万达离职重臣，揭秘王健林转型和资本运作内幕导读：王贵亚一直在万达金融体系中扮演着重要的角色，这是他过去两年多来做的事。

从2014到2016年，王贵亚经历了整个万达金融集团的筹建，以及这家航母级公司的第四次转型决定。

这位在中国建设银行工作了30年的金融界老兵，一度曾是首富王健林亲自相中的组建万达金融集团的人选。

1984年大学毕业之后，王贵亚从建设银行的基层做起，历任总行投资理财总监、投资银行部总经理、计划财务部总经理。

而在被万达高薪挖角之前，王贵亚的职务是中国建设银行投资理财总监兼投资银行部总经理。

2014年初，王贵亚空降万达，任集团高级副总裁。

按照王贵亚的描述，早在2013年8月，自己就有离开国有银行体制，去民营企业的打算。

后经王健林主动邀请，加入万达。

王贵亚加盟的档口，正是万达面临第四次转型的重要时刻。

彼时的王健林已经感受到依托商业地产的“复制”无法再支撑企业的高速增长。

国际企业、大文化概念、金融与轻资产的战略思路陆续被提出，面对高增长瓶颈的万达正在极力寻求下一个突破口。

2015年中，筹备两年多的万达金融集团正式成立。

在当时披露的文件中，金融集团的高管配置堪称豪华，王健林亲自挂帅，集团总裁丁本锡担任副组长，组员包括文化集团总裁张霖、高级副总裁赵世刚、尹武海、集团副总裁刘朝辉等。

而王贵亚，则是当时金融集团筹措组的组长。

王健林曾对万达的金融业务充满期待，在彼时2015年上半年工作会议中，他曾说“万达未来价值最大的就是金融板块。

”在首富的设想中，未来的万达金融，是真正的互联网+金融。

王健林曾在工作报告中提出，要充分利用万达独有优势，跟万达商管、万达电商结合。

通过账务商家现金流入口、健林对商户的信贷考核、发放和回收机制。

并利用电商、快钱的大数据，创新信贷模式，搞线上金融。

尽管眼下市场上万达金融的声音并不大。

但这家成立刚刚一年的集团公司在去年底还是交出了不错的答卷。

当年，万达金融集团收入208.9亿元，完成年计划的697%。

事实上，过去多年，王贵亚始终与万达的金融事业与资本运作息息相关。

在其任职建银国际董事长期间，就曾两次主导对万达商业的战略投资，建银也曾是万达商业地产的第三大股东。

而在加入万达后，包括万达商业及院线的上市筹备，组建金融集团，以及几次重要的海外收购，王贵亚也皆有参与。

与两年前王贵亚加盟时类似，万达如今又走上了一个关键路口。

万达商业正在筹备私有化退市，万达院线也正在试图通过整合万达影视成为全球最大的影视类上市公司。

其力推的轻资产转型与文体产业也正在面临考验。

而作为“过来人”的王贵亚，显然比大多数更了解这家公司在做什么。

在这次发言中，王贵亚向外界首次介绍了其在万达经手的工作，以及他眼中的万达哲学。

关于万达商业上市：王贵亚：我去了万达之后主要是做了这四件事。

第一件事是围绕主业做资本市场的上市。

实际上大家都知道万达集团有两个大的主业，第一个主业是最传统的商业地产，这块是报中国证监会A股报了很多年，但中间波波折折，一直没有上成。

第二个主业是电影院线这块，也是报进去3年多，但是依然没有启动。

所以去的第一件事就是研究如何选择不同的资本市场，然后尽快上市，发现和提升其价值。

我们用了8个月的时间把商业地产这块从原来发A股转向去香港发H股，这在当时在中国民营房产公司发H股也是第一家。

这个还是比较复杂的，因为地产要上市，最重要的问题就是土地的核查，当时每一块土地都需要经过国土资源部的核查，这个工作量非常大。

当时地产公司的发行实际上在全球已经是低谷了，怎么发出一个比较好的价格，这个我们当时是讲了一个非常好的故事。

2014年，阿里巴巴在美国纽交所上市，当时对中国的企业取得非常好的效果，阿里巴巴是线上的大平台，我们把万达商业地产打造成一个线下全球最大的商业平台的故事，因为如果是纯地产公司上市，也就是3-5倍的市盈率，卖不了好价钱，所以这个故事要包装好，万达商业是全球最大的线下与线上融合的一个消费平台提供商，不是一个简单的房地产公司。

