中国矿业大学学报 ) 社会科学版 " # # $年第 &期 = > ? @ A B C > D E F G A BH A G I J @ K G L M > D NG A G A OP; J Q F A > C > O M ) R > Q G B C R Q G J A Q J K " # # $年 ’ "月
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据统 计 ! 解放 前夕 ! 外 国在 中 国的 房 地产 有 $ 分布 在 上海 " 南京" 北 平" ) ) )多 万平 方 米 !
第二 阶段 & 从中 华人 民共 和国 成立 到十一 届三 中全 会前 夕 ! 是新 中国房 地产 业的 缓慢 发 展直 至消 失的时 期 新中 国成立 后 ! 城市 土地 实行 国有 化政策 ! 将 国民 党政 府所 有的 房产及 其党 政军 要人 的
收稿日期 !" # # $% # &%’ ( 作者简介 !陈龙乾 ) 男. 中国矿业大学经济社会发展研究院房地产研究 所所长 . 副教授 / ’ * + & ,. 许 鹏) 男. 三联集团城建开发总公司助理工程师 1 ’ * 0 * ,.
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中国矿业大学学报 社会科学版 2
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) ’ 3中国 矿业大学 经济社会发展研究院房地产研究所 .江苏 徐州 " 3三联集团城建开发总公司 .山东 济南 " ’ # # ( /
摘
要 !中国房地产业开始于 ’ 至 ’ 年 *世纪中期 . * * ’年底分为三个历 史发展阶段 1’ * * "
以来 . 随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完 善 . 我国进一步 深化了城镇住房制 度改革 . 极 大地推动了我国房 地产业的迅猛发展 . 但其 发展所走过 的路是曲折 中的前进 之路 . 期 间又可明 显地分为四个过程 / 其中 . 从’ 年. 可以说是 改革开放后中国房地 产业的调整和房 * * "年至 ’ * * ( 地产市场形成时期 . 之后中国房地产业则进入健康 有序的发展时期 1 从长远看 . 中国房地产市场 需求潜力巨大 . 房地产业的发展前景十分广阔 1 关键词 !中国 / 房地产业 / 历史 / 现状 / 前景 中图分类号 !5 " * $ 3 $ ’ / 5 " * * 3 " * 文献标识码 !6 文章编号 !’ # # * % ’ # 4 7) " # # $ # & % # ’ # $ % # (
押2 信 托以 及各 种中 介服 务在 内的 房地 产市场 体系 已经 形成 / 国 家有 关房地 产的 供应 2 市 场2
下半 年停 止住 房 实物 分配 . 逐 步实 行住 房 分配 货 币化 . 稳 步 推进 住 房商 品 化 2 社会 化 / 再 者.
一 2中国房地产业发展的历史
中国 房地 产业 最早始 于 ’ 年 鸦片 战争 以后 . 帝 国主义 列强 相继 入侵 中 *世纪 中期 1’ ( & # 国. 使 中国 社会 变成 了半 殖民 地半 封建 的社会 1 帝 国主 义列 强把 我国 东南沿 海城 市作 为其 侵
$ , . . / $ * 0$ 1 2 投入 房地 产业 + 旧中 国房 地产 业进 入了 蓬勃 发展 的高 潮时 期 # 但是 ! 由于 四 # 至此 !
面 八 方 的 游 资 盲 目 涌 入 上 海 等 大 中 城 市! 于是盲目投资导致了猖 獗的投机活动! 引发了 危 机5 但无 可置 疑 ! 抗 战前 夕的 二三 十年 代 ! 是旧 $ % 1 (年 到 $ % 1 3年 的 4 #尽管 繁荣 中有危 机 ! 中国 房地 产业最 为旺 盛的 4 黄 金时 期 5 # 作为 标志 的是 这一 时期 在以 上海为 首的 大中 城市 陆 续建 造了 许多八 九层 的高 层建 筑 # 特别 是上 海 ! 出 现了 * 最高 的 ’座 $ )层以 上的 高层 建筑 ! 达到 * 层 ( # 七七 事 变 5 后! 全 国 抗 战爆 发 ! 沿海 许 多 大中 城 市 相继 沦 陷 ! 人 心 惶惶 ! 导致国 $ % 1 6年 4 内外 的资 本家对 房地 产的 投资 骤减 # 旧 中国 房地 产业 的资 本主 义经 营方式 由此 进入 低潮 阶 段# 国统 区 5 的 机构 和企 业纷 纷复 原 # 滞留 大后 方的民 族资 本家 则纷 纷 $ % ( 3年 抗战 胜利 后 ! 