。
• ① 依法收回的国有土地； • ② 依法征收的农民集体土地； • ③ 因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，
当事人未办理注销登记的。
• （2）因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，可以申请注销登 记。
• （3）非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用 权人未申请续期或者申请续期未房地产）主管部 门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。
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第二节 土地权属登记与
房屋权属登记
• 一、土地权属登记 • （一）土地权属登记的内容 • 土地权属登记内容包括国有土地使用权、集体土地所
有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依 照法律法规规定需要登记的其他土地权利。土地权属 登记内容依法记载于土地权属登记簿公示。 • 土地权属登记制度的设立，目的在于建立权威登记信 息载体——土地权属登记簿，核发权威土地权属证书， 避免土地侵权行为和其他违法、违规行为，也为国家 掌握土地资源使用情况提供准确、全面的数据、资料。
• ②土地权利人认为土地权属登记簿记载的事项错误的，可以申请 更正登记。
• ③利害关系人认为土地权属登记簿记载的事项错误的，可以申请 更正登记。
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• （2）异议登记 • ①土地权属登记簿记载的权利人不同意利害关系人申
请更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。
• ②对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应 当将相关事项记载于土地权属登记簿，并向申请人颁 发异议登记证明，同时书面通知土地权属登记簿记载 的土地权利人。
• ④ 查封、预查封的失效：查封、预查封登记因期限届满或人民 法院解除查封失效，失效后，国土资源行政主管部门直接办理注 销登记。
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二、房屋权属登记
• （一）房屋权属登记的内容
• 见本章阅读材料1：《房屋登记簿记载内容说明》。
• （二）房屋权属登记机关
• 《房屋登记办法》第一章第三条、第四条规定：国务 院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。
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• 5．其他登记 • 《土地权属登记办法》规定的其他登记，包括更正登记、异议登
记、预告登记和查封登记。 • （1）更正登记 • ①国土资源行政主管部门发现土地权属登记簿记载的事项确有错
误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事 人在规定期限内办理更换或者注销原土地权属证书的手续。当事 人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公 告后，原土地权属证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，对 更正登记结果进行公告。
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2020/11/19
房地产权属登记与发证
• 学习目标 • 1．掌握房地产权属登记的概念、法律依据
及作用。
• 2．理解土地权属登记的内容、机关和种类。 • 3．理解房屋权属登记的内容、机关和程序。 • 4．了解土地权属证书的种类、房屋权属证
书的种类。
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二、房地产权属登记的法 律依据
• （一）土地权属登记的法律依据 • 我国的土地产权登记依据的法规是《土地权属
登记办法》（国土资源部令2007年第40号， 2008年2月1日起施行），是国土资源部的部 门规章，国土资源部贯彻落实《物权法》的配 套法规。我国《物权法》确立了不动产统一登 记制度的基本原则，决定了我国不动产登记的 发展趋势和方向，也决定了我国土地权属登记 制度的未来发展方向。土地是最重要、最基础 的不动产，土地权属登记是不动产登记的基础。
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• ③轮候查封登记，是指两个以上人民法院对同一宗土地使用权、 房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执 行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记 的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已 被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
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第一节 房地产权属登记概
述
• 一、房地产权属登记的概念 • 房地产权属，即房地产各项权利的归属。 • 房地产权属登记，简称房地产登记，是指法律
规定的房地产行政管理部门对房地产所有权和 使用权以及抵押权等其他权属状况进行持续的、 永久性的登记。房地产权属登记的法定机构将 申请人的房地产权利登记于依法设立的特定的 簿册上，并颁发相应的房地产权利证书。
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三、房地产权属登记的效
力
