新业主公约为邻里相处定规则北京青年报：杨晓王静2004年03月04日李文投诉反被逐事件引发物业纠纷新话题近来，李敖之女李文的官司值得关注。

李文由于讨厌邻居某歌星家的三只大狼狗而多次向物业公司投诉，最后却被物业公司以“影响邻居生活和居住环境，激起业主愤怒”的理由中止租约、下了逐客令。

李文不服而委托律师打官司。

邻居间的纠纷在所难免，这种纠纷不是物业服务合同解决得了的，而是要靠业主之间约定规范来解决。

为此，市小区办有关负责人接受记者专访就我市相关政策和百姓关心的一些问题做出阐释。

■为什么要制定两类公约？制定《业主公约》和《业主临时公约》的目的在于明确业主在物业使用、维护、管理过程中的行为规则。

公约要求全体业主共同遵守，具有法律效力，是全体业主自我约束的主要文件。

■“业主公约”和“业主临时公约”的区别《业主公约》和《业主临时公约》有一同三不同。

三不同是：一、签订时间不同，《临时公约》是买房人在签购房合同时签的文件，在签订《商品房买卖合同》的同时，还约定物业管理服务价格、服务内容和质量，也就是说在房屋买卖时就通过签订公约和买卖合同，明确了入住后物业管理的有关事项；《业主公约》则是在召开业主大会后签订的。

二、制定方不同，《业主公约》是业主大会制定的，《业主临时公约》是开发商制定的。

三、适用阶段不同，《业主公约》适用于业主大会后，有2/3以上的人通过就可以了，《业主临时公约》适用于业主大会前。

两个公约的内容基本相同，都是物业使用、管理的义务，业主的共同利益、权利以及违反公约要承担的责任。

■《公约》包含哪些内容？《公约》是对全体业主的约束，违反公约要承担相应的义务。

新的商品房买卖合同示范文本主要增加了确保买房人仔细阅读业主临时公约等约定，因而具有法律效力。

而签订《公约》的目的就是为了避免纠纷。

公约的主要内容包括物业的使用、维护和管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等。

受小区差异性决定，《公约》要根据具体物业来制定。

但总的来说它包含物业使用和维修、物业费用缴纳、违约责任和违约纠纷的解决等方面内容。

另外还具体规定了业主的权利与义务，例如养宠物，应遵守《北京市养犬管理规定》及有关法律法规的规定等。

■开发商订立有利于自己的《临时公约》怎么办？由于《临时公约》是开发商单独制定的，有可能添加有利于自己的条款。

但《临时公约》中都要明确一条：《临时公约》不得侵害业主的合法利益，否则视为无效。

■小区内出交通事故怎么办？现在公约示范文本规定，机动车在住宅区内行驶时速应低于5公里，违反公约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任。

受害人可以根据公约上诉要求赔偿。

■邻居家养大狗怎么办？关于养狗问题，《公约》这样规定，业主应遵守《北京市养犬管理规定》及有关法律法规的规定，即时清理宠物粪便，乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间。

如果小区2/3的业主反对养狗或反对养大狗，可以通过召开业主大会将规定补充到《业主公约》中。

■邻居打麻将噪声大怎么办？邻居甲通宵打麻将，吵得邻居乙无法入睡转而向物业投诉。

物业劝说邻居甲放低音量，但邻居甲认为是邻居乙患有神经衰弱，而且多事，并非甲方过错。

《公约》范本没有具体规定。

但业主大会可以参照有关国家文件，制定适应小区的噪声条款。

如晚10：00―早6：00不得制造大于40分贝的噪声。

■李文被逐事件该如何解决？负责人认为，李文事件关键在于小区《业主公约》是如何规定的。

如果《公约》没有不准养大狗、不准养鸡、不准吊嗓子等规定，那么李文的申诉缺乏法律依据。

另一方面，《公约》针对的是业主，对于出租人的规定是这样的：业主在转让或出租其拥有的物业时，应当要求新业主和承租人承诺遵守公约。

李文本身是租户，她可以委托房东维护自己的权益。

而据了解，下逐客令的物业公司就是李文的房东。

李文以什么维权为什么被逐北京青年报：蔡方华2004年02月13日身为李敖的女儿，李文显然继承了乃父的性格和风格，从“空降”到北京开始，就以一连串的“出位”言行，让人领教了“我和李敖一起骂”的泼辣作风。

