项目竣工验收及物业移交作业指引
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一、指引概述
1.1 目的
规定竣工验收和物业移交各项责任，明确验收移交的要求，保证验收全面、合法。

1.2 适用范围
适用于廊分公司各项目工程竣工验收和物业移交的管理和控制。

1.3 定义
1)竣工专项验收：需要政府相关管部门参与的验收，如水、电、气、消防、电梯、环保、档案、
规划、人防等。

2)竣工验收：指由政府质检部门、设计单位、施工单位、监理单位和甲方参加的综合验收。

3)物业移交：指开发商取得竣工备案表后，与物业公司就项目公用设备、配套设施、房屋质量、
图文资料等进行交底验收，并将小区移交物业公司管理的过程。

二、工作程序
2.1竣工专项验收
1)规划验收
a)成本合约部组织外部测绘机构进行竣工测量。

b)当庭院园林及消防道路（路基）施工完成后,由项目开发部主办、项目部配合规划局的规划
验收，并由项目开发部办理《建设工程规划验收合格证》。

2)市政工程验收：工程管理部负责要求市政工程施工单位向政府部门申报验收及取得相关验收证
书并办理开通手续。

a)燃气、雨污水、上水、有线、电力、热力等专项工程施工完毕后，工程施工单位应向监理
单位申请初验。

b)工程监理单位经审核，确认现场已达到初验标准，则负责组织设计单位、施工单位及相关
政府机构到现场进行工程初验。

c)验收中的整改意见，由项目部督促工程施工单位进行整改，监理单位负责验证。

d)监理单位经审核，确认现场已达到竣工验收标准，工程管理部负责组织施工单位、监理单
位、设计单位、相关政府机构到现场进行工程竣工验收，并办理相关验收手续。

3)电梯工程验收：工程管理部负责要求电梯工程施工单位向政府部门申报验收及取得《电梯（扶
梯）验收结果通知单》。

a)由项目部完成电梯验收前各项准备工作：要求强电完成送电，电缆竖井的二次结构完成，
以便敷设桥架，屋顶电梯机房二次结构，包括门窗封闭完成和公共部位装修完成；
b)电梯工程施工完毕后，电梯工程施工单位负责向质量技术监督局申请初验。

c)质量技术监督局经审核，确认现场已达到初验标准，则安排时间到现场进行电梯工程初验。

d)验收中的整改意见由项目部督促电梯工程施工单位及相关施工单位进行整改，并负责验证。

e)初验合格，由施工单位向质量技术监督局申请竣工验收。

质量技术监督局经审核，确认现
场已达到竣工验收标准，则安排时间到现场进行电梯工程竣工验收；
f)验收合格，由工程管理部督促电梯工程施工单位负责办理《电梯（扶梯）验收结果通知单》。

g)质量技术监督局验收合格后，项目部组织监理对电梯装修部分进行验收并填写《分项工程
验收报告》。

4)消防工程验收：工程管理部负责要求消防工程施工单位向政府部门申报验收及取得《消防工程
验收合格意见书》。

a)施工单位完成消防验收前各项准备工作：消防水池蓄水；消防泵运行正常；各层公共部位
和疏散楼梯完工（包括楼梯扶手）；所有防火门和闭门器安装完成；安全出口疏散指示安装完成；各层疏散通道清理干净；安全栏杆扶手等全部完工；进出楼通道完工并清理干净；
外檐完工并清理干净；楼外消防环路畅通；楼外消防设施完成并有明显标识；地下室清理完毕，强电送电，各楼层门窗封闭；防火门、防火卷帘完成，风道、电梯门收口，公共部位栏杆、楼梯扶手安装到位，室外消火栓和水泵接合器完成，防火分区的防火封堵和风道收口完成；
b)消防工程及消防道路施工完毕后，消防工程施工单位负责向消防部门申请初验；
c)验收中的整改意见由项目部督促消防工程施工单位及相关施工单位进行整改，并负责验证。

d)消防初验合格后，消防工程施工单位负责向消防部门申请竣工验收。

e)经消防部门审核认为现场已达到竣工验收标准，则安排时间到现场进行消防工程竣工验收。

f)验收合格，则由施工单位办理《消防工程验收合格意见书》。

5)人防工程验收：工程管理部督促人防工程施工单位向人防部门申报验收，并取得《人防工程验
收证书》。

a)人防工程施工完毕后，监理单位负责组织对本项目人防工程进行自验收，如自检合格，则
由人防工程施工单位人防办申请初验。

b)验收中的整改意见由项目部督促人防工程施工单位及相关施工单位进行整改，并负责验证。

c)初验合格后，由人防工程施工单位申请竣工验收，人防办经审核，确认现场已达到验收标
准，则安排时间到现场进行人防工程竣工验收；
d)验收合格，由工程管理部取得《人防工程监督报告》，并到人防监督站办理备案手续。

