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产业结构
扬州城市产业结构
第二、第三产业比重不断增加。工业的不断壮大为城市发展奠定了更好的基础，第三产业的持续 发展尤其是旅游业的不断壮大为城市经济注入新的活力。
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政策解读
促使本轮房价快速增长的四大成因
政府的两面性
信贷投放过量
本轮房价上涨的原因
市场供给不足
通胀预期加速
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政策解读
政策的出台是对高房价呼声的回应
在四大因素的影响下，房地产市场在经历 了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控 的核心
思路决定出路
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其实提升综合营销
细节决定成败
> 营销力=执行力面临这样的市场环境，企业要在今年完成既定指标。最为重要 的关口将落在“营销环节”。不是说其他环节不重要，而是营销环节的好与 坏将是最终体现前述环节成绩的风向标。在这个过程中间，需要我们大幅度 的提升每个环节的执行力。特别对于某些操作压力相对较大的个案，更需要

区域定位：扬州城市中心 主体功能：旅游、休闲、市级行政、商业办公等功能 发展程度：发展受到老城保护限制，建设密度和容量严重受限
西部新城-以居住为主体功能
西部新城板块

区域定位：城市副中心 主体功能： 区域功能涵盖居住、商业、行政和公建配套，主体功能以居住为主 发展程度：区域空间受铁路、高速公路影响，区域发展空间受到限制
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报告提纲
Part1、 政策解读 Part2、 宏观环境解读 Part3、 区域解读 Part4、 市场判定 Part5、项目分析 Part6、项目建议 Part7、经济测算
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抑制不合理住房需求
> 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米 以上的家庭，贷款付款比例不得低于30%；二是 “二套房”贷款首付款比例不得低于50%，贷款 利率不得低于基准利率的1.1倍；三是继续“累 进”。
增加有效供应
> 增加土地总供应，实行差别化的土地政策，避免
保障性住房大幅加码
> 年的“两会”工作报告，提出今年保障性住房 建设的规模是200万套，棚户区改造是130万套， “新国四条”则提出要在2010年完成建设保障 性住房300万套、改造各类棚户区280万套的计
政府的杀手锏：“4.15新 政”、“4.17新政”出台
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政策解读
“4.15新政”出台 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上 涨的政策措施。4月15日下午5时许，国务院公布了会议确定的四项政策措施，被业内 称为房地产“新国四条”。
城北老城区
产业园区板块


区域定位：工业产业园 主体功能：以制造业为主体功能的产业园区 涵盖开发区、邗江产业园、广陵产业园和沿江开发区 发展程度：工业发展导向明确，区域园区发展接近饱和
老城区与新区过渡板块