但和乃父的命运有所不同，李文没有像李敖似的因政治原因而失去自由，却因为一系列不太合“常理”的日常行为，而面临失去在自己家里居住的自由。

从媒体报道来看，李文被所租住小区物业公司驱逐的主要原因，在于她对与其隔壁而居的某歌星等邻居的投诉，和因此而引发的冲突。

物业公司的说法是：“李文对邻居的生活和居住环境造成极坏影响，激起业主愤怒，驱逐她是为维护其他业主的权益。

”以物业公司的说法推论，在李文租住该小区房屋之前，邻里们大都是各得其所，相安无事。

而李文的闯入则打破了既有的秩序，而且不依不饶，终至引发众怒，欲将其逐出以恢复往日的平衡。

物业公司面对多数住户与李文一人之间的冲突，权衡利弊而做出驱逐李文的决定，也是符合公司利益的选择。

问题是，李文与其他住户之间究竟为何而起冲突，其矛盾又是何种性质，物业公司有没有恰当的身份和理据，实施驱逐李文的行为，这些都还有太多疑问。

从报道中看，李文所不断投诉且不依不饶的，都是一些小事，比如歌星养狗，小区内老太太早晨吊嗓子，有些邻居种菜养鸡，等等。

这些事情在过去的邻居们看来虽然未必可爱，却也都能接受。

但在李文看来则是侵犯了她安静居住的权利，于是矛盾和冲突因此而起。

无论在理论探讨中，还是实际生活中，自由的边界自古都是复杂的问题。

一个“异数”闯入一个本来就自由的边界已经达成默契的群体当中，冲突就是不可避免的。

冲突本来并不可怕，李文觉得“安静权”被侵害，自然要向物业公司投诉，物业公司作为管理者，自然有义务出面协调。

如果协调不成，就只好给李文送花以求谅解。

依李文的行事风格，自然是偏不肯谅解，于是就可能把邻居和物业公司一同告上法庭。

或者反过来，如果邻居和物业公司觉得李文的“维权”确有胡搅蛮缠之嫌，侵犯了他们的利益，也可以把李文推为被告。

尽管人们对司法公正多有议论，但这点民事纠纷，大概还是判得了的。

而法律的判决一旦做出，大家“依法行事”便是了。

但物业公司没沉住气，自己跳出来执法，就把简单的事情搞得复杂而且很不好看。

在一种清晰的法律关系中，物业公司无视租赁协议，单方面决定驱逐住户，实在有点失了分寸。

所以李文才会把物业公司告上法庭，并坚信赢得这场官司是“板上钉钉的事”。

法律方面似乎并无悬念，但法律之外的事情却并不简单。

李文将这场冲突归因于中西方文化差异所致，确实是准确的总结。

但西与中、新与旧的冲突，是否就是是非之争，却也不那么肯定。

如果李文到来之前，该小区的邻里间是基于相互容让、理解的和谐，则李文就成了一只带着一身“西式”毛病的刺猬；而如果原来的平静只是彼此骚扰却又不得不忍受的沉默，则李文的到来就成了打破死寂的勇士，或传播文明福音的教士。

在这一具体事件上，因为没有更细致的采访了解，所以也不能妄做判断。

而就一般情况而言，往往是两种因素并存而又相互制约。

比如在这件事上，一种很可能的前景，就是某歌星家的三条猛犬被李文告“没”了，大家都有些暗喜。

但大家还是打算合力把李文驱逐出去，好能继续安心养鸡种菜。

这也就是无论对李敖还是李文，大部分中国人都抱且爱且厌态度的原因。

李敖之女昨天哭了多次投诉邻居致使邻里关系紧张物业出面协调未果后下达逐客令本报记者报道为了邻居的狗叫鸡鸣、养花晒衣等，台湾著名作家李敖之女李文多次投诉邻居，以致她和几家邻居的关系日渐紧张。