4 迁回 沿海 商 埠 ! 饱 尝 沦陷 痛苦 的海 外 华侨 也相 继返 回 或 前来 投 资 ! 房 地 产业 一 度出 现 了 4 繁 荣5 局 面 # 但不 到一 年 ! 国民 党政 府 发动 内战 ! 时 局不 稳 ! 使具 有长 期 投资 特征 的 $ % ( 7年 夏 ! 房地 产业 再次受 到重 大打 击 # 再者 ! 抗战 胜利 后 ! 由 于中 国人 民的 觉悟 空前 高涨 ! 迫使 帝国 主 义国 家不 得不放 弃在 中国 的治 外法 权和 在通 商口 岸 " 公 共租 界的 特权 # 外国 资本 家眼 看失 去 了以 往 4 为 所欲 为 5 的 特权 ! 基 本上 都不 再投资 房地 产业 # 于 是 ! 旧中 国房地 产业 的资 本主 义 经营 方式 走向了 衰弱 的时 期 # 天 津" 广 州" 哈 尔 滨" 青 岛" 厦 门 等 大 中 城 市! 分 属 于 美" 英" 法" 德" 俄" 日等 1 (个 国
8 88 8 8 88 8 8 88 8 8 8 88 8 8 88 8 8 8 88 8 8 88 8 8 88 8 8 8 88 8 8 88 8 8 88 8 8 8 88 8 8 88 8 8 略中 国的 据点 ! 地 主豪 绅 " 官吏 " 买 办出 于 依附 帝 国主 义 势力 的 需要 ! 也 纷 纷在 那 里落 脚 ! 从 而使 这些 城市 的 商业 " 服 务业 畸形 发展 ! 城 市人 口 也随 之 迅 速增 加 ! 对房 屋 和土 地 的 需求 迅 速扩 大 ! 城 市房 地产 业应 运而 生 # 从此 ! 在中 国形 成了 独立 的房 地产 业 # 纵 观中 国房 地产 业 发展 的历 史 ! 至$ % % $年底 大致 经历 了以 下三 个阶 段 # 第一 阶段 & 从$ 是 旧 中国 房 地产 业 的资 本 主义 经 营 方式 时 %世纪 中期 到全 国 解放 前夕 ! 期 旧中 国房地 产业 经 营的 特点 是资 本 主义 经营 方 式 # $ 西方 列强 用 武力 打开 中 ’ ( )年 后 ! 国的 大门 ! 强 迫清 政 府签 订了 一系 列 不平 等 条约 ! 攫 取各 种 特权 # 西方 列 强先 后 在上 海 " 广 州" 天 津等 重要 口岸 的商 埠设 置租 界 # 租界的 开辟 ! 大 规模 的人 口流 入使租 界以 致这 些地 区 整个 城市 的住房 空前 紧张 # 殖 民主 义者 和冒险 家们 一方 面抬 高价 格出 租土 地 ! 另 一方 面在 空 地上 用最 快的速 度建 造新 房 ! 高价 出租 或出售 ! 牟 取暴 利 # 与 此同 时 ! 中国的 一些 民族 资本 家 也独 资 " 合 资兴 建和 经营 房地 产 # 到* 年 代初 ! 随 着旧 中国 房地产 业的 萌芽 和发 展 ! 独立 的房地 产公 司逐 渐取 代 )世纪 * ) 了零 散的 房地产 主设 置的 经租 账房 和经 租处 # 此时 第一 次世 界大 战已 经结 束 ! 帝 国主 义的 经 济实 力在 远东卷 土重 来 ! 特别 是对 上海 等通商 口岸 更是 虎视 眈眈 # 当 时的中 国正 处于 军阀 割 据" 内 战不 断的 年代 ! 富豪 " 买 办和 军阀 等纷纷 向上 海等 大中 城市 迁移 # 广大 城乡 人民 在社 会 越来 越动 荡的情 况下 ! 也 成批 地进 入城 市谋生 # 城 市人 口的 急剧 膨胀 ! 使房 屋的 需求 与日 俱 增! 大 量 涌来 的无 法投 入 生产 的外 资和 内 地的 游 资 ! 为 了 寻 求资 金 出路 和 投资 安 全 ! 便相 继
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中 国 房 地 产 业 发展 的 历 史
陈 龙 乾 ’ 许
现 2
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状 及 其 前 景
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鹏 " 张 志 杰 ’ 陈 龙 高 ’
年第 0期 , ( ( 6
陈龙乾等 $ 中国房地产业发展的历史 # 现状及其前景
