关于珠海当前的房地产市场的调查与分析目录一、前言（一）调查的目的、意义（二）调查的范围、对象（三）调查的类型与方法（四）调查的地点、时间（五）调查的主要内容二、主体(一)国内社会经济环境分析：1、国家的法律、法规、政策等分析2、广东省与珠海市的本地政策情况与分析（二）当前珠海市房地产市场的基本情况与分析：1、供应情况与分析2、需求情况与分析3、购买行为分析4、二手楼市场情况分析（三）珠海房地产市场的特点与存在的问题1、基本特征2、存在问题（四）珠海房地产市场发展的趋势三、结语（对以上内容进行概述或感想）前言房地产业是一个资源密集型的行业，过去企业将过多精力放在了对土地资源的获取上。

而近两年越来越多企业开始关注到融资这个领域，一方面是房地产市场在整个市场所占的地位，另一方面则是房地产的政策调控。

从2010年开始。

我国房地产行业就进入了政治频发年。

对购房者而言，限购、房产税、加息、等不仅打压了其投机需求，而且加强了观望情绪，购房计划开始推迟。

造成的后果就是开发商的销售回款严重放稳，现金流深度不足。

对开发商而言。

除了销售回款受阻之外，其他传统融资渠道，如银行贷款、上市融资也遭到了进一步打压，这样对房地产开发商也是一个打击，所以楼房必须得降价，这是最好的解决方法。

如今楼价已经有所降价了，但是降的幅度并不大，但是值得高兴的是现在楼价已经没有像之前那样疯狂的升价了。

通过对房地产的调查可以使我们更加深入的了解房地产的最新消息，还可以提出一些更好的建议，让他们进一步的改进。

（一）调查目的：通过客观深入房地产市场调查和科学统计分析，让我们充分了解珠海市房地产市场价格趋势和供需空间的情况。

然而确定了房地产的目标客户群。

之后对房地产的现有规划提出一些实际的建议，更加准确的定位和发挥地块环境特质和经济指标。

从而为项目的效益规划出一个更完美的结论。

（二）调查的范围、对象：范围：这次调查的范围主要珠海地区的房地产市场，主要区域：珠海市香洲地区、珠海西部金湾区、斗门区房地产项目及销售情况价格方面进行调查。

对象：珠海的房地产龙头企业：华发股份、万科集团、时代地产、仁恒置地等地产企业，其次结合二手的物业公司的情况分析二手房市场。

（三）调查方法访谈法：对销售人员进行沟通，最好以聊天的方式，到各个项目的销售中心收集需要的资料。

有些可以在网上查找。

（四）调查的地点、时间：只要调查时间：5月-6月地点：主要调查香洲区、金湾区、斗门区等三个区。

（五）调查的主要内容：1、对珠海市宏观环境的调查；2、项目自身情况调查；3、需求市场调查；4、竞争市场调查。

二、主体(一) 国内社会经济环境分析1、国家的法律、法规、政策等分析一、认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任(一)进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。

各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取措施，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。

（二）我国经济社会发展的物质技术基础将更为雄厚劳动力资源丰富，劳动者素质不断提高。

我国是劳动力资源丰富的国家。

2009年末，我国15—64岁的劳动适龄人口达到9.75亿人，占全部人口的比重为73%。

劳动适龄人口基数大、占比高，决定了未来一定时期我国劳动力总量将继续增加，劳动力资源数量优势仍将保持。

同时，随着教育事业的发展，劳动者素质将得到明显提高。

2009年，我国就业人员中受教育程度为初中以上的比重达68.9%，比2006年提高5.6个百分点。

基础设施不断完善，基础产业生产能力和水平大幅提高。

“十一五”时期是我国基础设施和基础产业大发展的时期。

2006—2009年，我国能源生产总量由23.2亿吨标准煤增加到27.5亿吨标准煤；铁路营业里程由7.7万公里增加到8.6万公里；公路里程由345.7万公里增加到386.1万公里。

信息通信和邮政基础网络、环境管理和保护、城市公共设施等也得到进一步加强。

这有效缓解了我国经济增长的瓶颈制约，为“十二五”时期平稳较快发展创造了有利条件。

（三）制度环境不断完善和社会大局稳定为经济社会发展提供新的动力和保障社会主义市场经济体制将不断完善。

“十二五”时期将是社会主义市场经济体制不断完善的重要时期。

农村综合改革将进一步深化。

财税体制改革将向深层次迈进，转移支付制度和公共财政体系将会趋于完善。

金融体制改革力度会加大，国有商业银行股份制改革可望基本完成。

政府职能将加快转变，国有资产管理体制和制度进一步完善，垄断行业改革继续推进。

收入分配制度改革力度会不断加大。

社会保障体系建设将进一步深化。

基本养老保险省级统筹基本实现，企业退休人员基本养老金、失业保险金、工伤保险金标准继续提高，城乡低保、农村五保等保障水平进一步提高。

新型农村养老保险制度基本建成。

城镇居民基本医疗保险制度全面实施，新型农村合作医疗实现全覆盖。

城乡最低生活保障制度全面建立，低保标准和补助水平的动态调整机制逐步形成，城乡医疗救助制度不断完善。

二、严格住房用地供应管理增加住房用地有效供应。

全面落实本市2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。

商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。

总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。

三、合理引导住房需求加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。

住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。

对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。

对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。

四、建立健全约谈问责机制各区县政府要按照本通知要求，认真落实房地产市场调控各项政策措施，确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务。

