二期 （发展阶段）
2012－2014
三期 （成熟阶段）
2015－2017
四期 （腾飞阶段）
2018－2019
（主）购物中心 （辅）产权别墅
酒店
（主）食尚街区 （辅）炫动街区、
夜魅街区
（主）企业会馆 （辅）坡地建筑、
会展中心
（主）贸易展 示区
（辅）商务商 贸区
地产类
产权别墅酒店区 别墅
企业会馆
购物中心
现金流量汇总图
项目总投资：38亿
项目 项目总投资 土地一级开发投资
金额(亿元) 38 8
房地产二级开发投资
30
房地产开发带动相关行业投资
45
核心问题6的解答：
税收贡献：34亿
税收项目 契税
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ一次性税收
营业税 房产税
土地增值税 合计
税收(亿元) 0.18 11.78 19.95 2.07 33.98
项目导入人口：1.6万人，实现就业岗位5083个
常驻人口 就业人口
• 独栋办公 • 企业会馆 • 度假别墅 • 企业会所
• 食尚文化区 • 主题运动区 • 夜生活娱乐区 • 综合酒店区
• 购物中心 • 会展中心
经典PPT模版 欢迎下载
14
解题路径八：项目规划布局
在总体功能规划中除了满足物流、机勤保障等传统的机场经济功能以外，重点植入了体验式旅游度假 中心（旅游休闲集群），以实现旅游产业为导向的机场新城规划
认识一：项目紧邻机场，属于空港经济区的核心位置，与市区仅10公里的路程
机场外围地区 机场相邻地区
机
地
场
块
机场 核心地区
核心结论导出： 项目系超大规模开发，属于造城 运动，必须选取一种城市发展的 模式来理解项目
认识二：地块面积比较大，属于超大规模开发，地块内部限制因素较多，对功 能布局要求较高
地块红线图
核心问题2的解答： 至此，也随即解决了三 亚重旅游轻工业的产业 结构中实现机场经济的 功能定位的问题
经典PPT模版 欢迎下载
12
解题路径六：主导产品的筛选论证
那么接下来，就必须确定项目将采用怎样的旅游产品来作为主导功能和驱动引擎，通过宏、中、微观 的三亚旅游市场的研究，确定本项目的核心旅游产品
宏观:三亚旅游市场
机场辐射地区 （外围）
产业园区
发展 阶段
辐射 范围
功能 特点
迪拜 世界 航空 城
起步期
发展期
紧邻区
相邻区
航空运 输物流
航空运输 物流、工 业产业、 商务
空港经济区
成熟期
辐射区
航空运输物流、 商务、休闲、 产业贸易、文 化娱乐
机场新城
广州
机场新城是空港经济区发展的高级阶段，是通过
新白
云机
工业产业导入后逐渐形成生产性服务业，通过人
地块红线图
机场 项目地块
➢ 项目位置—项目南侧即为机场，属于机场经济区 的核心位置，项目通过快速道路，前往三亚市仅 10公里，20分钟的车程；
➢ 体量大小—地块面积比较大，总计超过3600亩， 属于超大规模开发，地块内部不规整，限制因素 较多，对功能布局要求较高；
➢ 开发背景— 项目开发主体是机场的运营公司海航 集团，该项目面临机场扩建的发展机遇，希望通 过这个机会获取北面的空闲地块，进行地产开发；
•位于郊区，资源良好，内部极具
生活新城
里斯顿新城 城市化
•交通方式基于铁路与步行
新
城
•政府强制或引导产业集聚
案
产业新城
筑波科学城 •市场对于产业的需求
例
•政府主导开发、投入大量资金
的
分 析 ‘ 作
机场新城
北京顺凤义凰机场••紧同临 时地机 实区场 现人的流发、展物流模、式资金选流择、
信息流
为
•大城市中心城区人口高度恶性膨
最后，我们将产业筛选论证后的功能进行解构，并重新整合，给出项目的整体定位
中国三亚 凤凰空港新城
以休闲旅游综合商业驱动下的空港经济区 空港物流集群 机勤保障集群 总部商务集群 休闲旅游集群 综合功能集群
• 物流中心 • 仓储中心 • 加工中心 • 贸易展示中心 • 商务商贸中心
• 机场作业 • 航运服务 • 机场保障
比 选 重 要
TOD新城
多摩新镇
胀 •捷运系统发达，兴建连接大城市 的轨道交通
依
•轨道沿线有大量的建设用地可供
据
房地产开发
副中心新城
东京临海
•城市副中心
行政中心新 城
堪培拉
•政府主导开发投入大量资金发展 新区域 •政府迁移或主要政府机构所在地
港口新城 上海临港新城 •靠近港口
经典PPT模版 欢迎下载
