2008年大连市房地产月报（1月）
市场营销部
2008年3月
目录
1、宏观政策及规划信息 (1)
2、土地供应量 (1)
2.1本月土地挂牌明细表 (1)
2.2本月土地成交明细表 (2)
3、商品房市场状况 (3)
3.1 成交状况 (3)
3.2 供应状况 (5)
3.3成交比例 (9)
3.4热点分析 (9)
4、结语 (10)
2008年1月大连市房地产报告1、宏观政策及规划信息
2、土地供应量
2.1本月土地挂牌明细表
（仅指住宅、公建）
数据来源：大连市国土资源局
新年伊始的土地供应较为稀缺，08年1月份共挂牌商住土地7宗，总占地面积为298726.8平方米，总建筑面积为424593.52平方米。

主要集中在新城区，其中旅顺口区一幅地块总建筑面积达205916平方米，约占挂牌总量的48.5%;开发区也放量不小，共挂牌115768.8平方米，约占总挂牌量的27.3%;另外，金州区和普兰店也分别有77074.72和25834平方米的商住用地入市。

2.2本月土地成交明细表
（仅指住宅、公建）
去年岁尾的挂牌土地有1162597.09平方米在今年得到成交，其中市内四区239100平方米，约占总体土地成交面积的20.6%;其余923497.09平方米位于旅顺口区，占比达79.4%。

2007年的大连市内四区挂牌出让土地中，位于甘井子区光明路西侧的编号2007-41地块遭遇流拍，据业内人士分析，主要原因受周边限价房的影响，相对较高的土地成本造成了开发商摘牌该地块的心理阻碍。

截至月末，该地块依然无人问津，这同时也为模糊不清的08年地产市场蒙上了一团迷雾。

3、商品房市场状况
3.1 成交状况
3.1.1 成交量
数据来源：大连市房地产市场
本月市内四区共成交2266套，环比下降29.42%，其中甘井子区本月成交1677套;沙河口区成交量为307套;中山区成交217套;西岗区成交量严重萎缩仅为65套。

整体来看，在政策、市场的双重作用下，1月份的商品房成交量有所萎缩，市场有所降温。

从四区成交总体分布来看，甘井子区的成交比重持续上升，占据了总体成交量的73%;中山区占总成交量的10%;沙河口区市场较为平缓，均占总成交量的14%;西岗区受供应状况影响，本月恢复了成交稀缺状态，仅占总成交量的3%。

市内四区的本月成交在甘井子区的集中程度继续加大，受市场状况影响，投机需求下降，市内三区成交萎缩较大，刚性需求支撑甘井子的成交比重攀升。

3.1.2 成交单价
本月总体均价6332.74元/平，在成交量萎缩的同时，平均成交价格也有所下滑。

中山区成交均价突破九千，达9030元/平方米;沙河口区以8443元/平方米的成交均价排位次之;西岗区也在本月突破八千大关，成交均价为8150元/平方米;相比之下，甘井子区成交均价仅为5275元/平方米。

根据各区域产品的结构性差异，加权后的市内四区成交均价为6140.2元/平方米。

据分析，成交均价的下滑除了受成交量的萎缩影响，更重要的是甘井子区的成交比重的加大导致的结构性因素促成价格下调。

3.1.3 成交金额及成交面积
本月累计成交面积仅19.44万平方米，环比下降35.4%，累计成交金额为24.5亿元，环比上涨49.8%。

从单套成交来看，平均面积环比下滑8.5%，为86.01平方米，单套成交总房款也下滑至54.47万元。

在平均面积缩减的情况下，平均总房款也有下降，整体市场寒意侵袭。

3.2 供应状况
3.2.1 在售状况
表：大连市各区域楼盘信息表
目前大连市各区域总项目个数为189个，其中市内四区为100个，约占总体的52.9%;新城区项目总数为81个，约占总体的47.1%;另外，从项目销售周期来看，在售项目共计108个，占项目总数的57.1%;形象展示项目达81个，占项目总数的42.9%。

2008年大连市房地产市场供应比较充足，目前展示项目总建筑面积为1742.08万平方米，其中中山、西岗、沙河口市内三区可供应面积总计达357.792万平方米，约占大连市总体未来供应的21%，甘井子区目前展示面积达226.7万平方米，占总体的13%。

受“西拓北进”规划思想的指导，新城区的未来供应量凸现，开发区由于百万平项目的拉动，未来总供应面积达690.9万平方米，约占的大连市未来总供应的40%，另外旅顺口区和金州区也有200万平方米和266.69万平方米的展示项目将于08年入市，占比分别达11%和15%。

图：市内四区可售套数状况
目前大连市内四区可售套数达27615套，其中甘井子区的供应主力地位明显，在消化量攀增的基础上仍有15541套商品房处于待售状态，约占市内四区总存量的56.3%;沙河口区可售套数位居第二，为5400套，约占总体的19.6%;中山区占比为18.7%，可售套数为5166套。

