物业管理14个案例分析物业管理14个案例分析提要：业主对管理服务质量缺乏了解怎么办？高层楼宇的设备大多安装在地下或天台，业主对管理处为维护设施正常运行所付出的艰辛劳动，缺乏真切体验和直观感受更多精品源自表格物业管理14个案例分析1、业主不肯交维修基金怎么办？随着《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的出台，对物业管理维修基金的收取及管理办法作了明确规定，但有些楼盘是**年10月1日以前核发《房地产预售许可证》的，而管理公司没有向业主收取维修基金。

新的物业管理公司接手后，要求新收楼业主按规定收取维修基金，新业主为此感到"不可理喻"：以前一直没有收取维修基金，发展商售楼时也没有说有这么一笔费用，为什么以前的业主不用交而我要交呢？这对于我们新业主来说是不公平的。

除非所有业主都交这笔费用，否则我是不会交的。

业主的这一说法其实也有理，由于法规出台较晚，出台后有些公司又不执行，导致这个物业的维修基金一直都没收，新的管理公司要收这笔费用，本也无可厚非，但并不能根本解决该物业和维修基金状况。

要彻底解决这一问题，必须要建立专门的维修基金帐户，由房管局监督，按规定制订一个收取计划，专项收取，专项使用，并始终保持透明度，消除业主对维修基金的收取和使用不合理的疑虑。

2、业主提出不合理装修要求怎么办？美佳广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。

其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。

并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。

对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。

然而，这位业主就是听不进去态度十分固执。

三番五次找都未得到应允，他干脆来硬的，"不管你们同不同意，我都要发改"。

双方都不让步，问题一下子僵在那里了。

为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。

并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导，上下统一口径。

然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位华艺公司审批（既然你认定可以，那你就通过合法途径办理，把球踢给了对方，矛盾不再集中在自己身上）。

这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。

后来他咨询了华艺公司，得知改梁要拿一笔不小的变更设计费，又要等较长时间才能确定。

经过比较，最终取消了改梁的想法。

点评：有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起面孔持说"不"，不妨指条正道，让他自己去试一试，撞了南墙，他自然就回心转意了。

到头来，有序管理的目的达到了，你在对方的心目中还是个"好人"。

（类似情形还有：防盗网、空调、防盗门、拆墙等。

） 3、推拖清理装修垃圾怎么办？去年9月某天，怡海广场护卫员巡逻到裙楼时，发现电梯门口堆放着一堆装修垃圾。

经查询，确认是31楼装修中转移堆放在这里的废料（倘若在其转移过程中及时发现并予以制止，恐怕就少了下面这些麻烦）。

于是，管理处有关人员主动登门，找到31楼的业主和装修人员，在进一步重申装修管理规定后，通知他们马上想办法把丢弃的垃圾清理出去。

随后，又数次提醒，尽管每次他们都满口答应，可就是不见其采取任何措施。

看来只是好言相劝，对这种推托搪塞、软抗硬泡的人是难以奏效了。

怎么办呢？管理处拟订了一份书面通知，明确指出其随意丢弃装修垃圾是严重违反装修管理规定的行为，要求其在限定期限内改正，否则将照章予以经济处罚。

通知送达时，由业主签字认可（既然你答应清理，就没有理由不签字；既然你已经签认，就没有理由不照办，一切顺理成章）。

书面通知发现第二天，立见成效。

业主指派装修人员把装修垃圾清理得干干净净。

点评：有些事只是用嘴巴说说，人们可能不以为然，无动于衷。

可一旦落在纸面上，人们往往就能当回事了，秀容易受到触动。

所以，物业管理者与业主住户之间不公需要有语言交流，而且还需要有文字交流。

4、业主不按装修申请施工怎么办？在装修管理中我们经常遇到这样的问题：业主办理了装修手续后，在施工中对施工不断增加要求，或更改原本已装好的的设备设施，如防盗网、空调等，对于这些不按装修申请施工的应如何处理？首先，按照我们的装修巡查制度，把装修申请内容等张帖在施工单元大门口，以利于管理人员每日进行巡查，巡查内容包括：施工期限、施工人员出入证的期限（两者一般都是统一的），是否按要求施工，门前卫物业管理14个案例分析提要：业主对管理服务质量缺乏了解怎么办？高层楼宇的设备大多安装在地下或天台，业主对管理处为维护设施正常运行所付出的艰辛劳动，缺乏真切体验和直观感受更多精品源自表格生、噪音、施工时间规定、装修垃圾处理、动火手续及防火注意事项等（只有加强巡查才能及时发现问题，及时处理，否则一旦完成或发生后再来处理则为时已晚）。

如果发现有违规装修现象，应采取如下措施：一、发出"整改通知书"给业主或施工单位负责人签收，限期整改；二、在超过整改期限仍不整改，可要求篱工队停工整改，收施工人员出入证，限帽其出入，或采取《装修规定》中的其它方式方法，直至其答应整改。

（既然你承诺整改，那么就应在整改期限内完成，否则按《装修规定》来处理。

相信基本能得到解决）。

5、住户执意要在公共走廊摆放鞋架怎么办？海连物业有8位住户经常把鞋架摆放在单位门外的公共走道上，管得紧了收回去稍一放松就又搬出来，成为管理中一个不大不小的难题。

最近，管理处加大管理力度，决心从根本上解决这一问题。

他们首先与业主委员会统一意见，明确规定今后凡擅自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理（都知道公共部位是不允许摆放私家物品的，既然知道还要摆放自然应当是弃物，这一规定顺理成章）。

