《中国物价》2010．06一、住宅改商用房屋拆迁评估中存在的问题在房屋拆迁补偿估价中，常遇到住宅用途的房屋用作营业（以下简称“住改非”）的问题，问题的焦点是对这类房屋究竟是按完全住宅用途评估还是按完全“商服”用途评估。
关于房屋按什么用途评估补偿的问题，在《城市房屋拆迁估价指导意见》（建设部建住房[2003]234号）第十二条中有明确规定：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
房屋的用途原则上是按房屋权属证书所载为准的，如果双方当事人能够协商一致，可按协商结果。
在实践中如果能够协商一致按商服房屋评估补偿，是不会出现矛盾的，问题就在于双方当事人不能够协商一致。
一般情况下，拆迁人要求按完全住宅评估，理由是证载用途是住宅，且当地政府对这类房屋有一项特殊补偿政策；而被拆迁人则认为房屋现用途是商服，应按商服给予补偿才合理。
“住改非”房屋的形成是有一定历史原因的。
改革开放初期，国家鼓励和促进各类企业发展，一段时间内非住宅房屋供不应求，导致部分业主将临街的住宅改成商服房屋，另一种情况是一些下岗职工为谋求再就业将自家临街的住宅改成商服房屋。
就这类房屋的合法性来看，一方面国家在房地产管理政策上尚没有对改变房屋用途作出明确规定；另一方面就企业设立登记而言，只须设立申请人提供明确的工作场所证明，而没有对营业场所使用房屋的性质、用途作出规定。
正是由于上述历史条件和政策法律的空白才产生了“住改非”这类特殊房屋。
对这类特殊的房屋，笔者认为无论是按商服还是按住宅评估，都有其自身的内在价值，其内在价值体现为市场对这类房屋的需求，不会因评估设定的用途条件而改变。
影响房地产价值的因素包括外部因素和房地产自身因素，这些因素对不同用途房地产的价值来说影响程度和变化方向是不同的。
比如楼层因素，一楼对于住宅房屋来说是使其价值下降的因素，而对于商服房屋来说是使其价值上升的因素；再比如，房屋朝向，对住宅房屋是一个重要影响因素，而对于商服房屋来说影响并不明显。
按商服用途设定评估的话，由于其真实的产权性质为住宅，且其结构等均按住宅设计，必然导致其价值低于完全性质的商服房屋；按住宅用途评估，由于这类住宅有获取商服房屋收益的能力，其价值肯定要高于不能改变用途使用的住宅房屋。
按证载用途去评估住改非房屋既不违背拆住宅改商用房屋拆迁中的价值评估问题及处理方法闫晓慧摘要：目前住宅房屋商用是拆迁评估中争议较大的问题，本文探讨这类房屋价值评估时应考虑的主要因素及解决矛盾的方法。
关键词：住改非拆迁评估《中国物价》2010．06迁法规，又省去了拆迁当事人协商的过程，是一种简便可行的方式，只是在评估价值中一定要体现这类“住宅”与完全住宅和完全商服的区别。
二、住宅改商用房屋拆迁评估的处理根据《城市房屋拆迁估价指导意见》对这类房屋拆迁评估首选方法是市场比较法，其次也可以采用收益法进行评估。
我们在这里研究的不是方法本身的问题，而是估价师在以证载用途前提下运用各种方法对住改非房屋进行估价时应特别注意的事项。
我们首探讨市场比较法。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比价法的实质是“比较价格”，即通过类似房地产的价格“比较”获得评估对象价格的方法。
那么评估价格是完全住宅房屋价格、完全商服房屋价格还是住改非房屋价格，关键在于“和谁比”。
住改非房屋能够作为一类“特殊”的房屋存在，是因为需求，市场上对这类房屋有需求才会产生这类房屋，因此我们能够在市场上去寻找到同类的住改非房屋的交易案例。
同是住改非房屋的交易价格，比较出来的价格当然就能够反映评估对象住改非房屋的市场价格了。
市场比较法的案例一般都是在同一区域内的交易案例，而住改非这类房屋在同一区域内的交易案例可能会比较少，同时由于房屋拆迁，会导致同一区域内房屋价格的上涨（包括住宅、商服房屋），因此不建议评估人员在同一区域内寻求比较案例，而应在与该区域同等级或类似区域内寻求比较案例，同时在比较分析时进行区域因素的调整。
如果选取本区域的交易案例，应该考虑案例的交易时点与拆迁公告时点的差距，判断该交易是否受到拆迁影响，如果有影响应对其交易情况进行修正。
我们再探讨收益法。
如果估价人员在市场上很难找到这类房屋的交易案例，还可以采用收益法中的直接资本化法进行评估。
直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率来求取估价对象价值的方法。
