第一章总论
1.1 项目概况
本报告所陈述的对象为济南蓬达家家公寓酒店世茂国际广场店。

济南蓬达家家公寓酒店世茂广场店正在装修筹备中，为五星级装修的综合性公寓式酒店。

该酒店预计试营业时间为2014年11月3日，正式开业时间为2014年12月1日。

该酒店北侧为济南市主干道泉城路，南侧为黑虎泉西路，东侧为黑虎泉北路，舜井街从项目西侧南北贯穿，西至齐鲁国际大厦。

东南侧为济南市历史地标建筑—解放阁，南侧紧邻济南四大名泉之一黑虎泉。

酒店第一期共有客房30间，一年内达到100间客房的规模，分别为豪华双大床标准间、豪华大床房和豪华家庭套房。

房间宽敞明亮，环境优雅，房间内家具及配套设施均为国内外知名品牌，是目前济南市中心最为豪华的高端公寓酒店。

1.2 项目背景
该酒店周边商贸、旅游设施星罗棋布，其核心商业以购物中心、大型超市、品牌店为主，其消费群辐射济南全市，济南大型的商场超市几乎有一半位于此商圈内，银座商城、贵和购物中心、恒隆广场、沃尔玛、家乐福等大型商场超市，国内著名家电连锁企业国美电器、苏宁电器，国际餐饮巨头肯德基、麦当劳、必胜客等，以及大量的专卖店等都位于这个区域。

泉城路作为济南的标志特色路，是一条集购物、休闲、旅游、文化等功能于一身的步行商业街，整条路是由长条石基铺成，是济南市市民引以为豪的一条繁华街道，被国际易学专家求前大师誉为“齐鲁第一商业街”是“中国十大著名商业街”之一，以“金街”泉城路为核心，多年形成的商圈长期以来牢牢占据济南商业的“桥头堡”地位。

本项目发起人盖其东先生为蓬达集团董事长，在酒店和旅游地产领域有着丰富的经验，自营酒店已达数十家。

蓬达集团旗下有蓬达度假网，参与合作的酒店达到1000家以上，覆盖全国。

本项目成功发起后将直接成为蓬达度假网的合作酒店，依托于蓬达度假网现有的交换体系，能够更好的保证酒店的入住率。

1.3 可行性研究的依据和范围
本报告是基于对市场之了解和对该项目市场前景之判断而作。

本报告在以下部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。

1.4 主要技术经济指标
酒店总面积：6000平方米
客房100间
1.5进度计划
1.5.1 2014年10月10日开始逐步进家具、房间软包，开始接受投资人打款。

1.5.2 2014年11月3日前统计打款数额，向业主支付定金，与业主签署《世茂国际广场公寓全权委托经营协议书》。

1.5.3 2014年11月30日向业主支付第一季度剩余租金。

第二章市场调研及前景预测
一．市场形势分析
（一）客观区域市场分析
本项目的定位是：高端公寓酒店，客房为5星级别装修。

酒店是高投入高产出的产业，项目所处的市场形势利好。

从济南未来发展来看，是我山东省经济、旅游市场最活跃的城市之一。

济南蓬达家家公寓酒店位置优越，交通便利，周边客流量大，对酒店的需求很高，有较大的市场空间。

（二）市场供求分析
济南蓬达家家公寓酒店位于济南世茂国际广场内，周围众多大型商圈可以提供顾客来源，且所受的淡旺季节影响相对其他酒店较小。

本项目成立后将加大幅度吸引本地消费人群，并通过一系列的广告宣传推动创立品牌效应。

通过多渠道的促销方式提升酒店人气。

第三章项目定位
3.1 定位
高端公寓酒店，重点服务周边商务人士、企业老板、旅游人士。

安全舒适的住宿、细致贴心的服务，带给客户宾至如归的感觉。

3.2 功能
满足不同类型客人的住宿需求、商务需求、会客需求，拓展多元化的客户渠道，完善的一站式服务。

3.3开发该项目目的：
1．建立高效稳定的人脉平台，进行资源对接、整合
2．保证酒店项目本身的收益
3．积累更多经验，为以后的项目做准备；
4．增强客户满意度，提升客户重复消费率，积累更多客户资源
3.4 规模与标准
客房数量为100间。

客房为高端公寓酒店，客房五星级装修标准。

3.5 装修及硬件采买
酒店目前处于筹备阶段需要我方统一采购家具电器等设施。

3.6 正式营业及推广时机定位
结合酒店自身情况，进行完善优化后即可进入稳定营业状态。

从理论上讲，酒店项目应该以最完整的形象出现，即所谓最佳姿态，它应该是：
● 根据现有问题进行改进后
● 配套设施已全部到位
● 外部环境与内部配套已衔接到位
●形象与品牌的推广已达到了预期的效果
● 酒店的管理模式、服务项目、收费标准已确定
● 有关的手续及服务人员已全部准备就绪
第四章投入成本与经营预计
4.1投入成本分析
4.1.1 租赁业主物业经营酒店：
客房为租赁制，租赁期限为三年一期，酒店软包家具配套设施、布草成本共计160万，其中房屋租金为按季度预付一季度租金合计：150万元。

4.1.2 装修成本投入：
100个房间软包、家具配备及布草成本共计：160万元。

4.2经营预计
4.2.1 经营收入分析：
客房数量为100间，评价入住率预估为75%即为75间。

酒店平均房价为400元。

全年营业收入约为：1095万元
4.2.2 经营成本分析：
人力成本：管理团队及客服人员每月预估6万元，全年为72万水电成本：每月2万，全年为24万
消耗物品：每月1万，全年为12万
房屋租金：第一年按客房总租金每月50万元计算。

每一年每平米递增0.05元。

第一年租金成本为600万元。

酒店宣传：10万元，酒店成立时间较短，知名度不高。

营业税金：1095×5%=54.75万元
每年折旧改造费用为：160万元×10%=16万元
网络费用为：每年8万元
营销费用为：每年40万元
不可预见费用：每年40万元
股东免费入住成本：8520间夜×30元=25.56万元
全年经营成本预计为：902.31万元
预计毛利润为：1095万元 -902.31万元 = 192.69万元
利润率预计为：192.69万元÷1095万元=17.5%
每股收益率预计为：192.69万元÷300万元=64.23%最终数据以实际运营为准。