成都鑫源物管培训中心注册物业管理师《实务》案例分析（新增）案例一某物业公司是一种具备三级资质物业服务公司，当前服务3个多层住宅社区，服务面积40万平米，服务1个办公楼提供服务，面积4万平米。
吴某是某物业公司公司发展部领导，为达到通过拓展公司业务，把物业公司资质级别提高到二级目，她在网上选取物业服务招标信息。
请问：1、吴某在网上选取物业服务招标信息需要考虑什么因素？2、吴某在网上搜出了如下几种项目如果可以中标，在满足二级资质最低规定状况下，有几种可选方案？3、某公司决定投标独立式别墅项目，由吴某组织制定物业管理方案。
编制物业管理方案前提条件是什么？如何做才干保证为编制物业管理方案提供良好前提条件？4、在编制物业管理方案中如何拟定物业管理服务模式？物业管理服务模式涉及什么内容？5、在编制物业管理方案中管理制度制定分为哪两某些？各举出三个实例。
［参照答案］1、需要考虑如下因素( l ）物业公司既有服务项目类型和面积。
( 2 ）计算与二级物业服务资质差距。
( 3 ）根据《物业服务公司资质管理办法》第八条规定查找招标信息。
2、满足二级资质最低规定状况下可选方案有：( 1 ）计算与二级物业服务资质差距多层住宅为40/1 00=40 %办公楼为4/20 = 20 %差距为：1-（20 % + 40 % ) = 40 %( 2 ）可选方案｝方案一是：同步投标多层住宅和办公楼两个项目20 % + 20 % = 40 %方案二是：投标独立式别墅一种项目50 %﹥40 %3、编制物业管理方案前提条件：项目分析要提供良好前提条件，物业服务公司除了通过现场踏勘、招标方答疑会等渠道获取资料外，重要是要对物业所在区域进行详细、进一步市场调查，并借助公共媒体、网络等手段获取有关信息；同步对业主需求也需要仔细理解。
在本地设立分支机构物业服务公司，可以形成周期性物业管理市场调查报告，为物业管理方案制定提供良好前提条件。
4、拟定物业管理服务模式：物业管理服务模式是在对项目基去状况注行进一步调查分析前提下，结合招标文献详细规定拟定。
物业管理服务模式涉及比容：物业管理服务模式是最符合物业实际清况和业主需求管理服务重点和重要办法，涉及物业功能定位、客户定位和服务需求定位三方面内容。
5、管理制度制定分为：公众制度和内部管理制度两某些。
举例：公众制度涉及管理规约、装修管理制度、电梯管理制度。
内部管理制度涉及财务制度、人事制度、行政管理制度：案例二年6月某物业公司在中标后与某社区业委会订立物业服务合同，在承办查验工作中发现前一物业服务公司所订立两份合同，合同终结日期为年12 月，一份是与业委会订立合同，内容是就停车场管理和收入提成内容；另一份是与燃气公司订立代收代缴燃气费合同。
请问：1、合同对某物业公司与否继续具备约束力？2、如果某物业公司以为合同内容有利物业公司业务拓展，应当如何办？3、有效合同应当具备必要条件有哪些？4、如果业委会在某物业公司不乐意状况下，想运用优势地位强行与其订立停车场管理和收入提成合同，这样做合法吗？为什么？5、在某物业公司没有进驻某社区前，尽管业委会与前一种物业服务公司于年4月解除了合同，但为使社区管理具备持续性，前一物业公司继续服务，直到7月某物业公司进驻。
在这期间该社区住户刘女士回绝缴纳4 至7 月停车管理费，理由是前一物业公司与业委会订立物业服务合同已于 4 月终结，因而其与业委会订立停车服务合同也就一同终结。
请问：刘女士做法对吗？前一物业服务公司能否要回停车服务费？6、如果你代表某物业公司与某社区订立物业服务合同。
请问物业服务合同内容涉及什么？7、在与业委会人员理解前一物业公司存在问题时，业委会人员说前一物业服务公司答应要对社区实行“五星级管家式”服务，进驻后其服务没有让业主体验到其服务高水平，因而业主普遍不满。
请问：前一物业公司做法有何不当？订立物业服务合同是应注意哪些事项？【参照答案】1、不具备约束力。
