点破十大死穴！让你轻松看清房地产的诸多迷局busyboy1.同一套住房，出现使用价值不断减小，而银行放贷不断增多的“X状态”。

“按揭击鼓传花”一定会被叫停。

我们的房市就像银行出百分70的赌资让大家来赌搏。

在二线的E市,陈大以假收入证明，用801号房做抵押，按揭20万，涨价后卖给王二。

王二、张三、李四、赵五……王十……如法炮制，还是这个801房，按揭金额呈现20万元、60万元、100万元、150万、200万元……500万元……的递增趋势。

银行不叫停“按揭击鼓传花”就会被套死。

张三以140万元买房，拟以160万元卖给李四。

“按揭击鼓传花”被叫停后，按真实的家庭收入来把关，压低评估标准，李四向张三买801房，只能按揭60万元，首付需要100万元。

李四钱不够，即使钱够了也还不起月供。

通货膨胀即将到来，月供可能增多到每年8万元。

成也萧何，败也萧何。

“按揭击鼓传花”中断了，“张三们”就套死了。

"2.到了房牛市后期，出现房价上涨需要更多的资金流入，而来自银行的主力资金却不断减少的“X状态”。

银行怕先死，总是先逃跑。

波浪理论表明，投资市场(股市、期市、房市)上涨时会超涨，之后会下跌一半左右去寻找价格支撑点。

一般的超涨可能回落0.382，中等的超涨可能回落0.5，特别的超涨可能回落0.618。

不久前，股市6124点跌到1664点，石油价147米元跌到33米元，你不知道吗?房价上涨主要靠银行按揭来支撑，来推动。

7年前，801房的市价只有25万元，目前小产权房就25万元，不要以为银行不知道801房的真实价值，不要以为你愿意炒到160万元就是160万元。

按揭资金占大头，炒得太高，银行会先死，基层不害怕的话，高层也会限制，他们不认同，你就炒不动。

上半年，银行放贷很积极。

到第四季度，银行不但减少放贷，而且要收回一些到期贷款。

中低位，按揭资金很安全，银行放贷很大方。

到高位，风险越来越大，一旦大跌，按揭会放大亏损，所以怕先死的银行不但减少放贷，而且要收回一些到期贷款。

于是，到高位后，特别是第四季度，银行总是最先逃跑。

按揭的水龙头一关紧，炒作资金难以为继。

众人看到大势不妙，追涨的少了，杀跌出逃的多了，不跑的炒房客就先死了。

"3.同一套房，出现房价飞速上涨，而下线飞速减少的“X状态”。

“炒房击鼓传花”一定会中断。

2009年，在二线的E市，你张三买房花100万元 * 1.25 = 准备2年后以125万元卖给我李四。

因为税费等损耗掉百分5，你张三每年盈利百分10。

我李四加价百分25后以156卖给赵五，赵五再加价百分25，就是195万元了。

赵五卖出去的可能小于百分之一，因为买房自住的非富人经过6年的积蓄还是买不起195万元的房子，炒房客韩老六接棒后加价百分25就是244万元了，卖出去的可能小于千分之一。

