《松岗产业升级空间布局规划研究》项目策划书xxxxxxxxxxxxxx二零一零年四月目录1 项目背景 (1)2 松岗发展现状分析及认知 (2)2.1 外部发展条件 (2)2.2 发展优势 (3)2.3 存在的问题 (4)2.4 总结 (5)4 研究目的及思路 (6)4.1研究目的 (6)4.2总体思路 (7)4.3本次规划的拟研究内容与规划成果基本组成 (9)附表一：总报告技术路线 (10)附表二：产业升级专题研究技术路线 (11)1 项目背景全球经济面临新一轮的产业转移，为深圳市乃至珠三角地区产业升级奠定了基础，新一轮产业转移是生产要素的重新组合，其实质是产业创新，因此产业创新是产业转移成功的基本条件和前提。

只有引导传统产业升级，建立以高新技术产业为核心，现代生产性服务业与现代制造业高度融合的产业体系，才能从城市间的同质竞争中脱颖而出。

宝安作为全市重要的工业发展基地，社会经济发展面临较大困境，特别是新时期下如何推动全区产业机构优化升级显得尤为重要。

按照市政府建设示范区的部署和区四届五次党代会会议精神，区委区政府决定把松岗作为产业结构优化升级试点，为松岗发展提出了新的要求和部署。

松岗位于珠江三角洲“一脊三带五轴”的发展轴带体系的“脊梁”（聚合核心功能）上，属于“沙井－松岗”重要发展节点，07版《总规》将松岗中心跃升为与沙井中心并级的城市八大组团中心之一，为松岗发展提出了更高要求。

松岗作为深圳市西北门户，其城市形象、经济发展不仅代表当地实力，更是代表深圳市特区的综合竞争力。

特别是随着深圳2011年世界大学生运动会的临近，松岗门户作用更加彰显。

总结：松岗现有城市发展定位、发展模式及空间布局已不能满足新形势下发展需求，应牢牢抓住产业结构优化升级试点和松岗西北门户重塑的契机，以松岗为中心，站在全市乃至珠三角的高度开展更高层面的规划研究，突破现状发展瓶颈，对松岗片区的产业结构和空间布局进行重新审视，以更高起点、更高标准进行重新规划，为松岗未来发展出谋划策。

2 松岗发展现状分析及认知2.1 外部发展条件2.1.1区域合作与竞争激烈随着区域一体化与协调发展的推进，珠三角以及穗—莞—深都市带等不同层面的区域合作日益增强，其中包括生态环境的区域协同保护，基础设施的协调建设等。

但与此同时，在区域地位、产业发展、基础设施建设等方面的竞争也日趋激烈。

松岗应合理确定自身角色，抓住区域合作机遇，提升自身竞争能力和区域地位。

2.1.2产业升级与转移加快一方面，受信息化和原材料价格等因素的影响，全球产业不断升级，从传统产业或低端环节逐步向高新技术产业以及高端环节发展。

另外一方面，在整个珠三角内部，由于成本、土地资源、生态环境以及能源等方面的影响，内部的产业也在加快向环保、高新、节能、节地的产业方向发展，一些传统的非优势产业向周边粤西、粤东等地区逐步转移。

产业的升级转移为松岗整合现有产业，提升产业层次，带动周边地区发展，提升自身辐射能力提供了绝好的机遇。

2.1.3产业升级与城市更新并行无论是单纯的产业升级，还是单纯的城市更新，都会带来一系列的相互制约问题。

只有通过城市更新不断的改善城市环境、基础设施并释放产业空间为产业升级做基础，同时不断的整合现有产业优势，促进产业的集群发展并积极发展新兴产业和生产性服务业等通过产业升级来提升产业发展竞争力，才能最终促进城市更新。

