（物业管理）物业合同注意

事项

成为业主之后，物业管理就和您的生活息息相关。什么是物业管理?就是物业管理运营人受物业所有人委托，按照国家法律和管理标准，运用科学和先进的维修养护技术管理物业，对物业进行养护、修缮、运营等，从而使物业发挥最大的使用价值和经济效益。当然，业主在享受服务的时候是需要交纳物业管理费的。

物业管理属于服务性行业，是随着房地产开发的发展而衍生出来的产物，作为房地产商品的消费环节，对购房人(业主)的生活有很大影响。可是，许多购房人在购买房产的时候，往往忽略对物业管理进行相应的约定，而这种现象的发生基本是由购房人对物业服务的内容、业主权利和义务知之甚少所造成的。所以，将物业管理合同中的重点介绍壹下仍是很有必要的。

(1)第壹次签订物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘，且且和物业管理企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业服务约定期限，可是，在前期物业服务约定期限届满时，业主委员会和物业管理企业签订的物业服务合同才能真正生效，前期的物业服务合同也同时终止。

(2)签订物业服务合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，仍是住宅(住宅又分甲级住宅、乙级住宅和普通住宅等)，不同类型的物业，有不同的管理标准和收费标准。

(3)业主委员会和物业管理X公司在合同中填写双方当事人的姓名或名称、住所。

(4)协商管理项目，且对管理的房地产名称、坐落位置、面积、服务项目等进行约定。

(5)具体商谈管理内容，其中包括房屋的使用、养护、维修;路灯、园林绿地、机电设备、电梯、自行车房(棚)、消防、停车场、休闲广场、连廊、沟、渠、池、井、道路等公用设施的使用、养护、管理和维修等。

(6)对管理费用进行约定。物业管理X公司在为业主付出的同时，需要收取相应的管理费，物业管理的收费情况比较复杂，由于管理事项不同，收费标准也会有所不同。因此，应当有明确的约定。

(7)确定双方的权利和义务。根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理X公司的权利为：

①根据相关法律、法规，结合本社区的实际情况，制定物业管理办法。小区的管理办法能够是综合性的管理规章，也能够是具有针对性的专项规章。可是，如果物业管理X公司制定的规章对小区管理服务来讲属于重大措施，就必须经业主大会或物业管理委员会的认可，否则管理规章不能生效，而且，这种管理规章只属于团体的自律性规章，不属于政府行为，没有法律效力。

②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。

③根据物业管理合同和有关规定收取相应的费用。

④有制止违反规章制度行为的权利。

⑤对于本小区管理中出现的重大事件等，物业管理X公司有权将情况向管理委员会通报，且要求管理委员会出面协调和解决。

⑥有权选聘专营X公司来承担专项的管理业务。

⑦能够实行多种运营，其收益用来补充小区的管理经费。

⑧履行物业管理合同，依法进行运营。

⑨必须接受管理委员会和小区居民的监督。

⑩业主和物业管理X公司能够在合同中约定相关的未尽事宜，比如合同的更改、风险责任等。

(8)约定合同期限，也就是约定该合同的起止日期。

(9)约定双方的违约责任，对不履行或不完全履行合同时所应承担的责任。

签物业管理合同7大注意事项

1、见清物业X公司提供的物业公共服务的内容包含哪些；

2、其责任是否界定清楚；

3、物管服务质量是否细化、量化且可考核化；

4、要细见业主和物业X公司的权利和义务；

5、见清物管费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理；

6、见清合同中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项；

7、见清双方违约责任的界定是否明确。

此外，仍必须见物业X公司是否有资质及资质等级，壹般而言资质等级越高，其专业人员越多、资本实力越雄厚、服务水平越高、管理规模越大；未取得资质证书的物业X公司是无权从事物业管理服务资质。

上面介绍了注意事项，那么壹般的物业管理合同应具备主要条款有哪些呢？壹般有以下内容：

1．双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理X公司；

2．管理项目。即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限；

3．管理内容。即具体管理事项，包括房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项；

4．管理费用。即物业管理X公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供

暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这些收费都应当在合同中明确规定。

5．双方的权利和义务。根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理X公司的权利主要有：

（1）有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理X公司制订的小区管理办法能够是综合性的管理规章，也能够针对不同方面制订专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理X公司制订规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章，

（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务；（3）依照物业管理合同和有关规定收取费用；

（4）有权制止违反规章制度的行为；

（5）有权要求管理委员会协助，管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理X公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理X公司能够将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助；

（6）有权选聘专营X公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理和服务，物业管理X公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此，根据管理项目的需要，壹部分专项业务必须委托其他专营X公司完成；

（7）能够实行多种运营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生活水平也仍不高，不能像国外那样实行物业管理的高收费(在国外物业管理也是微利行业），但又不能沿用传统房产管理"以收定支"的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种运营，以