• 为了确保房地产登记簿的公信力，我国房地产权属登记实行三项 制度：
• 1．强制登记 • 不管以什么方式取得房屋所有权，均须登记，以确保每一套房屋
都有合法的产权证书，使登记簿成为唯一表征房屋产权的工具。 • 2．统一登记 • 全国各地的登记机关、权属证书、登记程序基本统一。 • 3．形式审查和实质审查相结合 • 在对房地产权属进行登记时，国土房管部门要对房地产的权属进
• 查封、预查封的效力：预查封和查封在限制标的物转让的效力上 是相同的。在人民法院查封、预查封期间，任何单位和个人不得 擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押、地役 权登记手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别：人民法院 不能对预查封的房地产进行处理；预查封期间，登记机关除了可 以将预查封的房地产登记在被执行人名下外（登记机关不得受理 任何其他登记行为）。
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• 4．注销登记 • 注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。土地权属登记
注销后，相应的土地权属证书由国土资源行政主管部门收回；如 确实无法收回的，国土资源行政主管部门会在土地权属登记簿上 注明，并经公告后废止。
• （1）有下列情形之一的，可直接办理注销登记（国土资源行政 主管部门直接进行）：
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• 2．初始登记 • 初始登记，是指国土资源行政主管部门进行土地总登
记之外对设立的土地权利进行的登记。以下情况可以 申请初始登记： • （1）依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，可 以申请国有土地使用权初始登记。 • （2）依法以出让方式取得国有建设用地使用权的， 可以申请国有土地使用权初始登记。 • （3）划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有 建设用地使用权的，可以申请国有土地使用权初始登 记。
的。 • ③人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予
支持的。
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• （4）（土地转让）预告登记：
• 当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持 转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国 土资源行政主管部门将相关事项记载于土地权属登记 簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记期间， 未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更 登记或者土地抵押权、地役权登记。预告登记后，债 权消灭或者自能够进行土地权属登记之日起三个月内 当事人未申请土地权属登记的，预告登记失效。
行审查，以确保房地产登记簿和相应证书真实反映房地产权属的 变化，确保房地产交易安全。
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四、房地产权属登记的作 用
• 房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具 有多方面的作用。
• （一）权利确认功能 • 权利确认功能指房地产权属登记依法确认房地产权利
归属状态，经过登记的房地产权利受国家法律及其强 制力的保护，可以对抗权利人以外的任何人。经过登 记赋予房地产权利以相应的法律效力，保护房地产与 权利人之间的法律支配关系。登记确权的房地产必须 颁发权利证书。房屋权属证书包括《房屋所有权证》 （包括共有权）、《房屋他项权证》等。
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• （二）房屋权属登记的法律依据
• 房屋产权登记的依据的法规是《房屋登记办法》 （中华人民共和国建设部令第168号，2008年 7月1日起施行），《房屋登记簿管理试行办法》 （建住房[2008]84号，2008年5月6日起施 行）。这两个法规都是建设部（现名住房与城 乡建设部）的部门规章，和《土地权属登记办 法》一样，也是一部贯彻落实《物权法》的配 套法规。
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• （5）查封、预查封登记： • 查封、预查封是在经济纠纷案件中法院采取的财产保全及强制执
行措施，《土地权属登记办法》规定了查封登记以及与此相关的 预查封和轮候查封登记制度。 • ①查封登记，是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查 封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预 查封的情况在土地权属登记簿上加以记载的登记。 • ②预查封登记，是指在土地使用权、房屋尚未取得产权登记的情 况下，人民法院作出查封裁定，在取得权属登记时，转为正式查 封。预查封所针对的对象实际上仅是被执行人将要取得财产，实 际上查封的是被执行人的预期权利，在土地、房屋权属在预查封 期间登记在被执行人名下的，预查封登记转为正式查封登记。
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（三）土地权属登记种类
• 1．土地总登记
• 土地总登记，是指在一定时间内国土资源行政 主管部门对其辖区内全部土地或者特定区域内 土地进行的全面登记。执行土地总登记时会发 布通告。通告的主要内容包括：土地权属登记 区的划分；土地权属登记的期限；土地权属登 记收件地点；土地权属登记申请人应当提交的 相关文件材料；需要通告的其他事项。