你的下线赚不到钱，你最终也赚不到钱。

我李四明显找不到(传销的下线)赵五来接棒，当然不会去接你张三的棒。

也许你会说，我就放1年;也许你会说，我就放3年。

经过重新计算，失败的速度差不多。

也许你会说，如果李四接棒了。

不需要重新计算就知道，死得更悲壮。

"4.同一套房，出现闲置成本飞速上涨，而收益飞速减少的“X状态”。

“闲置房击鼓传花”一定会中断。

出租房越来越多，租价一路走低。

截止2009年7月，在二线的E市，关蚊子的闲置房大约有10万套。

花开不采空折枝，其中多数属于逢高就会卖出的投资房。

王二是一套60万元买进，可以赚到40万元的上涨差价，当然对租金无所谓，“闲得起”。

在牛市不言顶的疯狂氛围里，王二轻而易举地以100万元将闲置房卖出去了。

目前的牛市不可能一直疯狂下去，上涨越快，见大顶越早，2年后可能在熊市里。

2年后，物业税可能开征了。

经过2007年后5年的换手后,在牛市高位接手的张三们，成本高，面临熊市跌价、高月供和物业税不断增多的三重压力，“闲不起”，就会出租以减轻经济压力。

10万套闲置房，其中有5万套加入出租市场，就会使得本来就严重过剩的租房市场倍受打击。

闲置房大多地段不佳，出租难度较大，要出租，价格就要杀低。

全市的租价在竞相杀价中就会一路走低。

"5.房市出现出租房不断增多，而出租收益率不断降低的“X状态”。

租价成了房市长期降价的发动机。

投资房增加速度比新租民增加速度快，于是住房过剩越来越严重，出租率越来越低。

住房买入价越来越高，租价反而下跌，使得炒房客的租金收益率形成百分3、2、1……的递减趋势。

2009年7月，在二线城市的E市的二等地段，买普通一手房80平米，单价10 000元(包括税费)，装修、家具、家电花5万元，合计从“口袋里”掏出85万元(没有按揭)。

拟先出租5年，后挂牌卖出。

你11万元买一部小车搞运输，小车的寿命10年，每年计算盈利时当然要扣除折旧费1.1万元。

同一天，同一地段，同样80平米，房龄相差10年，总价相差11万元以上，谁说住房不存在折旧费?你买住房投资，80万元 / 70年 = 每年折旧费为1.1万元。

目前，租金每月0.18万元，租金每年上涨100元，5年里的每年平均租金为0. 2万 * 11个月 = 每年租金毛收入2.2万元 - 每年折旧费1.1万元 - 平均每年从租金中安排0.2万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等不能回收进“口袋里”的费用 = 没有考虑物业税，已经考虑折旧和租金上涨的“每年租金净收益”为0.9万元 / 85万元 = 没有考虑物业税，已经考虑折旧和租金上涨的“每年租金净收益率”为1.1%，只是目前银行五年期存款年收益3.6%的三分之一。

80平米新房的总花费85万元 / “每年租金净收益”0.9万元(股市计算市盈率取值为净收益)= 94年回本，即市盈率94倍。

如果考虑物业税，市盈率大约120倍。

2009年7月10日的沪深股市，8个月里已经上涨4倍的几个绩优煤炭股，市盈率也只有20倍，折合年收益率为5%。

说明房市风险比同期股市风险大多了。

房价再涨一倍就是188年回本呀。

不禁想起一句歌词：“真想再活500年”。

住房投资是“先赚租金，后赚上涨差价”。

花85万元，做5年中线投资是1.1%的“年租金净收益率”，做70年投资没有一分钱回报，房价收入比为15.8倍，市盈率为94倍。

还想赚上涨差价的炒房客是“钱多人傻”，还在忽悠老百姓的开发商应该良知“快来”。

众人不会永远不懂得计算，不会永远被忽悠而不觉悟。

投资回报为何会奇低?当然是房价奇高和可出租房严重过剩造成的。

租价就像脚铐拉住了房价的后腿，租价成了房市长期降价的发动机。

最终，炒房客既赚不到租金，也赚不到上涨的差价，只好杀价出逃。

"6.出现老市民家庭人口不断减少，而家庭拥有住房数量不断增多的“X状态”。

物业税将颠覆有钱人为下一代留下房产的老观念。

1979年以后实行独生正策，1978年出生的到2009年31岁，这些结婚需求已基本释放完毕，刚需大降。

在老居珉里，2009年2岁的张小强和李小花，在25年后买1新房后结婚，各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。