直接资本化法的关键是未来第一年收益和资本化率的确定。
收益的确定是区别住改非房屋与完全住宅房屋、完全商服房屋价值的重要所在，资本化率的确定是直接资本化法的技术关键所在。
对有租约的住改非房屋，可直接采用租约中约定的租金作为未来第一年的预期收益，没有租约的净收益的选取可以有几种方法，实践中常用的就是采用市场法求取客观租金。
与上面的道理相同，区别于完全住宅房屋和完全商服房屋的住改非房屋的租金案例应该是同类住改非房屋的租金案例，这种案例相对于销售案例来说要更容易获得。
资本化率可采用抵押贷款与自有资金的组合即投资组合技术来求取。
现在各商业银行都推出了个人购房按揭贷款项目，一般购房价款首付在10~30%左右，其余为银行贷款，我们可以通过各楼盘售楼处获得完整的信息。
但应注意的是现在新楼盘基本上不存在住改非房屋了，所以我们只能获得完全住宅房屋和完全商服房屋的相关信息，计算它们各自的资本化率再通过投资风险分析对二者进行调整。
从投资风险上看，住改非房屋的投资风险低于完全商服房屋，高于完全住宅房屋，其资本化率是介于完全商服房屋和完全住宅房屋之间的一个比率。
三、与“住改非”同幢同层而未改作商用的房屋拆迁评估实践中，我们还经常遇到这样的问题，即在同一住宅楼同一楼层中有部分房屋改成商服房屋了，而另一部分房屋还在作住宅使用，对这类“完全住宅”房屋的价值怎样确定？如果将这类房屋按完全住宅来评估的话，就会产生同一栋楼同一楼层的两个相邻房屋的价格不一致而引起争议。
相邻房屋虽未作商服用途使用，但从周边情况来看，尤其是同一栋楼同一楼层的相邻房屋来看，它也具有“改非”的可能性，具有(下转第56页)《中国物价》2010．06(上接第35页)获得收益的能力，那么对这类房屋的评估，应该等同于住改非房屋，即二者在评估值上应该是趋同的。
由于存在着政府政策性的补偿，对已“改非”的房屋来说，其获得的总补偿金额要大于相邻未“改非”房屋补偿金额。
在收益法评估中如果同楼内其他住改非房屋都是按租约中约定租金来计算净收益，那么这类房屋的潜在净收益可按其平均租约租金来计算。
笔者调查中发现，在一些住宅与商服售价比（商服用房销售单价/住宅用房销售单价）较小的城市，对按完全住宅用途评估的价格基本不存在争议。
比如长春市，很多小区住宅房屋卖到4000～5000元/平方米，而同地区商服房屋的售价也是就6000～7000元/平方米，住宅售价达到商服房屋售价的70%左右，如果再加上政府政策性多补偿的20%，补偿单价就能够达到商服房屋售价的90%左右，按此补偿近年几乎没有涉及拆迁仲裁的问题。
在一些住宅与商服售价比较大的城市，如有些城市住宅售价是900～1000元/平方米左右，而商服房屋的售价在3000～4000元/平方米左右，即使政府的政策性补偿达到90%，补偿单价也只能达到商服房屋售价的60%左右，因此，涉及仲裁的较多。
总结一些地区的成功经验，住改非房屋的拆迁补偿单价（评估值+政府政策性补贴）为同一区域完全商服房屋市场价值的70～80%应该是比较合理的。
参考文献：房地产拆迁法律法规文件；柴强，《房地产估价理论与方法》，中国建筑出版社。
（作者单位：吉林工商学院）责任编辑：李铁军由于金融企业国有资产管理的委托代理链条相对较长，有必要采取一定的政策措施，加强各层次委托人对代理人的监督，提高国有资产管理的效率，促进国有资产保值增值目标的实现。
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2.加快完善国有资本经营预算国有资本经营预算是政府行使对国有资产监督管理的重要手段之一。
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4.推动国有金融企业股权多元化，进一步完善公司治理结构推动更多国有金融企业实施股权多元化的改革，以此促进所有者对经营者的监督力度加强。
按照现代企业制度要求完善国有金融企业的公司治理结构，建立股东会、董事会、监事会权责明确、相互独立并有效制衡的权力结构，对经营者实施有效的监督。
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(作者单位：国家发展改革委经济研究所)责任编辑：李铁军：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：。