物联网
龙兴
打通铜锣山 10分钟到机场
航天、汽车
界石
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三个“组团”撑起一座新城
数码、电子等
•中央公园 中央公园板块房地产调研报告
•空港新城概述
•中央公 园片区
•区域概况 •重庆空港新城规控范围约46平方公 里，城南面以机场高速公路为界，西 以悦来新城为界，北向鹿山村拓展。
•最新的规划为：将沿鹿山组团和重 庆绕城路方向15平方公里土地纳入 空港新城控规范围。将重庆空港新 城与重庆悦来新城进行规划整合。
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中央公园板块房地产调研报告
•空港新城——规划
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•空港新城辅助区
•拓展区
•重庆五大基地航空公司全部入驻空港新城。 •重庆会议展览馆，建成规模达60万平方米的全国第5大会展场 馆。 •建设总部基地，形成空港新城发达的商务区。中央公园板块房地产调研报告
•中央公园片区所在区域房地产市场概述
•￪•关于开展房地产市场秩序专项整治的通知
•￪•9.29新政
•调 控目
标 •一房一价
•￬•限购限贷
•收紧政策 •刺激政策
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中央公园板块房地产调研报告
•重庆整体市场分析-政策趋势
•中央经济工作会议传递信息： •经济“稳”字当头，明年房地产政策面有望趋向缓和。
•目的 •手段
•第一步 •松闸
•存储率下调
•第二步 •保刚需 •首贷利率回归
•第三步 •释放改善 •限购适当放宽
•阶段
•构建底部
•夯实底部
•市场温和反转
•本轮调控已实现十年来首次实质价格下跌，预计市场未来政策调整会分三步走，使得 市场反转将更多的表现为温和性。另外，本轮调控已促使企业定价的相对理性及投资者 的警惕性。
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中央公园板块房地产调研报告
•重庆整体市场分析-供求价 •近一年整体市场供过于求趋势明显，供需双方力量发生转变，进入买方市场。
•房产 税出 台
•金九 银十 惨淡 收场
•数据来源：重庆网上房地产
•2011年1月底受到房产税出台与传统淡季影响，成交量跌倒谷底，加之银行限贷，至此市场开始出现持续低
•渝北区（高新技术产业） •江北区（创意产业）
•南岸区（生态环境产业） •大渡口区（传统工业）
•城市扩张以新兴产业布局带动区域发 展
•两江新区规划及重庆二环聚居区规划 首先明确城市功能和产业布局
•交 通
•历史沉淀的基础配 套、交通条件
•交通作为重要的发展条件 •北部新区（金系列城市干道）
•（轻轨1、2、3号线）
•￪•重庆房产 税细则出台 •￪•1.27新政
•￫•持续提 准加息
•￪•4.15新政 •￪•国十条
•￪•国务院关于促进节 约集体用地的通知
•￬•国办关于刺进房地 产市场健康发展的若 干意见
•￬•公积金利率下调
•￪•9.27新政 •￪•公积金利率上调
•￬•10.22新政
•￪•资本金 比例下调
•￬•重庆政府 出手救市
•茶园
•龙兴 •蔡家、悦来
•大学城 •华岩 •鹿角
中央公园板块房地产调研报告
•重庆整体市场分析-供求价
•近几年商品房市场供求价随着经济情况出现波动，但总体上呈现逐步上涨的态势。
•成交量 •↓ 31%
• 近几年重庆房地产市场飞速发展，市场供应量持续保持较高位运行，成交量在2008年出现明显下降， 主要受经济危机影响，09年开始市场迅速反弹，成交再次回暖； • 2011是调控年，市场供应量较去年基本持平，而成交量则较2010年下滑3成。市场调控声音此起彼伏， 尽管目前市场均价已经出现实质性回落，但从年度趋势来看，全年均价仍保持了小幅的上涨。
• 市场趋势：
➢ 重庆房地产市场政策细则以稳定市场为主，主要手段为房产税和限贷政策。 ➢ 随着市场政策及价格趋于缓和，市场供求将逐渐平稳增长，巨大市场需求来自于城镇化推进。
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中央公园板块房地产调研报告
•Part 2 •中央公园片区宏观概况
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中央公园板块房地产调研报告
•悦来会展中心、中央公园、机场及周边关系
•交通作为重要的发展条件 •二环
•南岸区、渝北区（轻轨4、5、6、 9号线）
•房
地
•房地产在城市成熟 区域首先发展
产
•组 团
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•解放碑组团 •沙坪坝组团 •杨家坪组团
•在产业和交通共同发展的 条件下，房地产随之兴起
•在产业和交通进一步发展的条件 下，房地产进一步扩张
•新牌坊组团 •鸳鸯组团 •空港-回兴组团 •南坪组团