优先保证保障性住房供地，加快建设进度，按期完成开工和竣工任务，并确保工程质量和安全。

加快配租配售工作进度，严格房源分配使用管理，全面落实保障性住房全过程“阳光工程”。

保证普通商品住房供应，加强房地产市场监管，完善个人住房信息系统。

发展改革、国土、规划、住房城乡建设、财政、税务、公安、民政、统计、人力社保、监察等部门要密切配合，健全机制，确保各项政策措施落实到位。

国土部门要确保住房用地供应，并严格依法查处闲置用地，盘活存量土地资源，杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。

住房城乡建设部门要进一步加强统筹协调，不断完善政策，抓好保障性住房建设管理工作；加强房地产市场监测分析，完善监管长效机制，巩固房地产市场秩序整治成果；完善个人住房信息系统，为落实房地产调控政策提供基础数据。

税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作。

财政、税务、住房城乡建设等部门要相互配合，积极开展应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作，坚决堵塞税收漏洞。

统计部门要按照《住宅销售价格统计调查方案》，进一步做好房价分类统计和发布工作。

五、“十二五”时期我国经济社会发展面临的挑战和困难农业基础薄弱，粮食安全面临挑战。

我国人多地少，人均耕地面积不到世界平均水平的40%，耕地保护与工业化、城镇化快速发展的矛盾日益突出。

农田基础设施差，部分农田水利工程老化失修严重，全国434个大型灌区骨干工程完好率不足50%。

农业科技不发达，中低产田比重大。

未来随着人口的不断增加和生活水平的提高，饲料和工业用粮将明显增加，粮食需求将继续呈刚性增长，产需缺口将继续加大，而国际市场调剂余缺的空间相当有限，我国粮食安全形势不容乐观。

经济结构性失衡，产业结构不合理。

我国长期积累的经济结构性矛盾突出。

一是内需与外需、投资与消费失衡。

近年来，我国经济对外依存度不断上升，经济增长对国际市场依赖程度较高。

同时，经济增长对投资依赖过大。

2006—2009年，投资对经济增长的贡献率在40%以上。

二是城乡、区域发展不平衡。

2009年，我国城镇与农村居民收入之比为3.33∶1，东部地区与中西部地区人均国内生产总值之比为2.2∶1。

三是产业结构不合理。

2009年，我国服务业占国内生产总值的比重为43.4%，而中等收入国家、高收入国家服务业比重分别超过50%和70%。

同时，我国大量制造业企业主要从事低端劳动密集型加工制造，制造业整体素质不高六、促进经济社会稳定协调发展的着力点面对困难和挑战，我们必须坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，增强机遇意识和忧患意识，充分利用各种有利条件，加快解决突出的矛盾和问题，促进经济社会稳定协调发展。

必须加快转变经济发展方式。

“十二五”时期面临的形势是，支撑过去经济发展的条件正在发生变化，原有的比较优势不断减少，主要依靠低成本要素投入的发展方式难以为继，提高科技对经济增长贡献率的要求迫切，同时有利于自主创新的条件正在形成，因此必须加快转变经济发展方式。

为此，要切实加快经济结构战略性调整，加大国民收入分配调整力度，增强居民特别是低收入群众消费能力，增强消费对经济增长的拉动作用；推动产业优化升级，推进工业化与信息化融合，着力发展现代服务业；积极推进节能减排，提高资源利用效率，努力建设资源节约型、环境友好型社会；积极发展战略性新兴产业，加大财政投入，培育新的经济增长点，推动发展向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。

必须进一步深化体制机制改革。

要下决心加快推进关系经济社会发展全局的重大体制改革，消除影响经济发展方式转变的体制机制障碍。

加快行政管理体制改革，建设服务型政府；加快建立反映市场供求关系、资源稀缺程度和环境损害成本的资源价格形成机制；加快财税体制和金融体制改革，完善财政转移支付制度，增强金融对经济的服务功能；推进国有经济战略性调整，推进垄断性行业体制改革，放宽市场准入，鼓励市场竞争。

必须提高自主创新能力。

坚持走中国特色自主创新道路，为经济发展方式转变创造条件。

加大自主创新投入，着力突破制约经济社会发展的关键技术和核心技术。

深化科技体制改革，促进科技资源优化配置、开放共享和高效利用，推动以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系建设。

进一步营造鼓励创新的环境，激发广大科技工作者和全社会的创新活力。

必须把发展民生事业作为重点。

更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推动建设和谐社会。

优化教育结构，促进义务教育均衡发展。

继续实施积极的就业政策，努力扩大就业。