核心问题1的解答：
在此，也随即解决了“通过整体 性的规划获取土地进行地产开发， 实现地产盈利”的问题
经典PPT模版 欢迎下载
8
解题路径二：发展模式的确定
于是，我们选取了各类不同的新城发展模式进行比选，论证出项目将遵循“机场新城”的成长路径进 行发展
新城发展模 式
典型代表案例
核心驱动因素
本项目拟合程度
附加值
地产业 办公、酒店等
多样化产业 枢纽机场基础设施
各种交通设施，如出租 车、快线等
客运大楼
基本设施
飞机跑道
机场周边地区 （核心）
人流和货流的增加
主
荷兰
要
史基 浦机
集
场
成
新
城
北京
案
顺义
例
空港
研
城
究
L 酒店 会展业 会展中心 休闲娱乐业 餐饮、酒吧、娱乐
商务办公业 物流业
商务中心 仓储运输等设施
产品加工业
观点一： 以 物流、设备制造等工业 为主导 功能的机场经济
观点二： 以 旅游休闲、商业购物等旅游 为 主导功能的机场经济
11
解题路径五：本项目的功能定位
经过激烈的争辩和研究论证，项目最终确定了旅游为主导功能，因此，本案将以一种全新的模式和发 展脉络来缔造仅属于三亚的机场新城，即以旅游地产作为开发引擎的机场新城模式
层层递进，旅游产品的导出
酒吧街 美食城
大型餐厅 特色餐馆
核心问题3的解答：
大型娱乐 城
体育公园
主题公园 影剧院俱乐部
购物中心 购物广场
购物街
百货商 店
通过三亚旅游市场的研究，最大限度的融入了三亚的文化特征，体现了“三亚烙印”
经典PPT模版 欢迎下载
高星级酒店 主题酒店 别墅式酒店 精品酒店
13
解题路径七：项目整体定位
中房信旅游地产解决方案系列 ——中国三亚凤凰机场项目
以空港经济为主题的旅游地产策划典范
第一部分 项目开发背景 第二部分 项目核心问题 第三部分 项目解题路径
第四部分 项目创新总结 第五部分 项目操作回顾
经典PPT模版 欢迎下载
1
第一部分 项目开发背景
经典PPT模版 欢迎下载
2
项目开发背景
项目位于机场北侧，占地3600亩，开发主体为机场运营公司，希望通过机场扩建的契机，获取 土地以进行地产开发：
我们将项目的功能引擎进行整合，对项目的开发周期以及开发次序提出建议，从空间和时间上实现项 目的成功运作
依托集群空间规划下的核心驱动力梳理 购物中心
贸易展示区
四大驱动力
食尚街区
企业会馆 依托集群时间发展下的开发次序建议
核心问题5的解答：
分期 时间
启动引擎
分类产品在不同阶段的开发时间
一期 （启动阶段）
2010－2011
机勤保障集群
在总体功能布局和定义上，将旅游产业与机场新城 概念完美的融合在一起
机勤保障集群
综合功能集群
空港 （三亚凤凰国际机场）
休闲旅游集群
总部商务集群
核心问题4的解答：
在功能集群的规划和定义上，即能保持与南侧机场扩建规划的一致性，又能体现个性与创新
经典PPT模版 欢迎下载
15
解题路径八：项目的引擎和开发次序
5
第三部分 项目解题路径
经典PPT模版 欢迎下载
6
解题逻辑
我们将6个核心问题，通过三条逻辑脉络串联起来，并以此作为撰写咨询报告的依据，展开论证
项目论证的复合线性研究逻辑：
市
外部行业吸引力
场
产
国内外标 杆机场新
• 行业规模 • 行业增长率
定 位
定业
城案例
• 国家/周边产业政策
筛选出最
+
位功
• 产业关联度
终产业
能
专家理论 研究
• 拉动就业能力 3大主类 • 环境影响指数 14个子类
区域自身能力
功
功能
能 定
筛选
位
成
项 目
• 区域位置• 资源基础• 人才资源• 配套能力• 综合成本
+
功 解
的
6
大 核 心 问
区域开 发方向 的确定
项目土地 属性研究
题
新城发展 方向确定
类似案例 取证研究
功能定位 初设
产 品
机 场
三亚市
地块区位图
亚龙湾
经典PPT模版 欢迎下载
3
第二部分 项目核心问题
经典PPT模版 欢迎下载
4
核心问题
通过对于项目背景的了解，并将项目操作中客户遇到的主要问题，整理出项目需要解决的核心问题：
1
如何借助机场扩建契机，通过整体性的规划获取土地进行地产开发，实现地产盈 利
项目开发的背景是机场需要扩建，于此同时，在对传统机场功能进行布局之后，考虑到机场的非机场收入比重较少，因此需 要通过借此机会进行地产开发，以机场名义进行整体性开发，实现商业利润