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; ;; ; ; ;; ; ; ;; ; ; ; ;; ; ; ;; ; ; ; ;; ; ; ;; ; ; ;; ; ; ; ;; ; ; ;; ; ; ;; ; ; ; ;; ; ; ;; ; ; 房产 均转 为社会 主义 国家 公有 房产 ! 继 而依法 将一 些不 法分 子的 房地 产一 律收 归国 有 " 与此 同时 ! 对属 于国 外的 地产 一律 收归 国有 ! 对其 房屋 则区 别不 同情 况按 照有关 政策 ! 以 接管 # 征 用# 抵 债# 收购等 不同 的方 式转 为社 会主 义国 家公 有房 屋 " 当 时的 格局 是 $ 公 有房 产均 由房 地 产管 理部 门实行 统一 管理 ! 并 且允 许少 量私有 房产 合法 经营 " 我 国 开始 逐 步对 资 本主 义 工商 业 进行 社 会 主义 改 造 ! 其 中包 括 对 资 本主 义 私 % & ’ (年 ! 有房 屋的 社 会主 义改 造 " 先由 城 市房 地产 管理 部 门成 立 房 地产 交 易所 ! 代 办房 地 产 买卖 手 国家 按月 付给房 主一 定的 租金 ! 把 私人 的房产 经营 纳入 国家 计划 经济 的轨 道 ! 改 善了 房屋 租 赁关 系 " 国家 对农 业 # 手工 业和 资本 主 义工 商业 的 社会 主义 改造 基 本结 束 ! 城市 私有 房 % & ’ )年 ! 产也得 到了 相应 改造 "% 对资 本主 义私 有房 屋实 行赎 买政 策 "在 保留 极 & ’ )年至 % & ’ *年间 ! 少数 私有 房主自 住房 的前 提下 ! 大 量的 私有房 产通 过公 私合 营 # 定息 赎买的 办法 变为 公有 房 建立 了以 公有制 为主 体的 城市 房地 产经 营模 式和 管理 体制 " 从% 年 % 在 这一 相 当长 的 时期 内 ! 中 & ’ *年 起 至 % & + * ,月 召开 的 十一 届 三中 全 会前 夕 ! 国房 地产 实行的 是集 中计 划经 济 " 对于 生产 性的 房地 产 ! 国 家有 计划 地投 资建 设 ! 无 偿拨 给 企业 和单 位使用 而 非生 产性 的房 地产 及职工 住宅 ! 也 由国 家统 一负 责 # 统 一建 房 # 统 一分 配 使用 " 由 于当时 社会 成员 实行 的是 . 低 工资制 / 相 应地 ! 住 房的 租金 也普遍 偏低 ! 采 取了 . 以 ! 租养 房 / 的 方针 " 因 为低 廉的 租金 回收 尚不够 房屋 的维 修费 用 ! 再加 上房屋 建设 只有 投入 没 有产 出 ! 因 此! 国 家越 是投 资建 设 ! 其补 贴的数 额就 越大 ! 由 此带 来的 沉重负 担渐 渐使 国家 难 城市 职工 的住房 日益 紧张 " 第三 阶段 $ 从 十一 届三 中 全会 以后 至 % 是中 国 房地 产 业的 恢 复和 重 新 成为 独 & & %年 底 ! 立行 业的 时期 中 国共 产 党十 一 届三 中 全会 召 开 ! 中 国实 行 经 济改 革 ! 房 地 产 业也 随 之 % & + *年 % ,月 ! 慢慢 复苏 和发展 ! 实 行土 地使 用制 度改 革和住 宅体 制改 革 " 在, 迫切 要 求改 变 城市 土 地 无偿 划 (世 纪 * (年 代初 开始 实行 国 有土 地使 用 制度 改 革 ! 拨制 度 "% 年! 深 圳经 济特 区率 先变 无偿为 有偿 使用 土地 ! 按 不同 等级向 土地 使用 者收 取 & * , 不同 标准 的土 地使 用费 " 抚顺 # 广州 等城 市也 相继 仿行 " 与 此同 时 ! 城 市住 宅建 设 % & * 0年起 ! 也有 很大 的 变化 ! 主 要表 现在 城市 住 宅投 资主 体多 元 化 ! 即由 先 前单 一 的国 家 预算 投 资 1 包 括基 本建 设和更 新改 造投 资 2 转化 为国 家 # 企 业# 个 人三 位一 体的 投资 体系 "% 国 & * (年 以后 ! 家投 资部 分所占 比重 呈现 下降 趋势 ! 企 业和个 人投 资部 分呈 逐步 上升 趋势 ! 尤其 是个 人投 资 增加 迅速 ! 以年 均 ’ 住 房投 资 在国 民生 产 总值 和社 会 ( 3 的 速度 增长 " 在 % & + & 4% & & %年 间 ! 固定 资产 投资中 所占 份额 几乎 每年 超过 + 甚 至高 达 , 中 国住 宅建 设 3! 0 3 " 世 界银 行认 为 ! 的成 就以 国际 标 准而 论也 是 创记 录的 ! 并 认为 中 国 , (世 纪 * (年 代 的成 就 超过 一 般 发展 中