某县城住宅小区房地产开发项目申请报告目录第一章申报单位及项目概况 (1)第二章项目建设背景及必要性 (5)第三章市场分析及项目定位 (10)第四章项目建设地址与条件 (19)第五章项目建设方案 (22)第六章环境保护 (29)第七章消防与节能 (34)第八章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 (37)第九章项目建设实施进度 (41)第十章工程招标 (43)第十一章投资估算与资金筹措 (47)第十二章经济效益分析 (51)第十三章风险性分析 (55)第十四章结论 (57)第一章申报单位及项目概况一、项目概况1、项目名称：居住小区二期工程建设项目2、项目承办单位：法定代表人：企业地址：夏津县注册资本：5000 万元企业类型：有限公司经营范围：房地产开发3、建设性质：棚户区改造工程4、项目建设地址：山东省夏津县中山街东侧，河津街南侧5、项目建设内容及规模：本项目占地9.21 亩，建设楼房三栋及地下储藏室，其中，28 层2#楼总建筑面积14277.7 平方米（其中地上建筑面积13331.78 平方米，地下建筑面积945.92 平方米），28 层3# 楼总建筑面积14339.55 平方米（其中地上建筑面积13393.63 平方米，地下建筑面积945.92 平方米），22 层5#楼总建筑面积13610.29 平方米（其中地上建筑面积12457.41 平方米，地下建筑面积1152.88 平方米），地上总建筑面积39182.82 平方米；地下储藏室3044.72 平方米。

本项目总建筑面积42227.54 平方米。

6、项目实施进度：该项目开发建设总周期预计 2 年，即2011年8月至2013年12月。

7、项目总投资及资金来源：该项目总投资8750.92万元。

资金来源：全部为企业自筹资金。

&主要技术经济指标：主要技术经济指标表二、承办企业基本情况夏津某房地产开发有限公司成立于2011年，注册资本金5000万元，公司现有员工11人，其中高级职称人员2人，中级职称人员6人，大中专以上人员及专业技术人员占90%以上,公司下设办公室、财务部、工程部及计划部。

公司自成立以来，秉承“诚信为本、高起点、高规划、铸造精品”的开发建设理念，公司将以优秀的楼盘品质、诚实守信的原则和积极、热情、快捷、人性化的服务，严格按照县委、县政府“碧水绕城”的大规划，力争将开发建设的居住小区打造成夏津县城区内环境优美、适宜人居的高端住宅。

三、项目区概况夏津县地处山东省西部平原、鲁冀两省交界处，至今已有2200多年的历史。

青银高速、308国道、315省道和德商公路穿境而过，京九和京沪铁路距县城仅有20公里和30公里，交通区位优势明显。

植棉历史悠久，是全国优质棉生产和出口基地，常年植棉65万亩，总产120万担，稳居全国棉花生产县十强，素有“银夏津”之美誉，被评为国家级优质棉标准化生产基地。

林果业发达，拥有长江以北最大的黄河故道生态森林公园，素有“小杂果之乡” 的美誉。

近年来，大力实施“工业强县”战略，全县形成了棉纺织、面粉加工、植物油加工、造纸、工艺品等特色产业，被评为山东省十大产业集群和山东省县域经济十大高效农业聚集园区之一，被国家食品工业协会评为全国食品工业强县。

四、编制依据1 、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2 、原国家计委颁布的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；3 、《德州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；4 、《德州市城市总体规划》（2005 —2020）；5 、《夏津县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；6 、现行有关技术规范、技术标准；7、承办单位提供的有关基础资料。

第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点，也是一个产业关联度很高、带动性很强、对就业人口需求刺激很大的行业。

繁荣的房地产市场会给金融、贸易、工业及上下游产业、以及由此衍生的相关行业带来空前的发展机遇。

房地产业在国民经济发展中具有重要的不可估量的作用：一是房地产开发投资的增长对国民经济发展的作用越来越明显。

房地产业是国民财富的主要构成部分，是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。

房地产业一般会先于国民经济发展而发展，并带动关联产业群的快速发展。

因此，房地产业的发展会促进或拉动国民经济的增长。

二是房地产业带动了相关行业的发展。

房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产业直接或间接影响着60多个行业。

三是房地产对GDP勺贡献大。

以1998年至2007年数据为例，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由 6.32%增加到11.56%，年均9.15%。

四是房地产对居民居住条件改善勺贡献大。

随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展，居民的居住条件有了较快提高，城镇居民人均居住面积目前已从1985 年的5.60 平方米增加到28.89 平方米。

