商业、酒店、 写字楼、住宅
49万㎡
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
高端时尚百货 商场
华置广场
商业、酒店、 写字楼、住宅 30万㎡
居住、办公、 购物、休闲娱 乐 高端高档精品 商业
城市 中心 区域
主要构成单元
富力天汇MALL、 花园式咖啡厅、 富力·JW万豪 茶楼，6星级的 酒店、爱丁堡 精品酒店，全 公馆、史丹尼 球最高级的品 国际公寓、超 牌 甲级写字楼和 商务中心
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
高端时尚百货 商场
甲级写字楼、 商场五星级酒 店、服务式公 寓Boutique Office
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
高端时尚百货 商场
高品质住宅、 商业和高端写 字楼、300m 成都高空豪华 观景台、保利 院线
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
中高端时尚百 货商场
住宅、写字楼、 LOFT、公寓、 酒店、商业、 艺术馆、总部 基地、培训中 心
重
项目的特质显著，整体规模 较小，约20万左右，通常以 主题商业带动写字楼及住宅
公寓
层级划分
三级
一级
二级
产品特色
凭借丰富的稀缺资源及高端 产品定位吸引区域置业高端 客户群体，发展商品牌优势 同样使其深受市场客户青睐
产品线较全，价格相对不 高，以小博大，价格战的
制造者
规模小，快速灵活，目标客 户明确，挖掘细分市场价值， 在细节创新打造难以复制的 产品以个性化的产品吸引客 户
成都综合体发展特征解 析
成都市综合体发展日臻成熟，目前正处在二三阶段之间，城市正面临全面升 级
第一阶段
第二阶段
第三阶段
阶 ➢多位于市区传统CBD极
段
佳地段； ➢商业占绝对主导地位；
特 ➢城市综合体开发探索阶
征 段，初具雏形，多为失败
案例
新城市广场
➢多以“新区”开发为主； ➢多以商业为核心驱动，兼 顾主力公寓走量、同时写字 楼聚集人气，产品更复合化 ➢商业发展异常成功，但公 寓、写字楼的办公居住功能 较弱
万达广场
➢城市中心，副中心及核心地段全 面发展， ➢规模档次高低出现多样化，高品 质及创新化成为市场主流 ➢基本为区域内标杆，开始国际级 高端配套（酒店等），提升价值 ➢各物业功能均衡发展
新鸿基环球贸易中心
代 表 项 目
成都综合体发展特征解 析 就个体特征来看，成都市各综合体可分为超大规模资源型、主流型和精品型
人南路及天府新城板块——供应巨大，品质高端，受区域成熟度所限价格相对较 平，但未来潜力巨大
产品种类
凯德置地·来 福士广场
商业、酒店、 写字楼、住宅
保利中心
商业、酒店、 写字楼、住宅
花样年·美年 广场
商业、酒店、 写字楼、住宅
规模
23.4万㎡， 40万㎡
100万㎡
商业7.4万㎡
业态 商业定位 主要构成单元
商业、住宅
120万㎡，商 业7.4万㎡
商业、写字楼、 商业、酒店、 商业、住宅
住宅
写字楼、住宅
48万㎡，6万 276亩 ㎡商业
占地276亩， 商业40万㎡
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
商业定位
中高端时尚百 中高端时尚百 中高端时尚百 中高端时尚百
货商场
货商场
货商场
货商场
主要构成单元
室内步行街、 精品餐饮街、 SOHO公寓、 住宅
高档住宅、豪 华写字楼、商 业
星级酒店、甲 级写字楼、主 力大卖场、时 尚休闲街、高 端公寓楼
大卖场、时尚 百货、高端品 质住宅
城 北 区 域
➢在售及潜在项目：约5－8个 ➢在售及未来供应：约300万方
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析
城南区 域
➢在售及潜在项目：约10－15个 ➢在售及未来供应：300－500万方
➢城市新兴区域，正快速成熟，受城市新中 心和城市大动脉双核推动，综合体市场正全 面均衡发展，未来供应巨大，实力开发商扎 堆，项目品质高端但格起步相对较平，潜力 巨大
195米的高档 电梯公寓和超5 星酒店
➢在售及潜在项目：约5－8个 ➢在售及未来供应：170－200万方
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析
东大街板块——西部金融街，基本以写字楼为核心物业，板块人气和商务气氛 正快速成熟中，未来将成为城市高端的商务综合体集群
产品种类 规模 业态 商业定位 主要构成单元
城东 中心 区域
➢在售及潜在项目：约15－20个 ➢在售及未来供应：600－700万方
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析 非典型板块——城西城北鄯散量分布，多为价值洼地，旧城改造区域，为主，多
以商业和国内实力开发商开发为主
金牛万达广场 瑞安城北天地 绿地·世纪城 龙湖北城天街
产品种类 规模 业态
新鸿基环、写字
住宅
楼、住宅
130万㎡，13万㎡
17万㎡
居住、办公、购物、 休闲娱乐
高端时尚百货商场
超五星级酒店、高档 酒店式服务公寓及超 一流甲级写字楼和大 型高档购物广场、国 际化住宅
居住、办公、购物、 休闲娱乐
中高端时尚百货商 场
甲级写字楼、住宅、 酒店式公寓、商场
成都综合体竞争现状解析
目前成都综合体开发正迎来一个井喷爆发的阶段，四大板块竞争格局渐已形成
➢成都已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的成都商业、商务大格局正悄然展 开。
➢相关数据显示，目前成都在建 的大型商业综合体项目数十个， 大多数体量都是10万平方米以上;
➢据不完全统计，2019年成都市 立项综合体50多个，未来供应面 积达1000万方，市场竞争激烈， 城南表现最为突出。 ➢而随着城市规划推进及经济发 展，目前成都市综合体应逐渐形 成四大板块竞争格局：东大街板 块、人南路及天府新城板块、市 中心板块、非典型板块（城西及 城北）
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析 市中心板块——占据核心商圈黄金地段位置，高档集中商业为主。已聚集足够的
人气和商业氛围，走高端路线
产品种类 规模 业态
商业定位
富力·天汇 MALL
商业、酒店、 写字楼、住宅
60万㎡，商业 25万㎡
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
中高端时尚百 货商场
九龙仓·国金 中心
三种类型，而本案属于精品型城市综合体
项目类型
超大规模资源型
主流型
精品型
代表项目
万达广场/金怡源·苹果之城 /新鸿基环球贸易广//美年广 场
世豪广场/保利国际广场/ 华置广场
凯德置地、来福士广场
项目特征
大规模，具有稀缺资源优势， 发展商品牌为市场所认可， 价格标杆，引领市场潮流
依托地段价值的常规综合 体开发，总建面约20万 —40万左右，同质化严