这种两者良性互动的方式可以使产业升级与城市更新相互促进。

松岗应牢牢抓住产业升级与城市更新并行的时代契机，做好两手的准备，将产业升级和城市更新两方面共同推进，谋划自身发展的同时，并为深圳市其他地区积累实践经验。

2.2 发展优势2.2.1区位优势——深圳西北部门户地区。

松岗位于深圳市宝安区西北部，珠江口东岸，面向港澳，背靠珠三角腹地，北与东莞市长安镇接壤，东与光明新区毗邻，南与沙井新城相连。

广深高速、107国道、宝安大道、龙大高速等主干道公路，以及即将建设通车的广深港轨道交通贯穿而过，纳入近期规划建设的轨道6号线从片区经过，且设有站点。

松岗距深圳国际机场15公里,是广州、东莞往来香港、深圳必经的陆路门户，也是珠三角经济发展主轴线上重要的节点。

2.2.2产业优势——第二产业发展具备一定的基础，第三产业发展具有比较优势。

2006年，松岗实现国内生产总值84.82亿元，规模以上工业总产值162.62亿元，两税收入12.85亿元，外贸出口总额18.02亿美元。

开发建设了六大工业园区，第二产业发展具备一定基础。

2006年，松岗街道实现第三产业增加值31.6亿元，占生产总值的37.26%，高于全区4.3个百分点对经济增长的贡献率达到20.15%,高于全区5.15个百分点。

酒店、餐饮业发展在全区处于领先地位，现有3家4星级酒店和4家3星级酒店，分别占全区的1/2和1/3；松岗街道2005年社会消费品零售总额增幅全区第一，2006年继续保持16.7%的高速增长态势，比上年提高了0.8个百分点。

2.2.3环境优势——自然条件优越，景观特色鲜明。

“十一五”期间将规划建设五指耙、麒麟山、罗田公园，使松岗成为全区乃至全市大型公园最多的街道。

生态控制线内土地28.26平方公里，占辖区面积的41.5%，占全区生态控制线内土地的9.7%，是深圳西部工业组团生态控制面积最大的街道。

茅洲河穿越片区而过，沿河两岸形成特色鲜明的滨河景观。

2.2.4空间优势——现状土地开发强度较低，土地整备前景大。

松岗街道土地面积68.6平方公里，现状建成区用地37.7平方公里，土地开放强度较低，特别是现状工业区，平均容积率在1.0以下，土地整备前景较大，为松岗再开发奠定了物质空间基础。

2.3 存在的问题2.3.1产业塌陷——边缘化趋势严重，产业结构低下，发展落后。

目前松岗高档产业、现代产业较少。

主要经济指标占全区的份额较低，基本上在5%以下，增长速度也低于全区平均水平。

2006年实现国内生产总值84.82亿元，全区的5.58%，增幅11.8%，低于全区8.3个百分点，不到龙华的1/3、福永的1/2,居全区倒数第三,边缘化严重。

经济发展呈现粗放型发展模式，产业现状比较落后，主要是低端产业，较多的还是高能耗、高污染、低附加值的产业。

产业结构优化升级迫在眉睫。

2.3.2形象塌陷——“门户形象”缺失。

作为深圳的西北门户，松岗整体城市建设较为落后，特别是一些重要的“门户节点”和“门户沿线”地区。

与特区形象极为不配。

由东莞到松岗再到深圳特区内，犹如从“城市”到“农村”再到“城市”的过程，深圳“西北门户”形象缺失，急需改善。

2.3.3效益塌陷——土地利用效益低下、土地资源短缺。

以低效益的三来一补和劳动密集型企业为主的产业占用了松岗宝贵的土地资源，松岗街道工业区呈现“大分散，小集中”的布局模式，产出效率是全宝安区最低的。

建成区每平方公里生产总值5235.8万元，居全区之末，是全区平均水平的66.07%。

工业用地效益低下以及其他用地的低效率使用，造成了土地资源上的严重浪费，大大增加了松岗发展的机会成本。

松岗可供开发的土地仅剩3.82平方公里，土地资源短缺。

2.3.4服务塌陷——生产生活性配套设施缺乏，阻碍产业结构优化升级的步伐。

国际经验表明，在现代制造业中，制造业也发展到一定阶段后，随着产业化分工的深化和专业服务外置化的发展，其附加值和产业竞争力越来越依赖于营销策划、技术研发、现代物流等生产性服务业支撑。

