现状分析
•目前扬州商业地产的销售情况都比较好，专业市场如曲江小商品城、 红星美凯龙、金盛国际家居等经营均十分良好，甚至一铺难求。但 综合类商业除文昌阁商圈外其他经营均不理想，主要原因为开发商 在出售产权后，招商、经营工作开展不力，未能迅速进入经营状态， 如宋城名都、望月路步行街等虽然销售较好，但整体运营状况欠佳； •扬州商业地产的销售方式主要有两种：出售产权，不提供包租。出 售产权，提供包租。其包租期内的投资回报率有两种：固定投资回 报率（通常为8%）以及固定投资回报率加超出分成； •扬州商业地产消费者构成，投资者是购买商铺的主力。商业地产吸 引众多投资者的主要原因是其投资回报高。住宅用房的投资回报率 约为6-8%，商铺的投资回报则为8-10%，扬州汶河路、三元路等路段 的商铺投资收益甚至达到15%以上; •商业地产在近几年发展迅猛，大量的商业地产项目的涌现，尤其是 在西区，这也将极大地促进扬州较发达的第三产业的进一步发展.
凯运天地 壹位广场
案名 工地位置 投资商
望月路步行街 望月路
一、扬州商业概况 二、商场商业分析 三、商业街商业分析 四、专业市场分ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 五、社区商业分析
六、招商规划建议
一、扬州商业概况
扬州商圈构成
•扬州有着非常浓厚的商业经营底蕴，进入二十一世纪后，扬州商业 零售业开始发生变革，人们的消费意识及消费观念逐渐在转变，从 单纯的购物型消费发展到购物与休闲、娱乐、饮食相结合的享受型 消费，并且已成为时尚，大型一站式综合型商业逐渐兴起; •文昌阁商圈在扬州商圈中占主体地位，主要为百货、餐饮、娱乐、 金融等，主要代表为金鹰国际购物中心、时代广场、万家福商城、 百盛广场等； •其他的商圈有以广润发和京华城为标志的西部新商圈；以汽车西站、 扬州商城、新世纪大酒店、万都五金机电城为中心的汽车站商圈； 以曲江小商品市场、副食品城、金盛国际家居城为主的东部新商圈； 以五亭龙玩具城、江阳商贸城及沃尔玛购物广场为支撑的北郊新商 圈。
扬州时代广场
扬州首家“一站式”消费购物中心；•经营 范围涵盖百货、餐饮、娱乐休闲、健身等； •文昌阁商圈娱乐、休闲因素极多，体现 “一站式”消费的购物场所不具备明显的 竞争优势，且商品品牌等相对金鹰等较弱， 故其竞争力较差，客户多以学生、中低收 入者为主。
京华城中城
•位置：邗江大道、邗江交通大厦南侧 •概况：沿街商业总面积约1.6万平方米， 另外还有总建筑面积约19万平方米的 LIVING MALL •经营类型：LIVING MALL一楼为精品世界 与女皇，还有星巴克、婚纱摄影等；二 楼为男装、家纺等；三楼为影院、健身、 休闲会所等；四楼为美食；五楼为桑拿、 演艺吧等 •MALL不收取租金，采取销售额扣点的方 式，扣点位21%左右。顾客稀少。3月底 金鹰强势入驻，带动了大量节假日人流 •其沿街商铺的售价达10000元/平方米以 上，没有返租，招租情况一般。
德豪瘦西湖新天地
•位置：扬子江北路与念四桥路交汇 处 •概况：建筑面积约6.8万平方米，包 括地上3层，地下1层。总投资超过4 个亿，该项目于2019年6月正式开业。 •经营类型：餐饮、旅游、购物、娱 乐、休闲等 •售价：一楼均价2.6万元/平方米， 二楼均价1.4万元/平方米，三楼均 价9000元/平方米。 •虽然多数已售出，但整体经营状况 不善，一楼正在经营中的不足2/3， 二、三楼更少，据现场人员反映， 今年将进行重新规划，确定返租形 式等。 租金：一楼55元/月/ m2左右，二楼 35元/月/ m2左右，三楼15元/月/ m2左右（含管理费）
小结
核心区位运营良好 新兴商场艰难存活
三、商业街商业分析
宋城名都
•位置：文昌中路与泰州路交汇处 •概况：总建筑面积约2.6万平方米，商铺 全部模仿宋朝时期建筑； •经营类型：最初定位于古玩字画、传统工 艺品等，但目前多为餐饮、装潢装饰及一 些小型公司等，空置率约20%； •售价：开盘时售价为一楼平均售价约7000 元/m2；二楼平均售价约4000元/m2；三楼 平均售价约2300元/m2，目前，附近文昌路 的店铺售价已在1.5万元/m2 左右； •租金：目前一楼租金仅约15元/月/ m2， 回报率极低。
润扬广场步行街
•位置：位于邗江路东，江阳西路南 •概况：步行街总建筑面积约3万平方米，步 行街旁还有主体式卖场-润扬服饰城，由于 靠近汽车西站，其商业档次很难有所提高， 目前主要以小型旅社、餐饮、娱乐、服装等， 内街仅约1/3店面在经营，沿江阳路段生意 较好，多为餐饮。 •租金：目前内街租金一楼仅15-20元/月/ m2左右，与周边住宅的租金相似，回报率极 低，且很难出租
凯运天地、壹位广场
•位置：凯运天地位于文昌东路106号。 壹位广场位于运河西路与古运河交汇 处 •概况：凯运天地的商铺为华美达酒店 的商业裙房，一二层整体销售，均价 为12500元/平方米，面积均在100-400 平方米之间。壹位广场为综合性商业 中心，主营餐饮、百货、休闲等，08 年下半年开盘，三四层整体销售，均 价在9000元/平方米以上，一二层整体 均价在12000元/平方米左右。 •两个项目均没有返租，由开发商进行 整体商业规划。 商业规划中。
二、商场商业分析
万家福商城
万家福商场
•位置：汶河北路9号 •营业面积：1.8万平方米 •楼层：地上6层，地下一层 •年营业额：约1.8亿元 •经营档次：中高档，以服饰为主 •经营费用：场费用3000元，不收取租 金和水电费，采取销售额扣点方式，扣 点数为24-25%左右 •经营状况：有较高的知名度，经营状 况较好，但布局较乱，空间较小
金鹰国际商城
金鹰国际商城
•位置：汶河南路120号 •营业面积：3.5万平方米 •楼层：地上6层 •年营业额：约2.5亿元 •经营档次：目前扬州最顶级的购物场 所，国际知名精品百货为主 •经营费用：无进场费，扣点与万家福 接近。商铺为金鹰自己所有，不对外 销售； •经营状况：经营状况良好，人流量大， 公认的扬州最好的购物场所。