五是房地产业能够为城市积累资金，改善城市的投资环境。

六是发展房地产业可以吸引外资、促进对外开放。

中国巨大的房地产市场、不断改善的投资环境和较为丰厚的投资回报，使房地产业成为外商竞相投资的重要领域。

目前，中国的房地产企业中，外商投资企业数量逐年增多，利用外资金额逐年加大。

“十二五”期间，夏津县将打造华芳、泉林、奥德新能源、飞天、发达、天赐六大企业航母，争取实现华芳销售收入过50亿元，其他5家企业销售收入过30亿元。

把棉纺织、油品、食品加工、新能源、生态旅游五大产业培植成销售收入过百亿元的产业。

加快润华集团汽贸城等项目建设，升级改造并争创4个省级农村专业、综合市场，聚集商气、辐射邻边。

依托黄河故道森林公园，增强文化内涵，延伸产业链条，办好椹果文化采摘节，积极争创中国旅游强县、国家5A级景区、省级地质公园。

统筹城乡发展，旧城做新，新城做靓，小城镇作美。

打造碧水绕城精品水绿带，构建纵横交错、四通八达、支撑县城未来30年发展的框架。

完成集中供水、供暖、供天然气工程，实现县城全覆盖。

2011年，夏津县确立了“站在新平台，谋求新跨越”的工作目标，把“十二五”开局之年作为大干之年、突破之年、跨越之年，突出工业、城建、三农、服务业、民生五大工作重点，尤其突出了城市建设这一重点，将在完善城市功能上谋求新突破。

近几年，夏津县房地产市场发展速度明显加快，房屋施工面积、竣工面积以及销售面积都有较大幅度增长。

房屋施工面积、新开工面积、竣工面积和销售面积分别以每年30%以上的速度增长。

据有关部门统计数据，房屋空置率在10%以下，总体来看，近几年夏津县房地产市场呈现出健康、良性的发展态势。

在这样的大好形势下，夏津某房地产开发有限公司以市场需求为出发点，以加快夏津县城市化进程为目标，根据夏津县整体规划，特开发夏津县居住小区工程建设项目。

公司将依靠多年来正规专业的房地产开发管理经验，结合该地块的区位优势、人文环境，对该地块进行设计开发，并将这些经验并贯穿于设计、建设、物业服务的全过程，致力于构筑放心、安心、省心的环保住宅小区项目，为夏津人民营造高质量、高水平的居住环境，同时也为夏津房地产业的发展做出应有的贡献。

二、项目建设的必要性1 、项目建设符合国民经济发展要求当前，我国国民经济运行正处于一个加快发展时期，为了促进国民经济平稳较快发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济的支柱产业之一。

根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动约 1.5 —2个百分点。

夏津房地产占GDP勺比重还将快速上升，对GDP勺贡献率还将逐步增大。

正因为房地产投资勺带动作用较大，国家为推动我国国民经济的又好又快发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。

因此，该项目的建设是国民经济发展的需要，也为德州市房地产业的发展起到很好的带动作用，同时也为优化夏津县居住环境，开展市场化招商，发挥环境招商的作用，加快夏津县城市建设发挥积极作用。

2 、增加就业岗位，解决劳动就业的需求由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。

而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此，国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GD每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%,大约可以拉动GDP 增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。

因此，增加住宅建设投资将对增加社会就业机会起着不可忽视的作用。

而该项目作为夏津县商品住宅之一，将为夏津增加当地社会就业岗位做出一定的贡献。

3 、扩大社会效益，带动地方经济“十二五”期间，夏津县将大力发展第三产业，加快城市开发建设，同时政府也肩负着创造舒适、优美的人居环境，改善投资环境和生活质量的重要职能。

该项目的建设，是夏津县加快城市开发建设，建设精品住宅的重要举措，也是夏津房地产业发展的里程碑。

同时，夏津县房地产业的发展，将进一步促进新城区人口增长，从而带动教育、医疗、商业、饮食业等行业的发展。

对于优化居住环境，拓宽招商思路，积极开展市场化招商，充分发挥环境招商的作用，加快城市开发建设具有重要意义。

4 、打造精品工程，为公司培植新的利税增长点该项目坚持高起点规划、高标准施工，科学划分功能分区，按照居住、商业功能定位，打造生态、人文、宜居型城市居住空间。

该项目的建设，公司可以通过资金、技术、资源、人才的优势，尽快获得项目带来的经济效益，同时，也为公司培植新的利润增长点，为公司的后续发展奠定坚实的基础。

综上所述，该项目符合国家产业政策，符合夏津县城市总体规划建设发展目标，具有可观的经济效益和良好的社会效益，其建设能够满足消费者需要，适应房地产市场的需求。

第三章市场分析及项目定位一、夏津城市背景历史悠久：夏津为千年古县，历史文化底蕴深厚，民风淳朴。

因春秋时期为赵、齐、晋会盟之要津，故称夏津。

至今已有2200 多年的历史。

区位交通：夏津县地处山东省西部边缘，为德州市辖县。

东南与高唐县相邻，西与河北省清河县以运河为界而相望，北与武城、平原县相接。

交通区位优势明显。

境域人口：夏津全县东西长39公里，南北宽32公里，辖10镇2 乡2个街道办事处1个经济开发区，总面积871.9 平方公里，总人口50万。

气候特点：夏津县属湿暖带半湿润大陆气候，四季变化及冷热、干湿明显。

经济特点：夏津县土地肥沃，物产丰富，盛产棉花、杂果、地瓜、蔬菜等作物。

棉花是夏津的的特色作物，植棉历史悠久，素有“银夏津”之美誉，是全国优质棉生产基地县和棉花出口基础县。