然后拟订了四个工作步骤：值班护卫员通过可视对讲规劝违规住户；护卫班班长到置之不理的住户家宣传新的规定精神；主管领导上门做"钉子户"思想工作；管理处给仍然无法于衷的下达限期整改通知书。

按照这一部署，各个护卫班主管领导的统一组织下，分户包干，分工负责，分头落实。

他们耐心细致地做好说服动员工作，一次不行就两次，两次不行就三次，仅用了一周时间，走了两个步骤（凡事预则立，不预则废，多考虑几步没有坏处），尚未用领导直接出面，就将公共走道摆放鞋架这一痼疾治理完毕。

点评：小区管理中的许多痼疾看似很难解决，其实未必如此。

只要把它琢磨透了，见人之所未见，发人所未发，独辟蹊径，拿出一个好的处理办法，问题就会迎刃而解。

6、租住户要违规搬出物品怎么办？一次，海滨广场某阁一位平时与大堂护卫员关系很好的吴姓租住户要搬出家具。

护卫员主动上前搭话："吴先生您好，请您出示搬出物品放行条。

"吴先生没有放行条。

护卫员就向他解释，按照管理处规定，凡搬出物品都必须经业主同意并由管理处开具放行条后，才允许搬出。

他到了管理处，但由于手续不全未能开来。

吴先生回到大堂，再叙友情，想借助关系将物品搬走，被拒绝后勃然变色，表示要硬性搬出。

护卫员立即招来护卫班长，一起做吴先生的工作。

两人首先感谢吴先生一贯支持管理处工作，并特别提到他捐款帮助管理处开办娱乐场所。

（谈话切入十分巧妙，起码让其先有了这样的感觉：往日的好依然记得，今日的事自然不是有意刁难），然后耐心解释管理处搬出搬入管理制度的必要性和严肃性，同时表示只要他按规定办好有关手续，不仅马上放行，还可以组织同事帮助搬运东西（违反制度的不能通融，符合规定的尽力帮忙，该说到的说到了，能做到的做到了，入情入理）。

护卫员合情合理的劝说，令吴先生为之所动。

他连道"对不起"后，委托护卫员帮助照管已经搬下楼来的物品，心情舒畅地去抓紧办理有关手续。

点评：执行规章制度，应当不讲情面，一丝不苟。

但不讲情面，并不一定就伤了感情。

不是简单地用规矩去卡事主，而是满腔热忱地引导和帮助事主按规矩办事，情谊自在"无情"中。

7、酗酒后的访客自伤怎么办？一天晚上9时多，海丽物业c幢值班护卫员通过显示器，发现在下降的1号电梯内情况异常：两个年轻访客斜倚着轿厢，身上有明显的血迹（能够观察如此之细，除了值班人员认真负责外，很大程度上还在于监控设备保持了良好的技术状态）。

于是，一面马上通知巡逻护卫员和报告管理处领导，一面继续密切监视显示器中的变化。

电梯落到一层，梯门打开，两个年轻访客身上带着很重的血腥气味，踉踉跄跄地走出来，其中一人的手背还有淌血，所过之处血迹斑斑。

值班护卫员机警地迎住了两人，管理处主任也随之赶到。

情况很快查明--两人是X层X座业主带回来的朋友，业主临时有事外出，两人醉酒后打碎了楼道消防橱窗，被玻璃划伤。

主任当机立断，指挥有关人员采取一系列措施。

立即将伤者送往医院，检查治疗；详细记录现场情况，保存好现场录像；抓紧清洁大堂、电梯和楼道，然后喷洒空气清新剂；想办法联系业主，请其来管理处商讨善后处理事宜（处理有条不紊，而且先后有序）……几分钟后，海丽物业一切如常。

第二天一早，业主领着他的朋友来到管理处，先致歉意，后致谢意，同时表示愿意赔偿所造成的一切损失。

点评：这个案例的成功之处在于：一是在第时间发现了问题，二是迅速向有关方面做出了反映，三是果断而又冷静地采取了相应措施，四是尽早控制和平息了事态。

处理类似的突发事件，恐怕都要注意这几条。

8、楼上漏水的翻新费用及给楼下带来的损失由谁承担？官俐小姐是1997年买入南山荔庭园一间房子，前几天官小姐接到南山荔庭园管理处主任电话，说官小姐的楼下反映官小姐的洗手间漏水，想叫官小姐将整个洗手间地板得新翻修一次，并说漏水的原因是该洗手间防水措施没弄好（官小姐反映有好几家也有类似情况）。

官小姐认为翻修费用应楼上、楼下各付一半，因楼下是受益者。

现问：根据法律，官小姐这样要求合理吗？楼上漏水经常会造成业主、住户之间产生纠纷和矛盾。

因此，妥善处理此种问题有利于业主、住户长期和睦共处的相邻关系。

《中华人民共和国民法通则》第八十三条明确规定："不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍的要赔偿损失。

"由楼上漏水产生的物业管理纠纷，其责任归属适用于民法中的过错责任原则。

过错责任原则以过错为要件，因当事人一方的过错所造成的后果，就由过错者一方承担责任，负担费用；没有过错就没有责任。

因此，要确定官小姐洗手间漏水翻修费用由谁承担，首先要弄清造成洗手间漏水的责任归属，是发展商、设计商或承建商在设计建造房屋的质量责任，还是业主及装修者的责任？按照因果关系，发展商如果按照购房合同的规定交给业主的是毛坯房，发展商、设计商或承建商是没有义务处理洗手间的防水、防漏措施的，而采取处理洗手间防水、防漏措施就是业主在装修中应承担的义务。