西岗区的供应量稀缺，地理位臵优势显著，产品消化速度较快，目前可售套数仅为1508套，约占市内四区总存量的5.5%。

3.2.2 本月新增在售楼盘
表：本月开盘楼盘统计表
本月开盘项目共6个，住宅套数为2189套。

其中市内四区开盘项目4个，住宅套数达1640套，占本月开盘总套数的74.9。

本月新增供应量相比12月份有所增加，大多为中小户型产品，由于最新入市项目的价格优势，再加上前期的客户积累，销售情况不错。

据分析，本月限价房和小户型的集中推出让寒冬里的房地产市场有了一缕暖阳。

3.2.3本月新增可售楼盘
表：本月发放预售许可证项目表
本月领取预售许可证的项目达4个，共计2181套。

从区域来看，沙河口区共计450套，约占总量的20.63%。

甘井子区共计1731套，约占总量的79.37%。

其中住宅2105套，约占所有项目总套数的96.52%，公建33套，车库43套。

步入寒冬，大连市房地产市场已进入了冬眠状态，本月新增可售项目屈指可数。

3.2.4 本月新增形象展示楼盘
表：本月新增形象展示楼盘统计表
本月新增形象展示楼盘产品集多层、高层、小高层多样建筑形态，主要集中在市内四区。

受市场冷淡影响，多数项目避开这一时节亮相，因此本月新增形象展示项目数量较少，这一现象预计会在08年春展左右得到缓解。

3.2.5本月新增改造项目
表：本月新增改造项目统计表
3.3成交比例
本月市内四区成交套数与可售套数比例为0.08，环比有所下降。

本月中山区和西岗区取代沙河口区的成交比例最低地位，均为0.04;沙河口区为0.08;甘井子区虽然有强大供应量支撑，但价格优势作用明显，销售量较大，供求比例为0.11。

本月成交萎缩，成交比例各区域均有下滑，大连市房地产市场进入冬眠期。

3.4热点分析
3.4.1泉水板块
受大连城市的西拓北进规划思想指引，随着城市中心的北移、城市功能配套的快速完善，泉水区域的价值愈发得到提升，地铁、新火车站都与之密切相连。

泉水有条件成为大连的又一个中心居住区，而由幸福里、家年华一期销售的火爆场面来看，泉水这片新兴生活居住区，将被打造成“大连北部首席温情社区”。

在客户的热切期待与市场的持续关注中，泉水地区的限价商品房：泉水人家、幸福里、家年华项目在新年来临之际盛大公开，点燃了冬季的大连楼市。

首次推出房源户型面积在48-136平方米之间，均价5350元/平。

在寒冷的冬季，以其独有的价格优势吸引了众多购房者的目光，成为了他们心目中的首选。

相比本月开盘的晶品枫林2期，泉水区域的销售情况值得一赞。

2期的受关注程度也相对很高。

3.4.2开发区
与大连市内四区市场的相对冷清不同，开发区的寒冬房地产市场倒是有一丝看点。

作为大连市区的辐射城区，便利的交通与完善的配套设施都是分散大连市区吸纳量的可圈可点的理由，而近期一系列利好信息的填补也使开发区的价值愈发不菲。

由于目前可销售量出现一段空缺，大量供应集中在未来。

上月底开始选购的公寓项目开发区国际大厦由于小户型居多而备受青睐，满足了首次臵业的刚性需求，受关注程度一直很高。

开发区的目前供应量较少，可选择性不大，所以市场现有项目销售依然那火爆，并未出现冷淡迹象。

4、结语
08年的第一步延续了12月的大连市房地产市场的寒意，量价齐缩态势明显。

新的企业税收标准的改革方案从2008年1月1日起实施，税率的降低并没有引发供应量的突增，供应量的萎缩造成了成交量的相对下滑，市场冷淡又使成交均价趋冷，整个市场进入冬眠状态。

本月在政策的后续影响下，市场状况不被看好，投资和投机行为受到冲击，多数成交为刚性需求的实现，这也促使了市场上的小户型得到追捧，另外低价位商品成为成交主流，同时也对成交均价造成了一定的影响。

本月开盘的限价房项目在寒冬市场上的火热毫无疑问的说明了这一点。

泉水区域的幸福里和泉水人家家年华项目，开盘之初的火爆场面与市场其它项目的门庭冷落落差极大。

另外开发区市场的火热也与市内四区略有不同。

上月步入购房者眼帘的公寓项目开发区国际大厦无论客户还是销售状况都与其它项目表现出的寒冬态势大相径庭。

小户型和低价位给寒冬中的楼市保留了一丝生机。

如此冷清的房市预计不会持续太久，春节过后的市场将结束这段观望，预计春展会是08房地产市场发展的一个风向标，是继续冬眠还是精神饱满的醒来将在那一刻揭开面纱。