济南房地产现状及发展管理学院电子商务0502作者：张冰，杨春胜，张源，余九九2007-1-2报告总体不错，但以下方面注意：1. 格式：全文用宋体，正文5号宋体字,一级标题小四号字加粗，标题顺序一、(一)、1、（1）①，（注意在每一部分少用第一、第二）一、济南房地产发展现状房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。
“十五”期间（2001～2005），济南市房地产业发展迅速，已经成长为国民经济的支柱产业之一，同时也暴露出了一些矛盾和问题，目前主要表现为五大矛盾：①城市开发用地与保护耕地的矛盾；②开发用地供不应求与土地资产闲置浪费的矛盾；③政府土地出让“招、拍、挂”引发的高价供地与稳定房价的矛盾；④未来预期引发炒房及投资置业者增多与低收入居民改善住房难的矛盾；⑤产业迅速扩张与市场秩序不规范的矛盾。
经过近几年的快速发展，房地产业已经成为我国重要的支柱产业，随着时间的推移，在这个产业经济体中，房价成为一个万众瞩目的话题，虽然政府近期不断出台一系列的宏观调控政策，并试图通过调整贷款利率等手段来抑制房价，但房价还是居高不下，颇受争议，同时，在一系列外部因素的影响下，房地产市场仍然存在着许多不稳定的因素，变幻莫测。
1．济南市作为山东省的省会城市和政治、经济、文化的中心，房地产市场一直和全国保持着一致，热度不减并稳步上升。
特别是近几年来，随着济南市住房制度改革、旧城改造步伐和城市化进程的加快，居民家庭购房以及商业购房的热潮迅速到来并急剧升温，济南市的房地产市场在这种情况下也随之启动，新开发建设的住宅小区和商务楼盘以及商铺如雨后春笋般在泉城不断涌现，不仅改善了济南人的居住环境，也让泉城变得越来越美。
2．房地产市场发展空间巨大近几年，济南市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，济南市房地产市场也在调整中迅速壮大。
而且，随着济南市城市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强，济南房地产市场的发展步伐也随之加快，一个发展空间巨大的房地产市场展现在我们的面前。
此外，市民多样化的购房需求，成为推动房地产投资快速增长的重要因素。
目前济南市房地产市场上主要有４种需求类型：一是主动型需求。
随着市民生活水平的提高，对住房的面积、生活的舒适度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方面的需求在不断提高，卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力。
二是被动型需求。
近年来，济南市城市化进程的不断加快，道路拓宽和旧城改造范围的不断扩大，大量的拆迁户成为房地产市场的重要组成部分。
三是外来型需求。
随着济南市城镇聚集效应增强，投资环境的不断优化，城市绿化率和基础设施建设水平的提高，吸引了不少外来投资者和务工人员来济投资和安家，形成了一定规模的外来人口住房需求。
四是投资型需求。
由于股票投资风险较大，居民银行存款利率不高，物价综合指数不断上涨，部分群众愿意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。
目前济南房地产业存在的主要问题是：①开发用地供应偏紧，土地供需矛盾加剧；②中低价商品住宅供应不足，房地产供需结构不均衡；③市场秩序不够规范，违规开发问题突出，商品房质量有待提高；④住房供应体系尚未形成，低收入家庭住房保障明显不足；⑤政府职能转变滞后和市场信息缺乏，不能满足市场快速发展的要求；⑥宏观调控引发市场观望，虽然市场在逐步回暖,但还需要一定时间。
二、现在济南房地产的价格、空置率及信用贷款情况1、现房价呈现持续上升态势（济南市地产业的竞争程度如何？竞争的规则怎样？）房地产市场的有效需求和各项综合因素决定着房价的涨跌。
据统计，济南市2006年第一季度住宅市场整体均价4223元/平方米，较去年同期上涨了4.3%；区域价格中，南部价格最高为4805元/平方米，涨幅为4.8%；东部区域整体均价为4381元/平方米较去年同期增长4.5%；西部地区整体均价3939元/平方米，略涨3.4%，价格最低的是目前配套、环境、交通相对较差的北部地区，区域整体均价为3513元/平方米，但涨幅仍然达到为2.6%，而且房屋价格仍呈现出持续上升态势。
2、济南市房地产价格的持续上涨主要有以下几个原因：一是济南市个人投资买房者不断增加，商品房空置比率降低，现有可售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面；二是由于政府严格执行土地年度计划，建立土地储备体制，控制土地供应，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上提高了建设用地的价格，房地产开发开始向资本市场转移；三是国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏观政策，在一些方面提高了房屋的建设成本；四是随着居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动了房价的上升；五是近期的银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金成本；六是个别开发商大肆进行市场炒作，提高预期收益，误导消费者进行不合理的投资，在一定程度上也拉动了房价的上扬。
