长春房地产市场监测分析报告(doc
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第一部分 2005年长春市房地产市场综述 4
1.12005年长春市房地产市场运行特点分析 (4)
1.2 存在的问题和建议 (7)
第二部分 2005年房地产市场总体运行情况12
2.1 房地产开发总体情况 (12)
2.2 房地产市场总体情况 (12)
2.3 近期出台房地产政策分析 (13)
2.4 土地供应和规划情况 (15)
2.5 棚户区改造情况 (15)
2.6 房地产市场金融情况 (17)
2.7 拆迁情况 (17)
2.8 存量商品房市场情况 (17)
2.9 影响房地产市场的其它因素 (17)
第三部分商品房供给和销售情况21
3.1 商品房供应和销售 (21)
3.2 商品住宅（含经济适用住房）供销对比 (23)
3.3 经济适用住房开发和销售情况 (25)
3.4 存量房市场运行特点分析 (26)
3.5 房地产市场需求分析 (28)
3.6 二三级市场联动分析 (29)
第四部分商品房销售结构分析30
4.1 商品住宅按户型结构的销售分析 (30)
4.2 商品住宅按成交价格的销售分析 (31)
4.3 商品住宅按房屋面积的销售分析 (32)
4.4 按建筑结构分析 (33)
第五部分商品房价格分析34
5.1 商品房销售价格分析 (34)
5.2 商品住宅销售价格分析 (35)
5.3 经济适用房价格分析 (35)
5.4 非住宅销售价格分析 (36)
5.5 商品房价格波动因素及相关分析 (36)
5.6 商品房价格指数分析 (38)
5.7 典型楼盘销售情况跟踪 (39)
第六部分风险关注44
6.1市场风险 (44)
6.2金融风险 (45)
6.3 结束语 (47)
2005年长春市房地产市场监测分析报告
长春市城乡建设委员会
长春市城市建设开发管理办公室
（2006年1月8日）
第一部分 2005年长春市房地产市场综述
2005年长春市房地产市场总体呈平稳较快发展态势。
虽然国家出台的一系列的宏观调控政策使长春市房地产市场受到一定的影响，但整体走势依然是稳中有升，供需两旺。
从2005年长春房地产市场各项指标反映，在国家新政出台后，市场虽然正面对其反映较为强烈，但随着投资环境的不断改善、房地产市场信息系统被评为全国优秀、东北地区棚户区改造的步伐加快、房地产行业存在一定的利润空间、经济社会的发展和人民生活水平的提高、城镇住房的增量需求和改善需求等因素的共同作用，房地产市场各项指标均有不同程度的增加。
1.1 2005年长春市房地产市场运行特点分析
(1)房地产开发建设呈平缓态势，规模开发成为主流
2005年我市房地产完成投资额68.2亿元，比2004年增加5.8亿元，增幅9.3%。
房地产施工面积698.6万平方米，比去年增加39.6万平方米，增幅6%。
这主要是因为近年来地方政府加大招商引资力度，不断改善投资环境，政府加快棚户区改造而相应出台系列优惠政策吸引了外地有实力的开发商纷纷登陆我市进行房地产开发。
政府的高起点规划，也加速了城市发展步伐，《长春市城市总体规划（2004-2020）》提出“南拓北优、西控东展”的未来城市发展方向。
加上龙嘉机场的投入使用，带动长春东部地区的房地产开发，以吉林大路、东盛大街为中心的“东部板块”逐步形成。
(2)增量商品房市场急剧升温，投资销售比趋于合理
2005年全市增量商品房销售面积270万平方米，比2004年增加 34万平方米，增幅14.4%。
充分说明经济社会的发展和人民生活水平的提高带动城镇住房的增量需求和改善需求的增加。
由“政府搭台，企业唱戏”的春秋两次房交会总交易额达到近20亿元，占全年成交量的20%。