城 西 新 城 区
中 心 老 城 区
城南工业园
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将相应的工序“紧前”，以提升运作的空间。
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政策解读
小结
态度
•政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大
手段
•史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期
情绪
•市场情绪急转直下，需要长时间消化
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政策解读
操作建议
> 面对目前的局势，首先要做的不应该是盲目悲观或心存侥幸。而应切实的对
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审时度势
自身所面临的情况（人、财、物、市）进行客观的综合分析。每个不同的企 业，其模式，运作都是无可复制的，可以借鉴别人的。但必须建立在对自有
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宏观环境解读
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城市地位
扬州城市地位
现代商贸流通业发展直接反映一个 城市、一个区域经济社会发展的状 态和社会繁荣程度。 扬州商贸业的“十一五”发展规划， 确定了“把扬州建设成为辐射苏中、 苏北以及毗邻省市的区域性商贸流 通中心城市”的战略定位，这是基 于魅力扬州的城市品牌，已经成为 扬州大力发展商贸流通业的强大支 撑。
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城市规划
扬州城市规划目标
城市化发展目标 按照“一体两翼，西进南下东联”的城市发展方向，进一步扩大经济开发区，跳跃 开发港口分区和瓜洲分区，完善西部分区，适度发展河东分区和东北分区 产业发展目标 根据扬州在长江三角洲中的区位条件，加大招商引资力度，吸引各类资本，大力发 展第二产业，使第二产业成为经济增长的主角。
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社会投资
扬州社会投资
固定资产投资额不断增加，且在GDP中 所占比重加大，投资驱动城市经济增长的 特征明显
房地产投资额持续增加，但在总投资额中 占比有下降趋势，其他经济产业逐步壮大
从本次“国十条”实行的力度来看，其重点落在了“抑制投机”和“加强监管”上。当然，这 两大项也是过往调控的重点，此次调控的区别在于，对于打击投机和加强监管的力度上，是过 往政策所不能比的——由此可见，政府对于本次调控的决心和力度。
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统一思想，提高认识 实行更为严格的差别 化住房信贷政策 发挥税收政策对住房 消费和房地产收益的 调节作用
增加居住用地有效供 应 调整住房供应结构
确保完成2010年建 设保障性住房300万 套、各类棚户区改 造住房280万套的工 作任务
建立考核问责机制 加强对房地产开发 企业购地和融资的 监管 加大交易秩序监管 力度 完善房地产市场信 息披露制度
眼光决定口袋
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精研产品
重要出路。
> 本论调控的重点在于打压投机需求、增加供给。那么，可预见的形势是供应 种类将会偏向“刚性需求”类产品。那么，在众多竞争层面中，如何拔得头 筹？如何创造出“属于我的唯一标签”。这是未来市场竞争中胜出的根本。 同时，打压投机需求，不代表不存在投资需求。在政策环境基础上，是否能 够对于相应的投资类产品进行有效的提升呢？
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政策解读
新政对房地产市场的影响
1、新政策出台，上门量明显减少；对于放盘的业主，情绪影响较大， 前期市场行情持续走高，部分嗅觉敏感的投资客已经出现大量抛盘的 情况，而政策出台之后，业主更是纷纷打电话要求代理商尽快出货； 2、短期之内，客户对二手房市场更多的将会呈现观望态度。首次臵 业的客户将以等待为主，关注市场价格走势；而改善性住房或其他购 买第二套房客户的需求将会受到抑制；对于投资客而言，虽然首付比 例的提升以及利率的调整对资金影响不大，但由于市场趋势不明朗， 短期之内不会入市； 3、新政出台后，房源呈现突增势头,担心市场重新陷入观望,已有不少 二手房业主主动调低了挂牌价格,因购入不满5年、打算将税费转嫁给 下家的到手价纷纷改为成交价。
加强市场监管
> 严格依法查处土地闲臵及炒地行为，对存在捂 盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，在 土地获得、开发融资、报批等环节严格限制； 清理已发放预售许可证的商品住房项目，对恶 性经营行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的
划。
依法严肃追究相关责任。规范发展租赁市场。
完善房地产市场信息披露制度。
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高度决定深度
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精研客群
情况深挖的基础上。
> 他们到底要什么？事实上，大多数市场参与者不能100%的回答这个问题。而 究其原因，无非是“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。那么，为什么不 暂时脱离一下这座山，“坐上热气球去俯瞰他呢”？特别是在面临这样的大 市环境下，对于客群需求、购买行为的深入了解，全面掌握。是走出困境的
国四条的出台，让市 场开始对于今年的房 地产市场到底如何走 向产生众多猜测，这 时，市场还是存在一 定的对于这些政策到 底如何执行，执行到 什么力度的侥幸……
人为的制造土地稀缺的恐慌。根据4月15日国土 资源部的全国住房供地计划，其中中小套型商品 房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际 住房用地总量。
传导
•调控组合拳向下传导效应还需要时间彻底释放
作为开发企业面临如此市场,我们更需要保持冷静的态度和理性的思路.强化项目整 体营销策略与准确的执行力度.获取市场的认可. 版权所有，资料由：/ 整理编辑，转载请注明 Code of this report | 11
2010年3月，70个大中城市新建 商品住宅销售价格同比均上涨， 其中涨幅最大的5个城市是：海口 64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、 金华20.9%、广州20.3%
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2010年3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，达 到近年来新高
古今转变
扬州是历史文化名城，同时也是全国宜居城市，且旅游业发展迅猛，使得扬州为越 来越多的人所关注和认可，愿意在此定居。 版权所有，资料由：/ 整理编辑，转载请注明 Code of this report | 14