今后收入的来源，除了销售物业获得利润之外，更重要的是通过物业的出租等来获取租金，这样我们跟美国人、跟全球投资者见面的时候，包括像欧洲最大的养老金，中东国家主权基金，美国的一些地产基金，跟这些非常大的基金讲的时候，都立足于万达是一个消费平台，而且是线上线下融合的消费平台，当时我们跟腾讯、百度签约搞了一个O2O的公司叫腾百万，这也是一个概念。

讲这个故事的时候美国人听明白了，所以当时发了一个比较高的价钱48块钱，市值超过2000亿人民币，应该说在房地产领域是非常高的价格。

为什么要在香港上市？王贵亚：最近大家可能听到万达要回归，要私有化，而为什么当时万达要到香港去上市?第一，因为如果当时不到香港去上市，在中国的A股基本上上不了的。

中国的A股从2010年以后，房地产公司的IPO一家也没有，到目前为止，中国证监会仍然没有正式说房地产公司可以IPO。

当然现在有一些公司是通过借壳上市，借壳是可行的，但是借壳有一个问题是，在你资产负债率比较高的情况下，不太可能有充裕的现金流。

当时万达募集了40多亿美金，也是接近300亿人民币，这样的规模在全球房地产公司是最大的。

第二，因为万达的商业地产跟电影院线之间的关联交易比较大，大家知道每一个万达广场里都有一个电影院，电影公司是一个非常轻的轻资产公司，放电影的场所全是租赁商业，商业的物业是重资产，电影是轻资产，但他们之间的关联交易是比较大，根据中国法律、中国证监会相关规定，两个公司关联交易非常大的情况下，不能同时在中国市场独立上市，这也是一个问题。

所以如果当时不把商业地产弄到香港去上市，那么万达院线A股也上不了市，这就是为什么万达院线A股报了3年都没动的原因。

所以我们用了8个月把万达商业地产弄到香港上市，用6个月同时启动院线A股上市，很快中国证监会批准万达电影院线在中国上市。

这就是第一件事，用8个月的时间把商业地产搞到香港上市，用6个月将万达院线在A股上市。

关于转型和并购：王贵亚：第二件事是围绕已经上市的这两个板块业务做转型和并购。

过去万达的主要收入来源是靠地产，今后要转移到非地产类的收入逐步要占集团收入的50%以上。

那怎么办?就是大力地通过国际化并购，发展新兴的文化、娱乐、旅游这些产业。

这里介绍一下我们当时做得比较大的并购。

第一个转型，是发展电影的全产业链。

万达有院线，电影的产业链中院线是最后一环，它上一环有制作、发行，万达自己就是一个电影全产业链的公司，有出版和发行，所以首先做院线的全球化，万达先后收购了几个海外比较大的院线公司。

海外有的片进不到中国来，万达收购了之后就不一定受这个限制，这是第一点。

第二点，这个公司被万达收购之后，将来在中国市场的估值会上升，万达影视制作和发行的部分上市后，估计市值有可能会突破2000亿。

这是第一个转型，在影视这个产业里的全产业链化和国际化。

现在中国的很多话语权在国际上是不够的，美国当时要放一个丑化中国的片子，但是我们在美国、澳洲有院线，所以跟他们说不能放对中国不友好的片子，最后电影中把丑化中国的部分去掉了，这件事也得到中国文化部的表扬。