办理
时必须提供该项目的竣工面积测量报告，供核对面积用。

6)室内空气环境检测和水质化验检测
a)工程管理部组织室内空气环境检测取得相关报告。

b)工程管理部组织水质化验检测取得相关报告。

7)其他专项工程验收
a)其他专项工程施工完毕后，专项工程施工单位应向主管单位申请初验。

b)专项工程监理单位经审核，确认现场已达到初验标准，则负责组织设计单位、施工单位、
及质检站到现场进行专项工程初验。

c)验收中的整改意见，由项目部督促专项工程施工单位进行整改，与专项工程监理单位共同
验证。

d)专项工程监理单位经审核，确认现场已达到竣工验收标准，工程管理部负责组织施工单位、
专项工程监理单位、专项工程设计单位、专项工程质监单位到现场进行专项工程竣工验收，
并办理专项工程监督及质量等级证书。

8)档案验收
a)工程主体施工完毕后，项目部负责通知各施工单位、监理单位、设计单位进行竣工资料收
集并组织相关专业组自检，工程管理部向城建档案馆申请竣工工程档案预验收。

b)项目部负责组织现场竣工资料初验，初验合格后，组织竣工验收。

c)资料验收完毕，由城建档案馆在《建设工程档案预验收意见书》中签署意见，用于申请工
程竣工验收。

2.2工程竣工验收
1)工程竣工前，项目部负责组织分户验收工作，监理、施工单位、物业公司参加（参见建委相关
规定），甲方还需销售管理部参加。

2)施工单位向监理单位申请竣工初验，项目部主持竣工初验，并组织工程管理部、设计管理部、
客户服务部和监理、施工单位参加初验。

验收中的整改意见，由施工总包单位及相关施工单位负责整改，项目部负责验证。

3)工程管理部负责组织单位工程的各单项验收、检测和竣工验收资料，具体内容如下：
a)节能验收备案；
b)规划验收；
c)人防验收；
d)消防验收；
e)水质检测报告；
f)电梯检测报告；
g)分户验收报告；
h)住宅质量保证书、住宅使用说明书；
i)竣工资料预验收；
j)施工、设计、监理、勘察单位的竣工报告；
k)防雷检测及气象局验收；
l)室内环境检测；
m)政府部门需要的其它文件、资料。

4)在联系监督站完成四方验收并取得相应证明文件后，由工程管理部负责到建委办理竣工验收备
案手续，取得《项目竣工验收备案表》。

5)工程竣工验收合格后两个月内，项目部组织监理、施工单位完成工程档案的移交工作。

6)所有资料按验收意见整改完毕并验收合格，并且各专项验收证明书都已取得后，由工程管理部
负责将《项目竣工验收备案表》原件以及竣工验收资料移交城建档案馆，并办理《建设工程验收档案移交书》。

7)工程竣工验收合格后，项目部应向公司有关部门移交下列资料：
a)30日内向人事行政部移交建筑及市政工程资料、工程竣工图，资料包括政府要求建设单位
保存的基建文件、监理文件、施工资料、竣工图。

b)按合同约定时间向成本合约部移交经监理和项目部审核的工程结算资料。

2.3 物业移交
1)移交准备
项目部需在业主入住前至少30天（竣工验收前）组织工程管理部（抽检）、物业公司、施工单位进行物业移交。

项目部制定物业移交计划，并牵头组织成立移交小组，小组成员由相关部门指派专人组成。

客户服务部也可同步进行交付风险自查，工程管理部、销售管理部、设计管理部、项目部参与。

2)验收和移交
a)项目部组织施工单位成立保修小组，根据物业委托合同的规定，在组织物业验收的同时将
房屋（含公共部位和设备用房等）移交物业公司。

b)验收小组进入项目现场进行房屋验收，由物业公司指定专人根据每套房屋验收情况，填写
《问题记录表》，《问题记录表》一式两份，必须经验收小组成员共同签字确认后方为有效，
分别由项目部、物业公司存档。

3)验收结果处理
a)对于验收合格的房屋：由项目部、施工单位和物业公司共同填写《房屋移交单》，项目部负
责将公共公用部位设备和设备用房、钥匙及相关资料移交物业公司。

b)对于验收不合格的房屋：
①由物业公司对不合格项进行汇总，填写《房屋维修任务单》，经物业公司、项目部共同
签字确认，并明确整改期限及复验时间；
②项目部将《房屋维修任务单》下发给监理单位和施工单位，由施工单位进行限期整改，
监理单位进行监督，物业公司、项目部复核整改情况。

三、支持性文件
无
四、表格模板
4.1《竣工验收计划》
4.2《房屋维修任务单》
4.3《房屋移交单》。