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第一节：房地产市场调研的含义
房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业汁划，拟订经营策略提供参考与建议。

通俗地说，房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。

二、房地产市场调研的重要性
d）市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提；
b）是销售稳定和提高的基础；
C）是了解竞争对手优、劣势的有力方法；
d）是楼盘本身提高经济效益的主要方法。

三、市场调研的内容
1.地段（地点、交通、环境等）
2.公司组成（发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等）
3.基本参数（占地面积、总建筑面积、容积率等）
4.建筑类别（商场、住宅、商住房、别墅等）
5.面积与户型（面积与户型配比情况）
6.周边及区内配套设施（周边包括教育、购物、医疗、金融等；区内包括会所、健身房等）
7.价格（起价、均价、最高价）
8.推广策略（现场促销方式、广告推广方式）
9.销售情况（销售率等）
10.付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）
11.客户群体（客户群体分布情况）
12.楼盘优、劣势等
四、调研方法
1.网络调查法：通过电脑网络进行一些基本资料收集，了解楼盘的概况。

2.电话调查法：直接打电话到售楼处，电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。

3.亲临现场调查法，亲临现场调查法可采用以下儿种方法：
1）扮客户买房：优点----可以从销售人员口中获得有效信息；缺点----不够详细，只能针对小范圉了解数据，如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行，反而无法获得调研表需要填写的内容。

2）以同行身份直接调研获取相关数据：优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容；缺点——内容虽然详细，但不够真实，实质性的数据无法获得。

3）以同行身份去买房：同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。

优点——可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。

第二节：踩盘技巧
1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，白战不殆”
我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，侮次踩盘感受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。

但是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。

但是行业要发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。

作为地产策划人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。

代理公司到异地代理项LI,项LI负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了解各楼盘的销售实力。

同时也想让我的销售人员向同行学习，
所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。

同时在收集的时候，必须带着U的去收集。

所谓“耳听为虚，眼见为实”。

不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位乂如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。

2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间
地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少，也就说U的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都委托给市调组成员。

很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。

要是仅仅是
为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。

如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽：另一个就是需要个人素质在起作用，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。

到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去，因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5： 30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每夭情况分析例会。

只要避开上述三个时间段，在销售人员淸闲的时间，不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。

3、以什么的身份和借口交谈会最佳？
明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要水经验去估，去观察* 3*1、假扮客户。

踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设："我把自已当成一个准客户，即使接待员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱倚一丝的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也没了！” 其实搞的大家都跟FBI是的很可悲，这样做通常伤害最大的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。

一般来说假扮客户最好是•男•女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。

3*2、直接标明同行的身份
一般情况下我们明示身份，在深圳等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行Z间的理解和帮助多过了猜疑和不满，但是总有那么几次意外；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。

当然了亮身份也有例外情况比如：你在被踩盘的项目有熟人，又不便了打招呼，你就可以找个借口以闲聊或学习的口吻了解情况（比如我认识某代理公司的老总，因为某事需要到其项匸I踩盘，对丁•这种小事其实时没有必要和老总打招呼的，因此就可以用闲聊的方式去获得一些资料）。

列外一种情况就是你是管理层的或者决策层的，你可以直接找被踩盘的案场销售经理，讲明来意。

同行进行信息沟通, 发生碰车状况，弄的踩盘的都很不好意思，想想售楼中心的销售人员一天得接待多少我们这样的啊，再不善待同行，可说不过
去了.
第三节：踩盘的潜规则
1、销售人员的要有“善待同行的理念”
1*1、多个朋友多条路，本是同根生，相煎何太急。

就一个城市而言，地产人的圈子实在不大，大家都是打工一族，四处漂着总存在更换公司的可能，若在踩盘过程中能结识新的朋友，何尝不是个人社会专业资源的延展。

现在得市场信息是流通网络，不从这里得到，也会从别得地方得到，用遮掩不友善得态度对待对方，结果只能使自己职业主涯道路越走越狭隘！何况在成熟的市场上，根本就没有什么秘密可言很多信息是公开的，就算你了解到，乂能怎样？人家先你一步，速度很重要。

因此在岗前培训的时候管理层就要灌输给销售人员“损人不利己的事最好别干”思想。

"2、接待踩盘者对销售新手来说事个难得的锻炼自己的机会。

专业的销售人员并不怕竞争对手来踩盘，反而希望大家互相了解，进行信息交流，因为来踩盘的人都是业内人士，其实一个楼盘的好与坏，业内人士的评价很重要。

刚入行不久销售人员，应该喜欢接待踩盘的才对，因为你会觉得他们懂得多，问的也专业，能让你的能力很快的提高!通常来说作为一个新手，能把一个踩盘的应付下来，就象征着你出师了！
1*3、友好一些
对于踩盘者的热情更可以反映出本楼盘的自信，我就是最好的！友好一些，可以为自己在业界树立良好的口碑；友好一些，你可能获得更多的客户，因为同行也要买房，而且同行还是周边人在卖房时的意见领袖；友好一些，你也许改天就可能被哪个老总高薪挖走；友好一些，市调人员也就是了解一些基本信息，可能还不比客户问得多******
1*4、被踩盘人员的感受和礼遇
看待事物的时候我们应该多方面观察，不能仅仅只看到事物的一种情况，我们大家都在呼吁踩盘时遇到尴尬的同时，也要换个角度站在销售人员的处境去想想他们的难处，大家都能理解的一点是现在售楼部是轮换接客户，接一个踩盘的，势必会少接一个准客户，（当然这种机会在售楼部基本上大家都均等的，今天你接一个踩盘的，明天就轮到我了）如果这个踩盘者能诚实的说明来意，也就罢了，人心换人心，大家都干这一行，没准以后还能碰上，更何况房地产这个圈子很
小，少了一个准客户，但是多了一个同行朋友，以后还可以互同有无, 何乐而不为呢，大家心知肚明，能告诉客户的也就能告诉你没必要遮遮掩掩的，该亮出来的总归要亮出来，最头疼的是装的乂不象客户，言谈之中多有专业水准，问是不是同行，还死不承认的那种；他们往往在大多数情况下都会表现出一副高高在上、志高气昂的表情，这就造成很多语言上发生了带有侵犯、不尊重他人的现象，同时也可能会无意:识的与自己所处项 U进行比较，在话语中会带有歧视、轻视等感情色彩。

你想谁愿意面对一个不诚恳的人，既然这样销售人员的态度也会变的，说白了要想骗取一个有经验的销售人员，要付出很大的代价，所以我们也要善待销售人员的理念，他们也需要尊重与坦诚。

2、销售人员的接待方式方法
其实我遇到的好多销售人员都说自己对同行比较友好的，大部分销售经理也要求这样做，在不占用轮次的情况下，还是希望有更多的机会和同行沟通。

但是需要在沟通过程还是保守必要一些商业秘密的比如楼盘的最终成交价格、最大的折扣幅度、销控计划、销售率、客源构成、将要实施的促销活动等等。