第1章济南市宏观经济和政策环境1.1宏观经济形势分析1.1.1济南市GDP及人均GDP增长分析1.1.1.12004-2009年济南市GDP增长情况数据来源：《济南市统计年鉴》及2009年统计公报2004-2009年济南市GDP和人均GDP两项指标均保持整体稳步走高的趋势，2009年济南实现生产总值3351.4亿元，同比增长12.2%，可以看出，济南市经济的稳定及持续向上发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时济南市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。

1.1.1.22009年济南GDP总量及人均GDP与其他副省级城市对比情况数据来源：各市2009年统计公报2009年济南市GDP以及人均GDP分别为3351.4亿元和50376元，增长速度快。

2009年济南GDP在中国15个副省级城市中位居第10，人均GDP排名第9，与杭州、南京等副省级城市相比仍有一定差距，由此看来，作为2009年GDP总量位居全国第3名的山东省的省会，济南经济发展尚有很大的增长空间。

1.1.2济南市产业指标分析数据来源：济南市统计局及2009年统计公报通过图表可以看出，济南产业结构日趋合理，第一产业比重逐渐下降，第三产业已经超过第二产业成为济南经济的最重要组成部分，产业结构的日趋合理，说明济南市的城市功能越来越完善，对人才的吸引力更加增强。

第三产业的发展，为房地产市场提供了广泛而有效的客群资源，加大了消费需求。

1.1.3济南市人口分析1.1.3.12004-2009年济南市人口规模及增长情况数据来源：济南统计年鉴2004-2009年济南市户籍人口数量保持稳定增长，2009年已达到603.27万人，城市化率达58%，济南全市人口和城市人口的稳定增加为房地产市场发展带来巨大的市场需求，济南房地产市场发展较为健康，发展潜力较大。

人口增长预示着济南市将吸引大批量的外来人口，将产生对济南市住宅和商业空间的新需求。

同时从上图中可以看出，济南非农比和市区人口在全市中所占比重均呈现整体上升的趋势。

说明近年来，随着经济发展和改革开发步伐的加快，以及城市建设的增加，大量济南周边人口转向城市。

预计未来将保持这种平稳的速度递增，济南城市化的进程受其他外在因素影响较小。

城市人口的增加使得城市化进程加快，从而促进城市空间的拓展，有利于新项目消化速度的提高。

1.1.3.22009年济南市各年龄段人口数量及增长率注：25-55岁年龄段具体数据无法取得济南人口中，0-14岁的人口为91万人，占总人口的15.09%；15-64岁的人口为452万人，占总人口的74.96%；65岁及以上的人口为60万人，占总人口的9.95%。

与第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了2.87个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.92个百分点。

说明济南具有购房能力的25-55岁的中青年客群占绝对主体，在未来十年内人口红利优势仍会显现，房地产行业仍具备巨大的市场需求。

人口红利：指的是一个经济体内的青年人口在某一年附近达到顶峰，随后生育率的下降使这些人需要供养的子女和老人相对较少，于是劳动力队伍的扩张提供了一个把钱花到其他方面的机会窗口。

人口红利有利于经济发展。

优势原因：济南已经进入了老年型人口的初级阶段，同时进入了“人口红利”期。

到2020年，济南市的人口规模有望达到900万至1000万。

随着计划生育的深入开展，济南的出生率持续下降，人口年龄结构逐步发生变化。

从2000年开始，我市已经进入老年型人口的门槛。

目前，济南市已经出现“人口红利”期，即赡养和抚养负担较小、劳动力资源十分丰富的阶段，对济南市的经济发展较为有利。

而随着流动人口的大量持续迁入，高校学生留济的人数增加，将有效缓解济南市人口老龄化的程度。

因此，济南预计购买力的增强和购房青年化的主题优势仍将有力支撑济南楼市发展。

1.1.4济南市固定资产投资分析数据来源：2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报从以上表格可以看出，2004-2009年济南市固定资产投资以20%以上较高的增长速度快速增长，从而带动了经济的快速复苏。

固定资产投资增势强劲。

固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平。

同时，对房地产市场来说，城市基础设施的完善，能促进项目的周边环境配套的改善，对房地产的项目的升值提供了空间。

因此加大固定资产投资将是济南市较长时期内一贯政策。

1.1.5济南市住宅购买力指标研究1.1.5.1济南市城市居民人均可支配收入分析数据来源：2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报从以上表格可以看出，城镇居民收入的快速增长。

一般来说，城市居民可支配收入是反映城市居民消费能力的一个重要指标，济南市城市居民可支配收入增长率维持在10%左右，在2008年超过2万元大关的基础上，2009年城镇居民收入继续增长，说明济南经济增长和GDP水平的不断提高，城市居民生活水平也随之快速增长，也意味着居民购买力不断增长。

1.1.5.2济南城镇居民家庭恩格尔系数数据来源：2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报从以上表格可以看出，济南市城市居民恩格尔系数较为稳定，在31.1%-33%之间，这表明济南市城镇居民综合消费能力比较强，也意味着济南中高端收入阶层大规模形成，这就为济南住宅市场的良好发展提供了有效的消费力支撑。