2月10日，嘉浩园区的物业突然向李文发出“逐客令”，以李文给整个园区的生活造成极坏的影响为由，要求李文搬离小区，否则将遭到断水断电的处理。

对此，李文流出委屈的泪水，并委托律师状告物业公司。

■李文：狗叫、鸡鸣影响了我的生活昨天下午，记者来到位于顺义区的嘉浩别墅区。

在李文的家中，记者远远就看到李文贴在自家窗户上的纸上写着“文明人住文明公寓，狗叫晒衣，吐痰种菜”等字样。

李文说，这幢别墅是她以每月1 300美元的租金租来的，租期是三年，从去年8月份开始她一直住在这儿。

在别墅的二楼，李文指着某歌星的大院说，前段时间，三条大狼狗经常冲着大铁门狂叫，只要有人过来，大狼狗便不停地狂叫。

接着她又指向右侧的一幢别墅说，他们家养了两只公鸡，每天5点左右就开始打鸣，吵得人无法正常休息。

李文还说，有的邻居竟在院子内种植庄稼，因此招来了不少蚊虫；有的还将内衣挂在外面晾晒，这种做法很让她受不了。

李文说，为了维护自己的权益，她多次向小区的物业投诉，而小区的物业只是非常被动地接待她的投诉。

无奈，她又多次找到这几家邻居交涉，然而交涉的过程却非常艰难，为此还与邻居发生争吵。

2月10日，小区的物业竟送来通知，要求她在一个星期内搬走，否则就将她所住的别墅断水断电。

李文向记者出示了物业送来的通知书。

记者看到，发出“逐客令”的是北京盟科置业有限公司。

驱逐的理由是李文给小区其他住户和整个园区的生活居住环境造成了极坏的影响，并限令她于2月17日前搬离。

李文说，她只是想维护自己的权益，没想到物业竟然赶她走，而且她已经交纳了房屋的租金。

说着李文已经泪流满面。

当记者问及这些投诉是否过于挑剔时，李文说：“我感觉我不是那么挑剔，只是我的要求高一点，我的生活观念比人家高一点，只要有人侵犯到我的小范围，影响到我的生活，我就一定要投诉！”■物业：发通知是想让她搞好邻里关系昨天下午，北京盟科置业有限公司的总经理陈渊宇接受了记者的采访。

陈总说，之所以发出这样的通知，完全是因为李文与邻居的关系太紧张，再就是李文根本听不进别人的意见。

李文非常注重自己的权益，以至于到了苛刻的地步。

邻居在家中养花、晾衣物她也认为侵犯了她的权益，并为此数次找到物业公司投诉、找到邻居理论。

由于李文容易激动，所以从去年8月份她入住该小区以来，就一直与物业和周围邻居关系紧张。

前些日子，有至少5户业主找到物业，与物业进行了严正的交涉。

这些业主说，李文已经严重干扰了他们的正常生活，如果物业不让李文搬离，这些业主便拒交物业费、水电费、取暖费，后来物业又与李文进行交涉，但结果仍很糟糕。

无奈之下，他们只好做出让李文搬离的处理决定。

陈总还说，每个人都有各自不同的生活习惯，只要互相体谅，互相理解，事情也就不会发展到这份儿上。

对于此事诉之于法院后的前景，陈总说，他们的确收取了李文的租金，因为他们意识到李文轻易不会搬离小区，他们发出这样的通知的目的也不是非要让她搬离小区，只是想通过这种方式让李文注意与邻居搞好关系，多多听取别人的意见。

但陈总同时补充说，如果李文愿意搬离小区的话，他们愿意承担违约责任，并承担相关费用。

■采访手记采访结束时，李文说：“当初到北京来的目的就是为了我的教育，我觉得这边比较大气，人大、北大、清华都在这边。

”“我是在纽约这个城市出生、长大的，我不希望看到同样的东西。

来这边就是为了教学，为了我的事业，所以我可以放弃一些东西。

我是个教育者，但是当我看到一个人不要跟我学的时候我就很灰心。