(2)济南商品房空置率大增据济南市统计局发布的消息，受国家宏观调控的影响，今年1-5月份，济南市房地产投资结构出现了新的调整和变化，住宅投资虽然仍占主体地位，但投资比重有所回落。
商品房空置面积达47.8万平方米，同比增长26.3％，其中，住宅空置面积为36.4万平方米，同比增长21.2；住宅空置1-2年（含1年）19.0万平方米，同比增长94.9％。
统计显示，今年1-2月份，济南市共完成房地产开发投资42.5亿元，比上年同期增长10.1％。
其中，完成住宅开发投资34.2亿元，同比增长4.9％，在房地产开发投资中所占比重由去年同期的84.4％回落到80.5％；办公楼完成投资1.0亿元，同比下降42.8％，商业营业用房完成投资5.3亿元，同比增长267.3％，两者在房地产投资中所占比重，由去年同期的8.5％上升到15.0％；其他投资1.9亿元，同比下降30.0％。
另外，统计显示，今年1-5月份，济南市房地产施工规模继续扩大，但新开工面积持续回落。
新开工面积从进入2006年以来一直呈下降态势，2月份新开工面积为72.5万平方米，下降16.9％；3月份为122.3万平方米，下降1.4％；4月份为136.4万平方米，下降15.0％；截至５月末新开工面积为159.5万平方米，比去年同期下降17.4％，其中，住宅新开工面积133.0万平方米，同比下降20.9％。
受前期施工项目进入竣工周期的影响，竣工面积持续增长，济南市商品房空置面积也有所增加。
1-5月份，济南市房屋竣工面积67.1万平方米，同比增长13.7％，其中，住宅竣工面积62.7万平方米，同比增长10.2％；空置面积47.8万平方米，同比增长26.3％，其中，住宅空置面积为36.4万平方米，同比增长21.2％；住宅空置1-3年（含1年）19.0万平方米，同比增长94.9％。
(3)济南市信用贷款购房情况经建设部协商央行同意，从2006年5月8日起上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。
即5年期（含5年）以下的住房公积金贷款利率由现行年利率3.96％调整为4.14％，5年期以上贷款由现行年利率4.41％调整为4.59％。
由于今年4月28日，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率由6.12%提高到6.39%，即上调0.27个百分点，致使公积金贷款和自营性住房贷款之间的利差进一步拉大。
济南住房公积金管理中心介绍，个人住房贷款利率再次上调后，住房公积金贷款的优势更加明显：一是贷款利率低，利息支出少，住房公积金与商业贷款的利差进一步加大。
以住房公积金贷款20万元，期限15年为例，按基准利率6.39％计算，住房公积金贷款可比商业贷款每月节省利息支出190.9元，累计节省利息支出34361.4元。
二是收费项目少，贷款成本低。
目前我省很多地方推出了住房公积金贷款房屋保险自愿的办法，以上例可节约保险费支出1600多元。
另外，住房公积金管理中心不需要收取担保费、律师费、手续费等任何费用。
自从房产新政实施以后，济南市购买商品房的首付比例提高到3成，这对不少购房人构成不小的压力，尤其是刚参加工作的年轻人。
既然公积金作为职工住房保障的基础政策，能否更加人性化，比如只需凭“房屋购买合同”就可提取出来，用于支付购房的首付款。
三、济南市房地产行业对济南市经济的贡献房地产给中国经济带来的不仅仅是每年GDP上的数字。
（详述房地产业对经济增长以及就业等方面的作用），单从房地产本身来说，纯粹是一个消费品，只是给人们带来居住的功能。
为什么后来又对中国经济发展了贡献呢？主流“经济学家”所提到了主要是房地产可以带来钢铁、水泥、农民工就业等发展，所以就有了带动了中国经济发展之说。
房地产的发展，带来了GDP的上升，也带来诸多的问题。
（这一部分也没提济南市房地产业对济南经济的正面影响啊？）（条理、题要清楚，可以考虑房地产业如何拉动相关行业（钢铁、能源、水泥、玻璃等建材业）的发展并有过热的迹象的。
第一,土地资源大面积浪费。
（每一条可以稍拓展开谈一谈）第二,水泥、钢铁大面积工程上马，进一步污染的蓝天。
第三,经济短期不均衡发展，水资源短缺，水质污染。
第四,压抑了其他产业的发展。
第五,使中国的软肋——教育投入更软。
第六,社会动荡的导火索。
贫富分化，家庭不和。
第七,中国金融危机的定时炸弹。
当然，房地产的发展对济南市的贡献是巨大的，济南市的经济很大程度是由房地产所拉动的。
四、济南市房地产的竞争态势和对投资“过热”的贡献1．济南房地产渐显品牌势力，品牌竞争力开始占据优势。
济南地产的发展一直处于比较平缓的态势。
但在近几年，随着市场结构、供需结构和政策环境的不断调整变化，平缓态势逐渐被打破，竞争开始加剧。
在市场压力不断加大的情况下，济南地产开始逐步显示出品牌竞争力的优势，大型房地产企业、具备一定品牌积淀的房企开始在竞争中占据优势。
对于房地产企业品牌的建设和项目品牌的树立，正逐步成为济南各房地产公司的首要战略。
就济南地产而言，项目仍然是地产品牌建设的第一依托。
济南地产的市场化发展大概是10年左右的时间，相对而言时间较短，与全国知名的房企，如中海地产、万科等发展了近20年的品牌企业相比，地产品牌更多体现在项目品牌上。
这一特征突出表现在济南很多品牌地产项目的二、三期销售以及开发商新建项目的推广中，老业主的口碑传播为项目的销售提供了极大的支持。
如中润世纪城二期项目的热销，据项目负责人介绍，很大一部分是一期业主介绍或是自己购买的；而成功开发了外海·西子城市花园的外海地产，其随后推出的外海·蝶泉山庄项目，也是因为有了前一个项目良好的品牌积淀，以及本项目自身的品质，才得到了市场的高度认可。