中国的文化应该要慢慢通过我们自己的企业向全球去播送，这个是国家支持的。

第二个转型，就是体育产业。

万达在2014年、2015年收购了两个非常大的体育公司，一个是瑞士盈方公司，这个公司有两个最大的特点，在冬季奥运会7个单项委员会中，代理权和营销权全都在他手里。

2012年习总书记上来做的第一件大事就是中国申办冬奥会，但那时其实并没有太大的把握，最后我们是以4票险胜，差距很小。

我们现在觉得瑞士盈方公司是起到了很大的作用，因为很多单项委员会的委员都是投了中国的票。

另外这个公司的足球非常强，他有未来两届世界杯的亚洲地区的转播权，包括俄罗斯世界杯和卡塔尔世界杯。

而且这个公司还有其他100多个单项运动的转播权和推广权，所以这个公司本身是盈利的，当时有很多国际大牌机构参与竞争，我们的价格排在第二第三，主要是因为万达产业的布局、中国市场的发展机遇和对方的管理层倾向于万达。

第三个转型，是旅游产业。

万达在国内并购了一些旅行社，万达现在是中国最大的民营旅行社，加在一起可能会超过中旅。

另外，我们帮万达收购了一个网上的公司叫同程网，这个公司是线上排名前三的旅游公司，所以线上线下结合，万达有可能超过迪斯尼。

为什么要投资发展旅游产业，主要是因为中国未来旅游人口的增长非常之快，加上我们有线上有线下，还有万达旅游根据地，比如像长白山、像西双版纳，还有打造万达旅游城，我印象中广州花都有一个室内室外娱乐的旅游城。

万达在无锡也搞了一个，主要想跟迪斯尼竞争，万达要想在软件方面超越迪斯尼，还需要有一个发展过程。

但是王健林董事长本人曾有信心地说过万达要在2020年超越迪斯尼，成为世界旅游业细分领域中的第一。

轻资产化：王贵亚：第三件事就是商业地产本身的转型。

所谓商业地产的转型就是轻资产化，所以我们在2015年花了半年的时间研发了一个金融产品，大家在市场上听到过一些，所谓的众筹，我们做了一个私募众筹，募了200亿的现金，干什么呢?就是现有增量万达广场用投资人的钱做投资，自己不投资，那谁投资呢?金融机构来投资，我们找了几家银行、证券、基金，总共200亿，大概有20个项目，由这些银行、证券、基金来投资。

那么万达做什么呢?他做管理，建设、招商、运营，最后万达每年分30%的管理费，这个比例是非常高的，这就等于轻资产化。

轻资产化，一个方面就是新建设的项目由新的投资人来出资，这是轻资产化，你出钱万达来帮你建、万达来帮你管理;还有一种轻资产方式就是表内资产证券化，或者是发一些地产信托基金，叫Reits。

这些事情我们在万达也进行了一年的探索、实践，方案基本做出来了，我们也向证监会去汇报。

但是我们希望Reits能够到交易所去交易。

地产的证券化还是很难的，这条路在中国还有很长的路要走，主要是税收的问题目前没办法完全彻底解决。

我们创新的私募众筹产品在中国是最大的一单众筹，所以我们都是机构投资人去买，当然我们一开始的时候是尝试在网络上卖，第一天十个亿就“秒杀”了，后来我们为了更规范，就改成私募了，当然一开始在网上销售的产品有点类似于股票，相当于股权众筹，后来我们给证监会解释，我们叫似股非股，似债非债，这是一个新的尝试，当然我们未来的方向就是靠发行Reits，将来到交易所去上市。

这件事情已经呼吁了很多年，我认为在未来两三年内还是有可能会突破的。

产业如何与金融结合：王贵亚：第四件事是做产融结合，就是产业怎么去做金融，帮万达也做了一个金融平台，也是在很短的时间里搭建了一个小金控平台。

一是收购了一个人寿保险，恒大现在就有一个人寿，其实人寿的价值很大，很多企业家开始认识到保险的价值，特别是人寿保险，因为保险资金的期限很长，它有30%可以作为股权类投资的，30%可以投不动产。