松岗现状公共配套设施缺乏。

内部道路交通通达性较低，断头路较多。

高等级贯穿东西南北的道路少，对外交通经常堵塞；市政设施方面仍存在电网缺电造成的电力短缺，整个街道缺乏成系统的污水管道，排污治污力度不够，导致雨天水浸时有发生，茅洲河、松岗河等河流污染严重；特别是生产性服务设施缺乏，与未来松岗街道产业发展方向和定位不符，将严重阻碍松岗产业结构优化升级的步伐。

2.4 总结综合以上分析，松岗外部发展条件优越，区位交通和自然资源优势明显，且有一定的产业发展基础。

但整体发展呈现粗放型发展模式，边缘化趋势严重，产业发展现状落后，主要为低端产业且无自身特色。

工业呈现“小集中，大分散”布局，且功能混合严重，现有土地效益低下，土地资源短缺。

生产生活性配套设施缺乏，严重阻碍了片区社会经济发展和产业结构优化升级，城市功能布局有待优化调整。

4 研究目的及思路4.1研究目的4.2.1以更高起点、更高标准谋划松岗未来发展方向和定位。

松岗位于珠江三角洲“一脊三带五轴”的发展轴带体系“脊梁”（聚合核心功能）的重要发展节点，深圳市西北门户地区，良好的区位优势为高起点、高标准谋划松岗未来发展方向奠定了基础，也是本次规划研究的重点之一。

4.2.1突破现有城市发展困境，通过产业升级推动城市发展，寻求产业、土地、交通、资源与环境之间的和谐发展模式。

产业升级和松岗中心区再开发将是松岗街道未来发展重心，也将具体承载城市未来发展使命，需前瞻性的推动城市立体化发展，实现空间布局合理化，并最终实现产业、交通、资源与环境的和谐发展模式。

4.2.2拟定近远期建设纲领，全面维护社会公平。

通过对松岗街道城市空间资源的全面研究，促进城市空间结构的进一步有机整合，拟定近远期建设纲领，逐步实现空间资源的集约化利用和紧凑式发展。

保障公共空间、基础设施等公共投资领域的优先推进，关注社会资源的公平利用和社会利益的合理分配，全面维护社会公平。

4.2.3为政府提供具有前瞻性而又切实可行的施政策略。

在“发展机遇期”与“矛盾凸显期”交织的城市发展阶段，结合松岗自身的社会经济特质，为政府提供整体性和策略性的计划指引。

同时，顺应规划从技术文件向公共政策的转化，集中体现研究成果的务实性和可操作性。

4.2总体思路4.2.1功能定位本次研究拟站在深圳市乃至珠三角经济区的高度，统筹各项因素综合考虑，对松岗发展提出准确定位，为重塑“松岗城市西北门户”找准方向。

本次规划拟提出以松岗街道为中心，涵盖其周边辐射区域共同打造泛松岗概念，将其打造为“深圳市西北部综合性服务型门户新城及宝安区参与穗深都市带区域合作的重要基地”，将松岗打造为深圳乃至珠三角地区现代制造业聚集基地和服务基地。

4.2.2发展目标以松岗为中心，站在全市乃至珠三角的高度开展更高层面的规划研究，重新审视松岗片区的产业结构和空间布局，以更高起点、更高标准进行规划，通过产业整合升级换代，将松岗打造为深圳市乃至珠三角地区的现代高端产业聚集基地和服务基地，实现现代制造业与生产性服务业高度融合的目标。

4.2.3规划逻辑与重点总报告内容主要包括现状与案例解析、城市发展方向、产业升级策略、再开发策略和实施措施等五大部分。

其中通过现状与案例分析可以充分了解区域的发展环境、规划区域的现状特征、国内外关于产业升级与空间布局的成功经验与失败教训，以及上层次规划对本次规划研究的相关指导意义。