2009年在国内生活必需品物价上涨严重的情况下，恩格尔系数略有上涨，但并未真正影响到居民的实际消费能力。

注：恩格尔系数是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。

1.1.6济南宏观经济综述通过对济南宏观经济的分析，我们可以得到以下结论：➢经济形式良好，为房地产发展创造了基础条件济南整体宏观经济运行良好，历年GDP及人均GDP均保持良好的上涨势头，居民购买力不断增大，为城市经济的良好运行提供了良好的基础保证，为房地产的发展创造了良好的条件。

在GDP及人均GDP快速增长的同时，济南固定资产投资及房地产投资也在不断的增长，多个大型知名房地产企业进驻济南，一方面使市场竞争更加激烈，同时，也说明了济南市场巨大的潜力，未来的市场，将会是竞争与机遇共存的市场。

➢城市居民不断增加，刚性需求很大近年来，随着城市建设的不断完善，对人才的新引力越来越强，常住人口不断增加，城市人口比重也在不断提高，虽然房地产投资额增长速度很快，但供需比仍处不断下降趋势，济南市场上对于房产的刚性需求依然很大。

➢人均可支配收入增加，但物价全面上涨，影响了居民生活水平的提高2007年-2008年，全国物价全面、大幅度上涨，对普通居民生活影响巨大。

虽然济南人均可支配收入持续增长，但恩格尔系数却连续上涨。

可见，物价上涨已经影响了居民生活水平的提高，未来很可能影响居民消费习惯，消费将变得更为谨慎，住房消费习惯也可能随之改变。

➢国家对房地产的宏观调控逐渐从紧，须认真做好项目运作每一环节房地产市场在经过2008年下半年的寒冰期后，在刚性需求及国家政策的刺激下，逐渐走出了低谷，并在2009年取的火爆的行情，在此情况下，国家出台政策调控市场，增加了开发公司的投资风险，同时也会影响消费者的消费预期，购房更加的理性。

1.2房地产市场宏观形式及政策分析1.2.1房地产市场宏观形势➢房地产市场运行形势良好，健康稳固发展房地产市场是各级政府的“核心支柱产业”、是政策主导下的强势产业，中国经济的快速发展离不开地产的快速拉升，在近年来，房地产已经是中国最重要的甚至是唯一的优势产业。

2008年美国金融危机波及到内地，“楼市拐点说”甚嚣尘上，让一直以来热火朝天的地产市场陡然遇冷，政府出台一些列措施“救市”。

2009年内地经济数字，勾勒出中国经济大步流星的“V字型”走出经济低谷的画面，经济恢复的乐观性得以稳固，反映在房企方面，土地市场急速升温，地块溢价成交，地王频出，“面粉贵过面包”现象呈现，地产供需两旺，房价飞速增长，全国70个大中城市几乎房价全部在上涨，“看多逼迫看空”的行业表象显著，在众多龙头房企疯狂拿地的冲击下，越来越多的房企拿地冲动被触发。

从2008年底和2009年初政策对房地产的鼓励，到之后房调政策的长时间静默之后，12月上旬的中央经济工作会议和国务院常务会议，重新拉开房调大幕，各项抑制房价过快增长的政策频出，在4月份达到峰值，经过一些列政策的调整，投资客速离房市，整个市场从“头脑发热”渐趋于“冷静”，购买行为更加理性，投机性购买比例减少，整个市场在健康平稳中发展。

➢房价居高位，波动中将持续上扬2009年房价上升至高位，部分城市房价已经触及普通购房者的承受上限，2010年又因抑制政策的频繁出台，加大调控力度，大批投资客出局，自住型客户信心受挫，市场呈现“滞涨”“降价”的销售态势，恒大就在全国率先打出了“成本价开盘”的口号以争取更多的意向客户。

从目前价格水平看，即便房价小幅下调，房企仍可维持良好的操作空间。

同时，供求关系、流动性支持房价阶段性高价，房价不会一直处于如此平稳状态，供应紧缺的局面决定了房价难短期内大幅回落，预计2010年整体房价将在现有水平平稳运行，未来将在波动中持续上扬。

➢刚性需求的强力支撑，未来将迎来新一轮增长，呈现“井喷”之势目前在政策的抑制下，整个地产市场成交量明显下滑，购买意愿受到抑制。

但是伴随着新一轮经济增长的到来，将引发新一轮地产热潮，呈现“井喷”之势。

1.2.22010年房地产市场宏观政策➢2010年4月15日，国务院常务会议（“新国四条”）。

对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。

地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

作用：差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求。

➢2010年4月17日，房价过高地区可暂停发放第三套房贷。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

作用：严格限制各种名目的炒房和投机性购房，有效抑制外地炒房团的投机、投资性买房,虽然对存量房的影响不大,但对出于投资、投机性质购房为目的的增量房数量将产生很大影响。

➢2010年5月2日，央行年内第三次上调存款准备金率。

央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。