合同是双方当事人之间合同；是当事人之间意思表达一致成果，现主体变化了，自然要对以往所有合同进行清理、对接。
2、新进入物业服务公司以为退出物业公司过去所签定合同对自己有利，应当按照《合同法》规定重新订立新合同。
( 1 ）分别与业委会和燃气公司积极接触，表达乐意按照原有合同条件与其订立合同。
( 2 ）经洽商后分别订立新合同。
3、有效合同应当具备必要条件有：( l ）当事人缔约能力( 2 ）当事人真实意思表达( 3 ）合同内容合法( 4 ）合同形式合法4、不合法。
作为产权人代表一一业主委员会对于停车场经营、管理有主导权、话语权，这是《物权法》赋予权利，但其以产权人优势地位自居强行订立停车场经营分派合同行为，违背了《合同法》关于“合同当事人法律地位是平等，一方不得将自己意志强加给对方”内容规定，不是“合同当事人真实意思表达，不符合合同要件。
因而，在这种状况下订立合同是无效、不合法。
5、刘女士做法不对。
前一物业公司可以收回服务费。
由于：虽然物业服务合同己于年 4 月终结，但在某物业公司进驻前，前一物业公司主观上是为了社区物业服务持续性，客观上继续履行了物业服务合同所有义务，是事实服务合同，全体业主是这一行为受益者。
刘女士作为社区住户同步也在享有前一物业公司服务，理应支付各项费用，涉及停车服务费。
6、物业服务合同内容涉及：合同当事人、物业基本状况、服务内容与质量、服务费用、物业经营与管理、承办查验和使用维护、专项维修基金、违约责任以及其她事项。
7、前一物业公司做法不当之处在于：前一物业公司为了争获得到该服务项目，在订立合同步没有实事求是，违背了价格与服务对等原则，承诺义务远远超过了物业公司服务能力，给物业服务公司带来了较大运营风险。
订立物业服务合同步应注意：( l ）明确业主委员会权利义务( 2 ）明确物业服务公司权利义务( 3 ）对违约责任商定( 4 ）对免责条款商定( 5 ）物业服务合同重要条款宜细不适当粗( 6 ）合同订立要实事求是( 7 ）明确违约责任界定及争议解决方式案例三电梯验收项目表（表1 )楼号：电梯编号：登记编号：验收日期：注：( 1 ）经检查符合验收原则项目画“√”，不符合验收原则项目画“× " ( 2 ）每栋楼验收完毕后，对合格项目进行汇总，由移送单位和接受单位现场负责人签字承认，整治后进行复验。
电梯接管验收不合格项登记表（表格）楼号：电梯编号：登记编号：验收日期：以上是某物业公司中标订立合同后，在承办查验工作中使用“电梯验收项目表”（验收内容为某些节选）和“电梯接管验收不合格项登记表”。
仔细阅读这两张表内容。
1、请你简述承办查验准备工作内容？2、电梯承办查验工作属于物业查验工作内容哪一某些？在电梯承办查验中使用了哪些检查方式？（从表1 中摘取详细查验内容予以阐明，至少四种方式）3、这两张表反映出管理者对承办查验工作中发现问题解决思路，对照表格阐明管理者解决承办查验工作中发现问题思路？4、电梯没有出保修期，在接受时应如何办理接罢手续？5、如果前一物业公司以某些业主没有交齐物业管理费为由，回绝移送电梯等设备资料，拒不配合承办查验工作，某物业公司应如何进行承办查验工作？6、简述新建物业电梯承办查验与物业管理机构更迭时电梯承办查验区别是什么？［参照答案］1、承办查验准备工作内容涉及：人员准备、筹划准备、资料准备、设备及工具准备。
2、电梯承办查验工作属于物业查验工作中共用设施设备这一某些内容。
在电梯承办查验中使用了如下检查方式：( 1 ）现场检查，例如，机房“电梯标志”( 2 ）设备调试，例如，机房“制动器调试”( 3 ）观感查验，例如，层站“呼梯面板”( 4 ）使用查验例如，层站“呼梯按钮”( 5 ）实验查验，例如，功能实验“超载实验”3、这两张表反映出对承办查验发现问题解决思路应为：( 1 ）收集整顿存在问题。