中央公园板块房地产调研报告•重庆整体源自场分析-小结• 整体供求：
➢ 近几年随着市场的快速发展，重庆房地产市场供应量一直保持高位，在2010年达到峰值。 ➢ 除在2008年及2011年市场调整的大背景下，成交量有较大回落外，其余各年均保持较高成交量。 ➢ 市场整体价格方面，随着市场政策和经济状况有所变化，总体量价均呈现逐步上涨的趋势。
铜锣山与明月山之间的 区域，包含茶园— 鹿角 组团、鱼嘴组团、五宝、 一品、南彭和惠民功能 区
城市副中心，承接老城区 转移的工业，重点发展轻 工业
南部 片区
包含南坪组团、李家 沱——— 鱼洞组团、黄 桷垭——— 南山功能区、 南泉功能区
着重保护好城市景观和生 态环境，体现山、水、绿 城市特色，提升人居环境 质量
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中央公园板块房地产调研报告
•重庆整体市场分析-发展阶段
•城市起步期 •1997以前
•城市发展期 •1997-2011年
•城市扩张期 •2012年……
•产业发展
•产 •业
•渝中解放碑（传统商贸） •沙坪坝（教育、传统重工业）
•九龙坡（传统重工业）
•城市发展首先布局产业 •北部新区（高新技术产业）
十大新城 空港
远景规划 像解放碑成百亿级商圈
悦来
会展业发展造就悦来新城
产业特点 汽摩、物流等
会展
蔡家 西永 两福
打造千亿级光电工业园区
光电等
将建成我市高新产业高地
IT等
双福建7所院校提升城市功能 云计算、物流等
西彭 铝产业园升级为“千亿级”
铝加工
鱼嘴 依托果园港 建内陆最大港城
物流
茶园 10年建成100万人口生态新城
•重庆整体市场分析-供求价 •近八周商品房市场供应回落至低位，市场以价换量，成交量约有上升。
•万平方 米
•近八周重庆主城区商品房供求价走势图
•元/平方 米
•数据来源：重庆网上房地 产
•近八周重庆市商品房市场供应大幅下滑，持续低位运行，开发商的营销重心是去化存量房源，而不会盲 目加推新盘。成交方面，春节后三周成交量持续上涨，得益于银行首套房贷利率逐步恢复执行基准利率， 各刚性需求开始逐步回归市场。价格方面，开发商少量降价试探市场，成交量约有上升。
•万平方 米
•近一年渝北区商品房供求价走势图
•元/平方 米
• 渝北区房地产市场极具代表性，是重庆房地产最具风向标的区域。从供应来看，2011
中央公园板块房地产调 研报告
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2020/11/7
中央公园板块房地产调研报告
目录
•重庆整体房地产市场情况 •中央公园片区宏观概况 •中央公园板块房地产市场分析
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中央公园板块房地产调研报告
调研总结
• 一、重庆房地产市场总体量价均呈现逐步上涨的趋势。 • 二、三北一南区域占据市场主要份额，北区仍然是市场供求的主力区
•目标地块位置：中央公园附近
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中央公园板块房地产调研报告
•空港片区规划分析
•中央公 园
•辅助区
•空港片区以江北国际机场为中心，由“核心区”和“辅助区”两部分组成。
•核心区：占地约31平方公里，分为机场基本运营保障区和机场配套服务区；
•辅助区：占地约15平方公里，由渝北区两路建成区以及建成区向西扩展的拓展区组成。
中央公园板块房地产调研报告
•区位概述
•重庆主城区共分成五大片区，各片区在功能定位上有所差异，整体来看，西部和北部为产业发展 ，南部和东部则以居住配套为主。中央公园片区位于重庆北部，位于渝北区、两江新区范围内。
区 域
范围
中部 片区
位于中梁山以东、铜锣 山以西，长江和嘉陵江 环抱的区域
定位
金融、商贸、现代物流以 及都市区旅游为主的第三 产业
• 区域份额：
➢ 三北一南区域占据市场主要份额，北区仍然是市场供求的主力区域。 ➢ 随着大学城和九龙坡高新区的发展，沙坪坝和九龙坡作为传统居住区，其市场份额紧随三北一南。
• 产品结构：
➢ 由于别墅物业的稀缺性，别墅供应份额最小，2011年受政策影响，别墅成交转淡。 ➢ 高层住宅仍为市场主力，洋房、小高层等改善型物业市场份额增多。
•中央公 园
北部 片区
位于嘉陵江以北，中梁 山和铜锣山之间的区域， 包含观音桥
承接老城区人口疏散和服 务功能聚集以高新技术、 汽车等为主导的产业。
西部 片区
位于缙云山与中梁山之 间，包含西永组团、北 碚组团、西彭组团、走 马功能区
城市副中心，老城区转移 的工业重点发展电子信息 行业、教育行业。
东部 片区
•北部片 区
•西
部 区 域
•中 部 片
区
•南部片 区
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•重庆市城市未来发展的方向是向北、向东、向西，北面是主要发展方向。
中央公园板块房地产调研报告
•空港新城、悦来新城——十大新城之一
•中央公园片区所在的空港新城、悦来区域将是重点打造的10大新城之一。