解读房屋买卖合同以及备案相关案例
一、商品房买卖合同备案登记不具有准物权的效力
【案情】20xx年4月16日，原告赵某与被告某房地产开发公司签订了三份《商品房
购买合同》，合同约定某房地产开发公司将其开发的位于某市商业广场B07xx号、B07xx 号、B07xx号房屋分别以xx5.7万元、92.8万元、207.9万元(三套合计436.4万元)的价
格卖给原告，原告一次性付清总价款。某房地产开发公司应于20xx年xx月31日前将该
房屋交付给原告使用，且由某房地产开发公司为原告代办房屋所有权证。原告与某房地产
开发公司的合同中第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由某房地产开发公司负责
办理备案登记。20xx年3月25日，原告将三套房款总计436.4万元支付给了某房地产开
发公司。同年xx月4日，原告向某房地产开发公司缴纳了上述三套房屋的配套费、维修
基金、产权登记的契税等18.8万元。同年xx月1日，某房地产开发公司将该房屋交付给
了原告使用。之后，原告对上述房屋进行了装修并使用至今。
20xx年4月，原告在向某房地产开发公司了解办理该房屋产权证的进展时，才得知某房地产开发公司与第二被告徐某于20xx年xx月xx日签订了《商品房买卖合同》，某房
地产开发公司将上述三套房屋分别以85.3万元、58万元、xx3.3万元(合计276.6万元)
的价格再次卖与徐某，并进行了登记备案。另，某房地产开发公司又将商业广场早已卖给
其他人的另外十几套房屋在同一天卖给了第二被告徐某，并进行了登记备案。为此，原告
向法院起诉，请求确认被告某房地产开发公司与被告徐某签订的《商品房买卖合同》无效，原告赵某与被告某房地产开发公司签订的《商品房购买合同》有效。
【分歧】第一种观点认为，本案第二份签订的商品房买卖合同有效，主要是后签订的
合同经过政府不动产登记机构的备案登记，具有准物权的效力。同时，在没有按照物权法
规定开展预告登记的城市，备案登记作为商品房预售阶段的唯一登记，应认定为准物权登记，具有排他性。因此，应当认定经过备案登记的第二份合同有效，驳回原告诉讼请求。
第二种观点认为，备案登记属于行政管理，该登记不具有准物权的效力，应按照缔约
目的，来判断是否存在欺诈，是否有损他人合法权益，之后按公平合理等原则确认合同的
效力。鉴于本案原告先订立合同，支付的价款明显高于第二份合同，并实际占有使用该房屋，故应判决确认原告与房地产公司签订的合同有效，而第二份合同无效。
【评析】笔者同意第二种意见。商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉
的问题，适用法律较为复杂，有的购房者在购房时花去毕生的积蓄，甚至还要贷款，故而
争议较大。
租赁期间乙方可根据需要对房屋进行装潢，装饰，但不得擅自改变或损坏房屋构和附
属设施。如须改变，必须经物业管理人员和甲方同意后，方可进行。否则造成经济损失，
乙方要实际损失进行赔偿。
正确处理该类案件，涉及到对商品房买卖合同备案登记法律性质的正确认定。我国物
权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现
物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之
日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，物权法对不动产买卖设立了预告登记，一经登记就具有了准物权效力。针对该条规定，从全国行政机关执行的情况来看，只
有部分城市取消商品房买卖合同备案登记，直接进行预售登记(即预告登记)，不少城市要
先进行备案登记，再进行预售登记，有的城市甚至没有开展预售登记。备案登记所依据的
是城市房地产管理法，申请的主体是开发商;而物权法没有规定备案登记。根据物权法定
的原则，备案登记不具有准物权的效力，应当认定其为行政管理的范围。故本案应根据合
同法来确认合同的效力。
本案的审理带来一个思考，即在没有办理预告登记的地方如何保护购房者合法权益?
笔者认为，首先，应正确认定备案登记的法律性质;其次，注重审查当事人的缔约目的，
综合当事人是否存在恶意以及占有使用房屋的现状，然后根据公平合理等原则谨慎处理;
最后，各地房屋管理部门应贯彻落实好我国物权法及关于不动产登记的登记管理制度，尽
快开展预告(售)登记，对逾期不登记的予以处罚、警示等，以规范房地产市场的管理，减
少类似纠纷的发生。
二、借贷关系中签订房屋买卖合同并备案登记属于非典型担保
【裁判要旨】在当事人一方主张系房屋买卖关系、另一方主张系借贷关系，且双方证
据均有缺陷的情况下，应结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实
意思，判断法律关系的性质。在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案
登记的行为，足以构成一种非典型担保。
【案情】2020年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订商品房买卖合同，约定杨伟鹏向
嘉美公司购买商铺53间，价款340万元。买受人应于当日交纳全部房款，出卖人应于
2020年8月30日前将商铺验收合格交付使用，并在交付使用后360日内，将办理权属登
记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人不得擅自改变商铺的建筑主体结构、承重结构和用途。签订合同当日，杨伟鹏向嘉美公司支付了340万元，嘉美公司向杨伟鹏
开具了销售不动产统一发票，但发票原件由嘉美公司持有。签订合同第二日，双方对案涉
商铺进行了备案登记，并由房产管理局出具了商品房备案证明。
20xx年4月9日，杨伟鹏以嘉美公司为被告向广西壮族自治区来宾市中级人民法院提起诉讼，请求判令：1.确认商品房买卖合同有效;2.嘉美公司交付案涉商铺，并支付违约
金372300元(计算到2020年9月1日);3.嘉美公司承担本案诉讼费用。
第十五条因本合同或与本合同有关的任何争议，双方应协商解决。协商不成的，□
提交___仲裁委员会仲裁解决□依法由人民法院诉讼解决