收集承办查验工作中填写所有“表1 " “表2 " ，分类、对照整顿。
( 2 ）问题解决办法。
物业公司与移送方代表就检查成果进行洽商，对不合格项逐个提出整治日期，并填写在“表2 ”“规定整治日期”一栏。
双方在“表1 " “表2 ”中签字确认。
( 3 ）跟踪验证。
物业公司在移送方整治后进行复验，并在“表2 ”中填写“复验结论”。
复验合格将作为双方移送工作根据。
如果复验仍不合格，双方需要就不合格项进行进一步洽商，提出进一步改进办法。
但为了不影响整个承办查验接受工作，双方应就不合格项整治工作另行订立“遗留问题备忘录气应注意是，如果复验仍不合格，接受方某物业服务公司不能容易在“表2 " “复验结论”中填写合格字样。
4、电梯没有出保修期，在接受时应这样办理接罢手续：办理接罢手续时承办单位某物业服务公司应与建设单位、移送单位共同订立移送合同，明确详细保修项目、负责保修单位及联系方式、保修方面遗留问题解决状况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修有关条款文本。
5、如果前一物业公司以某些业主没有交齐物业管理费为由，回绝移送电梯等设备资料，拒不配合承办查验工作，某物业公司应当：( 1 ）做好人力、筹划、资料、工具等细致承办查验准备工作。
制定好相应应急预案。
( 2 ）积极配合业主委员会工作，对前一物业公司放弃管理某些，在业主委员会主持下逐个进行查验，并详细记录查验成果。
查验成果要得到业委会承认。
( 3 ）查验完毕，经业委会承认要及时进行现状接受，最佳有具备公信力第三方（如政府行政主管机关、街道办事处等）予以签证。
( 4 ）对查验中发现物业以及物业管理存在问题要形成补充合同。
( 5 ）通过建设单位或城建档案馆获得承办物业有关原始档案资料。
完善物业管理工作。
6、新建物业电梯承办查验与物业管理机构更迭时电梯承办查验区别案例四通过申报审批后，业主大会授权业委会将社区闲置地下室用于联营，所得收入重要用来弥补专项维修基金。
经洽商业委会与一家健身俱乐部订立了合同。
健身俱乐部进驻前需要对地下室进行装修改造。
项目涉及：A 健身人员要通过一层大堂进入地下健身房，因而要增开电梯地下一层。
B 变化地下室某些格局，使其适应健身场合规定。
C 大幅增长用电负荷使其满足健身设备和空调设备使用规定。
等等当物业公司得知业委会要引进健身俱乐部后，找到业委会提出异议，业委会意识到了问题严重，经和谐协商业委会采纳了物业公司意见，重新修订了合同。
请问：1、请简述物业服务公司房屋及设施设备管理内容？2、结合本案例简述健身房进驻将给物业房屋及设施设备管理带来哪些影响？（至少阐明三点）3、物业公司规定修订物业服务合同内容，增长物业服务费，你以为合理吗？为什吗？4、由于健身房进驻，电梯使用频次大幅增长，因而对电梯维修养护筹划要重新编制，请简述维修养护筹划编制根据是什么？对维修养护筹划草案从哪几方面进行论证？组织实行维修养护筹划环节是什么？5、如果该社区物业服务公司是将电梯维修养护单项工作外包给专业公司了，那么在订立外包管理合同步应注意哪些内容？6、请你简述供配电系统管理工作重要内容？7、由于健身房进驻，使得社区供配电等设施设备工作载荷大幅提高，因而在设施设备运营管理中，除了做好制定合理筹划、配备合格运营管理人员等工作外，还要加强设施设备状态管理，防止发生故障，浮现安全事故，请问设施设备状态管理涉及哪些内容？［参照答案］1、物业服务公司对房屋及设施设备管理重要内容涉及：( 1 ）使用管理( 2 ）维修养护( 3 ）安全管理( 4 ）技术档案资料管理( 5 ）采购和零配件管理( 6 ）工量具和维修用设备管理( 7 ）外包管理( 8 ）技术支持2、健身房进驻将给物业房屋及设施设备管理带来下列影响( 1 ）增长了共用设施设备使用管理工作量，如电梯增开地下一层。