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房地产估价技术报告
房地产估价要以估价对象的最高最佳使用前提进行。最高最佳使用，是 指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价 对象的价值达到最大的一种可能使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的 客观性。衡量、判断的标准如下：
（一）法律上的许可性（规划及相关政策法规的许可），即不受现时使 用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。
1、测算年总收益 估价对象位于铜仁市民主路 13 号，位于铜仁市休闲街二楼，经估价人员 现场查勘，估价对象周边商业性房地产大多用于出租，故本次评估采用租金 测算其收益，根据估价人员对铜仁市城区特别是估价对象所在区域的市场行 情的分析，以及对估价对象附近同类型、同档次房地产的经营和价格水平的 掌握情况，确定估价对象在正常情况下出租收益。 根据估价人员对该区域内的商业性房地产的出租及经营情况的了解及分 析，该区域内的商业性房地产未来升值空间较大，故本次估价采取预测租金 确定其收益。 通过估价人员对休闲街二楼的商业性房地产进行了调查，根据市场调查 案例 A：休闲街二楼“没完没了“房地产，建筑面积约 40.00 ㎡，租金 1,700.00 元/月；B：休闲街二楼“天空电脑科技”房地产，建筑面积约 38.00 ㎡，租 金 1,700.00 元/月；C：休闲街二楼“祥龙纹身”房地产，建筑面积 40.00 ㎡， 租金 1,800.00 元/月。得出平均租金为 45.30 元/月·㎡，预期无空置率（铜 仁市目前门面出租惯例，房屋出租时均收交押金，如未租满租约限定时间， 一般不退还租金，可以抵销转租空隙时间所减少的租金损失，故可以不予考 虑空置率）；根据对休闲街二楼“没完没了”房地产的租金情况进行调查，该 房地产 2008 年的租金为 1400 元/月·㎡，2012 年的租金为 1700 元/月·㎡， 即该房地产五年期的租金增涨值为 7.90 元/月·㎡；经估价人员对估价对象 未来的出租情况进行分析，预测估价对象未来每五年期的租金增涨值为 8.00
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元/月·㎡，最终确定估价对象未来出租收益情况如下：
使用权年限
第一个五年 第二个五年 第三个五年 第四个五年 第五个五年 第六个五年 第七个五年 第八个五年
2、年总运营费用
建筑面积 （平方米）
38.27
月租金 （元/平方米）
45.30 53.30 61.30 69.30 77.30 85.30 93.30 101.30
年毛收益 （元） 20,803.57 24,477.49 28,151.41 31,825.33 35,499.25 39,173.17 42,847.09 46,521.01
根据上述标准判定，估价人员根据估价对象所处的地理位置、规模以及 其设计方案并结合估价对象周边房地产利用情况确定，估价对象宜保持现状 继续使用最为有利，是估价对象的最高最佳使用，因此，本次估价以估价对 象保持现状继续使用为前提进行估价。
五、估价方法选用 房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估 价方法的选择应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》执行。Байду номын сангаас估 价人员现场查勘，估价对象所在区域内的同类型房地产大多用于出租，出租租 金较易收集，宜采用收益法进行估价。 收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的资本化率将其折现 到估价时点的现值的一种方法。 六、估价测算过程 根据委托方提供的《国有土地使用证》确定土地使用权终止日期为 2071 年 09 月 14 日，则土地使用权剩余年限为 59.25 年；根据《中华人民共和国城 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第 55 号）“第十二条土
（二）技术上的可能性，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳 使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。
（三）经济上的可行性，即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大 于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益使用方法。
（四）价值最大性，使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中 达到最大的一种。
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一、 个别因素分析 根据委托方提供的《房屋所有权证》（铜房权证地房字第 00000673 号） 和《国有土地使用证》(铜市国用[2004]第 0419 号)确定估价对象为柏元珍拥 有的位于铜仁市民主路 13 号的房地产，建筑面积为 38.27 平方米，设计用途 为营业用房，结构为混合，房屋总层数为 6 层，所在层数为第 2 层，房屋建成 年份为 2002 年；地类（用途）为商服用地，使用权类型为出让，使用权面积 为 11.85 平方米，终止日期为 2071 年 09 月 14 日。 二、区域因素分析 估价对象位于铜仁市民主路 13 号，位于铜仁市休闲街，该区域为铜仁市 市区中心地段，区域内商业繁华度高，交通便利，水电等市政基础配套设施 齐全。
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地使用权出让最高年限为商服 40 年”规定，故本次估价对商服用地使用年限 按照 40 年确定；估价对象房屋结构为混合，建成年期为 2002 年，房屋剩余经 济耐用年限约为 40 年，根据《房地产估价规范》5.3.8 规定“对于土地与建 筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根 据土地使用权年限确定未来可获收益的年限”，故本次评估收益年限取 40 年。
二、 市场背景分析 铜 仁 市 位 于 贵 州 省 东 北 部 ， 东 经 108°50/—109°29/ ， 北 纬 27°26/—27°53/。东接湖南、北临松桃、南接万山特区、西临江口县，是贵 州省通往中原之要塞，是湘、鄂、川、黔四省边区及黔东地区的商品集散地， 素称“黔东门户”。 铜仁市城区面积 21 平方公里，城区现有人口 16 万人左 右。 估价对象位于铜仁市民主路 13 号，经估价人员现场查勘，估价对象位于 步行街旁，该区域内为铜仁市市区中心地段，该区域内居住人口密，人流量 大，估价对象作为商业性房地产，目前出租、出售需求较大。 四、最高最佳使用分析