长春房地产行业组织“数字联盟”的“2005数字房展”及各企业的宣传造势更造就长春房市供需两旺的局面。
(3)存量房销售比例增大，成为区域的房地产市场的新生力量
2005年我市存量房交易量和交易额均比去年同期有所增长，二手房成交180.80万平方米，其中二手房住宅成交面积为132.2万平方米。
我市存量房交易市场已与增量房市场并驾齐驱，成为房地产市场的主流市场，己经形成房地产二三级市场相互促进，相互联动的可喜局面，为我市房地产业发展作出重要贡献。
(4)商品房价格平稳，上升幅度不大
2005年长春市商品房销售均价为2577元／平方米，商品房销售价格比2004年上涨每平方米17元，涨幅0.66%，说明2005年长春市商品房价格平稳，上升幅度不大。
（5）商品房空置总量基本合理，但结构性空置仍很严重
2005年长春市商品房空置面积为350.1万平方米，其中商品住宅空置面积为229.1万平方米。
空置面积比2004底330万平方米相比增加了20.1万平方米，空置商品房总量基本合理。
空置面积中待销（一年以内空置）120万平方米，滞销（空置1-3
年）162.1万平方米，积压（空置3年以上）68万平方米。
积压部分占总空置面积比例为19.4%。
空置面积中普通住宅空置119.1万平方米、高档公寓空置5.5万平方米、别墅空置29.1万平方米、办公写字楼空置12.9万平方米、其他商业营业用房空置76.9万平方米、车库空置31.2万平方米、经济适用住房空置75.4万平方米。
(6)新的城市板块已经形成
根据长春市未来城市规划的南拓北优、西控东展的发展方向以及把长春市建设成为经济繁荣、社会和谐、科教进步、生态良好的宜居城市的总体目标，我市下大力气解决城市交通问题，大规模开展城市建设，加之净月开发区，高新技术开发区、经济开发区、汽贸区等重点开发区的国内品牌开发企业的进入开发。
龙嘉国际机场的投入使用、长春市政府即将南迁、长春轻轨三期即将开通等，长春市东部和南部板块已经逐步成为新的城市板块。
目前在东南板块已经开发的项目有万科城市花园、万科上东区、中海水岸春城、中海莱茵都郡、武夷天琴湾、长电时代花园、万达长春明珠等等。
(7)房地产市场信息系统数据采集和信息披露制度进一步完善
长春市房地产市场信息系统经过近两年时间的建设,已经形成一整套科学合理、功能完善的数据采集和信息披露制度，各房地产开发企业对房地产信息系统的重要性有了深刻的认识并给予了积极的配合。
2005年在全市全面实行《商品房买卖合同》网上联机打印，促使各房地产开发企业必须完整报送所开发的项目的详细数据，房屋销售的数据实时上传到房地
产信息系统数据库，经系统处理后及时在长春市房地产动态信息网（）上予以发布。
2005年6月30日长春市房地产市场信息系统通过了建设部专家、领导的验收，成绩优秀。
（8）大规模棚户区改造开始启动
长春市已将未来3年作为棚户区改造的攻坚年，3年内长春市将拆迁改造773万平方米棚户区。
如此大规模的棚户区改造，不仅将圆棚户区居民的住楼梦，也将在一定程度改变长春地产格局。
1.2 存在的问题和建议
经过近几年房地产市场的发展，外埠品牌企业的进驻带动，宏观政策的有效调控。
目前，我市房地产市场整体上逐步向理性成熟的方向发展，但不可忽视的是，发展中仍然存在一些问题和现象，主要表现在以下几个方面：
1、房价上涨幅度低于GDP增长幅度
多数地区的房价上涨速度与GDP增长一致，地价上升幅度低于同期GDP增长率，有资料显示我市2005年国内生产总值达到1700亿元，年均增长13%以上。
而2005年商品房价格为2577元/平方米，与2004年底相比上涨17元每平方米，上涨幅度仅为涨幅0.66%。
由此可见，房价上涨幅度远小于GDP增幅和固定资产投资增幅，与城市经济协调性发展不太吻合。
2、商品房空置量偏大，开发商惜售心理严重。