说明计生导致许多“80后”的子辈最终会拥有七套房。

这是单套房的情况。

如果是官商家庭，有一二十套很正常。

人口减少，几十年积累下来，必然严重过剩。

大城市闲置房将随处可见。

25年房龄后，房子老态龙钟了，银行已经不给抵押按揭了，没有人愿意一次性付100万元购买破旧房。

10套“鸡肋房”，租不出去也卖不出去，等待拆迁还要1 0年。

蚊子不交租金，10套闲置房 * 每年1万元物业税 = 每年交物业税10万元，子孙可能交不起。

官商们囤房，到底是在荫庇子孙，还是祸害子孙，真的还不知道呢。

35年后，住房过剩，开发商已经没有暴利，愿意付出的拆迁补偿费很少。

那时，住房因为闲置而丧失了使用价值和拆迁价值，因为税费很多很高而丧失了投资价值投机价值，只是一堆钢筋水泥，子孙想卖出去，能得到几个钱?有人说，70年房屋土地使用权期限到了以后，可以继续缴费。

可是，排队抢购时盖的住房，“莲花倒倒楼年代”的质量，住得越久越不安全，握得越久越是“烫手的山芋”，使用期越来越短，拆迁费越来越少，越来越不值钱，急功近利的投资者谁会象古董那样放70年?目前粗制滥造的房子再35年可能就要拆迁了。

30岁当高负债房奴 + 35年 = 65岁需要再花钱买一次房，但老了后，钱缺很多，借贷也还不起，只好用拆迁费去租房。

虽然使用权有70年，35年后已是“无房户”了。

主动伸长脖子让人宰，活得窝囊，繁忙一生，两手空空。

高价房奴真的如牛，如马，不如人。

"7.房市出现投资房不断增多，而有效自住刚需不断减少的“X状态”。

渔夫的钓竿将比鱼儿多几倍。

在二线的E市，房价不断上涨，包括实业资金的18路资金源源不断变成投资房，呈现20万套、23万套、26万套、30万套......的递增趋势。

如果上涨到每平米1.5万元，80平米，首付35万元，需要按揭90万元，每年需要还按揭7万 / 收入的50%用于买房 = 年收入14万的家庭才买得起。

家庭年收入14万基本都有自住房。

在通货膨胀侵蚀口袋，失业降薪增多的情况下，房价不断上涨，房价收入比呈现出15、18、20……的递增趋势，有效自住刚需的人数呈现出15万人、10万人、5万人......的递减趋势。

目前，“X状态”已经发展成右边的“<状态”，即供过于求。

牛市不言顶，“<状态”的开口越来越大，最终将一发不可收拾。

渔夫的钓竿(投资房)将逐步增多到大于30万，鱼儿(有效自住刚需)将逐步减少到小于5万。

投资房是为卖而买，住房生产相对过剩必然导致房市危机，形成买方市场，房价必然大跌，消化期将是熊途漫漫。

就像从千军万马制造家电到降价比赛，从千村万山种果树到挥泪砍果树，从千家万户养猪赚大钱到价格腰斩，从千厂万坊生产出口玩具服装到订单大减少。

"8.出现房价不断上涨，而实业景气度不断降低的“X状态”。

房价上涨导致通货膨胀，房地产高利润导致经济呆滞，滞胀就要来了。

盖房炒房比实业好赚钱，千商万贾聚集房市，千钱万币蜂拥而入，一家垄断百家争，一碗米味百人抢，一河水灾百河旱，一家欢乐百家愁，于是，“倒厂风波”来势凶猛，成千上万的中小制造企业和外贸公司倒闭或濒临倒闭。

一家倒闭或资金链断裂，就拖欠十家八家，大面积的“三角债”就传染开了，危机就出现了。

如果第一产业垮了，“皮之不存，毛将焉附?”地方正俯在行业上再“胳膊往里拐”，再“嫌贫爱富”，再“一碗水端不平”，再损害营商环境，最终就会得了一税丢百税，最终就会一损百损，一了百了，最终就会成千上万的人失业，社会难以稳定，最终就会搬起石头砸自己的官位。

问题已经火烧眉毛了，后果已经很严重了，最后高层将不得不打压房地产，不得不丢卒(树枝)保车(树根)。

一个城市4年交易20万套(不包括重复交易的) * 每套平均上涨30万元 = 一个城市就多出几百亿元资金在流通，当然是房价导致通货膨胀了。