地区 市场价格（元 级别 ∕平方米） 8级 8级 1500 800
C砖混结构七 层住宅
D砖混结构七 层住宅 E砖混结构七 层住宅
空置
空置 空置
近期∕出售
近期∕出售 1年前抵押
8级
5级 8级
1200
1600 抵押价值 1000
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建立价格可比基础
——五统一
统一付款方式 将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成 交日期时一次付清的价值 例4-2 某宗房地产的交易总价款为100万元，其中
B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币 付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10年期抵押贷款
29 8.27 B 10.764 7823元 / 平方米 3300
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C实例： 建筑面积：144平方米 套内建筑面积：108平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元 付款方式：成交日一次性付款
首期付款20%，其中50%的价款于半年后支付，余款 一年后支付。假设年利率为6%，试将其付款方式统 一到于成交日期一次性付清的价格是多少？
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统一采用单价
土地：土地单价、楼面地价
建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积 仓库：体积 停车场：车位 保龄球馆：球道 码头：船泊 租赁住宅：每套单元的租赁价格 旅馆：床位 网球场：球面
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交易日期修正 ——市场状况修正
• 修正原因 市场变化 • 修正目的 将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估 价时点时的价格
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上升 下降 平稳
• 交易日期修正的方法 一般公式： 估价时点价格 =可比实例价格×交易日期修正系数
3、成交价格、成交日期、付款方式 列表
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选取可比实例 ——要求 1、用途相同 2、结构类同 3、区域类似 可比实例面积 4、规模相当 0.5 ≤ 估价对象面积 ≤2.0 5、档次相当 6、权利性质相同 7、时间接近 <1年 8、正常交易 9、目的吻合 10、数量足够 3~10
甲单价=3864（元人民币／平方米建筑面积） 乙单价=307÷0.0929=3305（元人民币／平方米建筑面积
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•
交易情况修正 修正目的
将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常 价格。
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•
造成成交价格偏差的因素
1、有利害关系人之间的交易
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•
统一币种和货币单位
甲单价=3864（元人民币／平方米建筑面积） 乙单价=60×3.82=409（元人民币／平方英尺使用面积）
•
统一面积内涵
甲单价=3864（元人民币／平方米建筑面积） 乙单价=409×0.75=307（元人民币／平方英尺建筑面积）
•
统一面积单位
例4-8 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买 方付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由 卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳 的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为 正常成交价格的5%。则该宗房地产交易的正常成交价 格为：
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•
交易情况修正的基本公
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统一面积单位 平方米，公顷、亩、平方英尺、坪…… 1公顷=10000平方米
1亩=666.67平方米
1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米
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例4-3
将实例A、B、C统一为以人民币表示的每
平方米建筑面积单价
个别因素、权益）三大方面的修正。经过这三个方
面的修正，就把可比实例不动产的实际成交价格调
整成估价对象不动产在估价时点的客观合理价格。
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4.1 市场法的基本原理

市场比较法概念
将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了 交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交 易的类似的房地产的既知价格，通过交易情况修正、 交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等， 最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。 类似房地产——指在用途、建筑结构、所处地 区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。 比准价格——用市场比较法估价求得的价格
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2、有特殊动机的交易


急买、急卖 有特殊兴趣 相邻房地产的合并交易
A B 30万元 30万元
C 90万元
A
B
C
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想一想
有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元， 若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块 的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块使用人的索价为交 易双方都是公平合理的正常价格应为多少？
1 正常价格 买方付出 1 买方税费率 1 正常价格 卖方净得 1 卖方税费率
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例4-6 某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中 调查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中， 买卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此 可比实例修正为正常情况下的单价。
有些情况适宜先对总价修正后转化为单价
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统一币种和货币单位 币种：人民币、美元…… 单位：元、万元…… 汇率选择？ 统一面积内涵 建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑 面积／建筑面积=使用面积下的价格×使用面积／建筑 面积
套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积 ／套内建筑面积
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•
统一付款方式
32 32 甲总价 16 77.27 （万元人民币） 0.5 （ 1 6%） （ 1 6%）
乙总价=15万美元
•
统一采用单价
甲单价=772700／200=3864（元人民币／平方米建筑面积） 乙单价=150000 ／2500=60（美元／平方英尺使用面积）
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3、交易双方市场信息不对称

买房信息不足 卖方信息不足
4、特殊交易方式

招、拍、挂、协议 所交易资产性质
5、受债权债务关系影响的交易等其他因素
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6、交易税费非正常负担的交易 交易税费非正常负担的价格修正 买方付出 = 正常价格+买方税费 = 正常价格+正常价格×买方税费率 卖方净得 = 正常价格－卖方税费 = 正常价格－正常价格×卖方税费率
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收集资料的途径 1、查阅政府有关部门的房地产交易资料
2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的 广告，查阅有关房地产交易的信息 3、参加房地产展示、交易会，了解各类房地 产的信息、行情
4、扮装成欲购房或租房的顾客 5、向有关交易人员、相关机构咨询 6、同行之间随时交流、互相提供行情资料 7、其他途径：同行互换案例；实地考察；互 联网
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例4-1
有一砖混结构的住宅，建筑层数为7层，地
区级别为8级，现空置。要求用市场比较法评估其
出售价格，可从表3-2所给的资料中选取合适的可
比实例。
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房屋性质 A钢混结构七 层综合大楼 B砖混结构七 层住宅
是否空 置 空置 空置
估价时间、 目的 近期∕出售 2年前出售
例4-5 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在 估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修 正。 100 正常价格 5000 5263 元 / 平方米 95 例4-6 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在 估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修 正。 100 正常价格 5000 4762 元 / 平方米 105
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4.2 市场比较法估价步骤
求出比准价格
进行各项修正
建立价格可比基础
选取可比实例
搜集交易实例
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搜集交易实例
1、按类似房地产交易的频繁程度定
交易频繁 ——小
收集资料的范围
交易较少 ——大
2、按房地产的性质与类型定
住宅 ——小 厂房 ——大
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理论依据
替代原理
郑州信息科技性房地产
不动产评估中相关参数的求取 交易性房地产是否都可使用市场比较法？

不适用的情况 1、非交易性房地产 2、少有交易的房地产
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应用条件
1、不动产市场发展 2、交易案例资料客观 3、可比实例与待估不动产具有可替代性 4、高素质的不动产估价人员
1 正常价格 卖方净得 1 卖方税费率
50 1 4230 元 / 平方米 120 1 1.5%
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例4-7 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费 分别为正常价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付 给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗 房地产正常成交价格为多少万元？