物业管理法律 常识讲座
与物业管理有关的法律法规以及规章制度
《物权法》 《物业管理条例》 《广东省物业 管理条例》 《住宅专项维修资金管理办法 》
《业主大会和业主委员会指导规则》 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠
纷案件具体应用 法律若干问题的解释》 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具
D、3个月（业主大会筹备组应当自成立之日起六个月 内，组织召开首次业主大会会议。）
3、建设单位的义务：
A、书面报告 B、参与筹备组 C、协助筹备组工作
4、物业公司的义务
人力支持 第十四条 建设单位和物业服务企业应当协助
业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供 业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管 理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相 关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文
特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专 有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律 若干问题的解释》
第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑 区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称 的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外 墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共 通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难 层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不 属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他 权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地， 依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专 有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地 占地除外。
拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合 法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法
律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。
物业管理权

专有权（独立性：1、构造 2、使用，3、登记） 共有权
2、外部权利 : 管理权（业主成员权的范畴）
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问 题的解释》
体应用法律 若干问题的解释》
一、各职能部门在物业管理活动中的职责
街道办事处、乡镇人民政府 职责：指导 协助 协调纠纷
具体方式 1 作为筹备组成员参与业主大会筹备组。 2 处理纠纷

行政指导行为
1．行政指导是非权力行政活动。不以国家权力为后 盾。
2．行政指导是一种事实行为。 3．行政指导是行政机关单方面的意思表示，属于单
票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）至（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开
十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。
筹备组职责
时间
地点
形式
其他
筹备组职责
内容
候选人 产生办法 以及名单
业主身份
管理规约 草案
联名提出成立业主大会 的书面要求。）
2、筹备组的成立：
A、人数7～15人（业主大会筹备组由业主代表、建设 单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人 组成）
B、60%（业主代表应当不少于首次业主大会筹备组 人数的百分之六十）
C、7日（业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起 七日内在物业管理区域的显著位置公告）
本义：不具有强制力是行政指导行为的基本特 征。
反之
违法要求履行义务 不履行行政指导的法定职责 主观故意或重大过失而作了行政误导
建议
在指导协助业主成立业主大会的过程中，多使 用建议的指导性意见。
避免使用强制性的语言。
物业管理区域de 划分
备案 明示

房地产行政主管部门， 商品房买卖合同中。
方行为。 4．行政指导一般适用于有较大幅度弹性的管理领域
。 5．行政指导适用法律优先的原则。 6．行政指导是一种外部行为。
行政指导行为非强制性 表象特征：示范、倡导、咨询、建议、训导
行政指导行为的“不可诉性”
不具有强制力的行政指导行为不属于人民法院 行政诉讼的受案范围。 【 最高人民法院《关 于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问 题的解释》第一条第二款第（四）项 】
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，
应当认定为物权法第六章所 称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该
划分依据：1、规划红线图

2、公用设施设备是否可分割

3、社区建设因素
旧城区、城中村 征求相关业主意见后，确定物业管理区域
物业管理区域
备案【房地产行政主管部门 】 明示【买卖合同】。
三、业主
第十条 房屋的所有权人为业主。 尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、
议事规则 草案
五、投票权
第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者
重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三 分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其 他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑 物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业 主人数按照下列方式确定：
件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、
场地支持。
5、筹备组职责：
第十五条 业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召
开首次业主大会会议。
业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内
容；

（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投
所有权人
其他 合法占有
业主
赠与
买卖
四、筹备业主大会
1、成立的条件： A、50%（已交付使用的物业建筑面积达到物
业管理区域建筑面积百分之五十的） B、20%（百分之二十以上业主可以联名向街
道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的 书面要求。）
成立的条件：
50%
20%
交付使用的物业建筑面积 达到百分之五十的